与你有关！住房租赁条例征求意见稿公布

广州普法

近期

多地长租公寓企业

出现“爆仓跑路”现象

再次引发关注

据报道，8月27日，有租客在杭州长租公寓“友客”刚刚交了2万余元房租，中介便卷款而逃；8月29日，杭州长租公寓“巢客”因资金链断裂拖欠租金，引发房东强烈不满；上海也有多名租客和房东向警方报案称，一家名为岚越的房屋托管公司倒闭，将他们交付了几个月至一年的租金一起卷款跑路，事后他们发现，这家房屋托管公司以“高租金吸引房东、低租金吸引租客”的方式，聚拢了大量房屋租金，而这些租金绝大部分没有给到房东。

在深圳，一群与深圳寓意物业管理有限公司（下称“深圳寓意”）签订房租租赁合同的租客亦是十分着急，他们支付了一年的租金，如今深圳寓意却倒闭了，面临租金难讨回，以及房屋被业主收回的风险。这群租户已自发组建了名为“寓意维权”的微信群。这群租户至少涉及上百人，他们大多向深圳寓意支付了少则2万元，多则达9万元的年租金、押金。9月8日，深圳龙岗公安发出通报称，深圳寓意物业管理有限公司涉嫌合同诈骗，已立案侦查。

图源：@深圳龙岗公安

住房租赁市场存在的乱象

实际上，目前市场上频频跑路和“爆雷”的企业大多是类似于“二房东”的部分长租企业，这些企业的盈利方式就是利用租客和房东的“价格差”和“时间差”来实现盈利，这也直接导致了市场违规操作的集中出现。

目前专家发出的风险预警主要针对住房租赁企业“长收短付”“高进低出”等违规行为。所谓“高进低出”是指向房东支付的租金高于向租客收取的租金，而“长收短付”是指收取租客租金的周期长于给付房东租金的周期。中原地产首席分析师张大伟表示：“比如很多企业，它跟业主租房子的时候都是按月支付租金给业主，基本上都是以三个月、半年或者一年从租户手里面收取租金。一些普遍性的案例是租户已经交了12个月的租金给这些公司，但这些公司只交一个月租金给房主。”

此外，违规使用“租金贷”也成为长租企业跑路的直接导火索之一。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“‘爆雷’这样一个导火索来讲，实际上是因为它涉及到了一些租金贷，它利用了高进低出等模式，试图用杠杆的形式把这块业务做大。”

张大伟认为，这些长租企业的“滚雪球”盈利方式能够维持的关键因素就是租金上涨。然而，今年以来，租金不仅没有上涨，租房市场也出现了短暂的交易冷淡。这些因素都造成了很多长租企业的资金链直接断裂。张大伟说：“是因为这两年租金涨幅比较缓，甚至今年租金没涨，不涨的话，对于这些企业来说，它的滚雪球一样往前融的资金，它能收到的下游资金池往里流的活水没了，它前面的钱，挪用的钱就立刻出现问题了。”

针对以上违规行为，专家提示，租客和房东都应提高风险防范意识，谨慎选择租赁企业，警惕收房租金过高或出租金过低，合法维护自身权益。

《住房租赁条例》正式征求意见

为了规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展，9月7日起，《住房租赁条例》（下称“条例”）正式向社会征求意见。

下面，普法君就选择部分重点来详细看看《条例》都有哪些亮点。

厨房等不得出租

《条例》规定，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。同时，设区的市级以上地方人民政府应当规定必要的居住空间标准，明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积。

不得单方面提高租金

在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。

不得擅自改动结构

承租人应当遵守法律、法规的规定，合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除消防设施或者改动房屋承重结构。未经出租人同意，承租人不得擅自拆改室内设施或者改动房屋其他结构。

不得暴力腾退

住房租赁合同期满或者解除，承租人应当及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。承租人拒不腾退的，出租人可以依法要求承租人腾退租赁住房；造成损失的，承租人应当依法承担赔偿责任。

租房要网签备案

出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。住房租赁合同网签备案，不得收取任何费用。

不得诱导使用租金贷

住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

鼓励长期租赁

国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同。

续租不得再次收取佣金

通过房地产经纪机构签订的住房租赁合同，租赁期间届满，出租人和承租人续订或者重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。

新建租赁住房要纳入地方发展规划

设区的市级以上地方人民政府应当结合本地租赁住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。

各地要建立租金指导价发布制度

直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

此外，对于社会关注的发布虚假房源、泄露或者不当使用客户信息等问题，《条例》当中也明确了包括责令停业甚至罚款等处罚措施。

《条例》从租赁出租

和承租、租赁企业

以及经纪活动监管等方面

对租赁市场的主体行为

进行了规范和约束

能有效规范市场秩序

推动租赁市场监管制度化

能进一步规范和引导市场主体合法经营

引导行业健康发展

来源：央视新闻客户端、央广网、第一财经、新京报、南方法治报

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