「以案释法」广州男子花157万在市区买了套“凶宅”，靠这样拿回了房款……

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广州市民马某看中了

海珠区江南西路的一处房产，

然而在完成交易递件后

前去房屋打扫卫生时

才得知此房中曾有人非正常死亡，

是套“凶宅”。

马某找到卖方协商未果后，

只好向广东中立法律服务社求助。

在律师的努力下，

最终成功退房并获得了相应的赔偿。

买房打扫时才知买来“凶宅”

2017年5月，马某想买房自住，通过多日的看房比对，最后通过中介公司推荐，看中了孟某的一套房屋。双方通过中介公司于2017年5月20日签订三方《房屋买卖合同》，马某以157万元向孟某购买了其海珠区江南西路一处房产。马某支付了房款，并于2017年8月9日交易递件完成。

但是，当马某准备入住时，

从邻居处得知该房内

曾发生过自杀事件！

说是房东上门收租时发现人已死亡！

得知这一情况，马某立即联系中介公司咨询此事，中介公司表示也不知情。于是，马某立即和经纪人一起找到业主孟某协商解决退房退款事宜。然而，孟某态度很恶劣地说“房屋内发生自杀事件”这事没义务也没必要跟买家和中介说，并且拒绝退款退房。

无奈之下，马某在2017年8月10日前往广东中立法律服务社进行咨询。

起诉至法院要求撤销买房合同

据代理律师分析，案涉房屋内发生过自杀事件，根据传统认识、交易习惯、按照公序良俗以及司法实践，案涉房屋应当认定为“凶宅”。卖方故意隐瞒案涉房屋曾发生过非正常死亡这一重大事件，未告知买家真实情况，属于欺诈行为，直接影响原告是否购买案涉房屋的真实意思表示。

据《合同法》第54条规定

因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

马某随后诉至法院，

要求撤销房屋买卖合同并赔偿损失。

究竟能不能拿回房款，

下面这几个问题成了关键

1、卖家卖房前是否知道房屋内发生过自杀事件？

被告认为不存在欺诈行为，其根本就不知道曾经有租客在案涉房屋内自杀；况且原被告签订的《房屋买卖合同》是通过中介公司促成的，原告应当追究中介公司不尽职调查的责任或者故意隐瞒的责任，而非追究被告的责任。

案件庭审过程中，原告马某的代理律师对被告方的答辩意见提出反驳：被告答辩意见与事实不符，在起诉前原告通过中介与被告进行调解时，被告当面明确表示案涉房屋发生过非正常死亡案件，并且被告直接说无义务向原告及中介说明发生过非正常死亡事实；该事实有原告提供的情况说明及法院调取的《询问笔录》相互印证，可以证实。

2、买家签合同前是否知晓案涉房屋是“凶宅”？

被告认为，在《房屋买卖合同》第4条中，原告已经表明其亲自视察并清晰知道该物业现况等，并不得借此拒绝交易。对此，原告马某的代理律师提出，合同中所述原告“清晰知道该物业现况”是指该物业的物理现况。根据常识，原告不可能看出案涉房屋曾发生过非正常死亡案件。

原告代理律师认为，“凶宅”虽然在物理层面上没有瑕疵，但在普通人的心理上，“凶宅”显然影响人们的居住心理，这使得房屋的价值在客观上收到重大影响。人们对于“凶宅”的忌讳不是封建迷信，是一种千百年传袭下来的习俗和生活经验，是客观存在并由一定合理性的。在法律层面上，这种合理的习俗在法律上可以归为善良风俗，是受法律保护的。本案被告为了将房屋卖出或者为了卖高价而故意隐瞒“凶宅”这一重大事实，违反了诚实信用原则，其行为构成了欺诈。

法院：判决支持原告全部诉求

法院认为，关于被告出售房屋时是否存在欺诈行为的问题，首先，根据公安的询问笔录可以得知，被告对案涉房屋内发生租户非正常死亡的事情是知晓的。其次，按照公序良俗以及交易习惯，房屋内有发生过非正常死亡的事实，足以影响当事人交易的意思表示。被告负有披露房屋真实信息的义务。

被告抗辩认为原告应当追究中介公司未尽调查义务的责任，但被告作为案涉房屋的产权人，是原告及中介方了解房屋真实信息的第一来源，被告该抗辩有转移责任的而嫌疑，对此，法院不予采信。

再次，中介公司作为促成买卖双方签定合同的中介方，同时也是签约过程的见证人，因此中介向法院说明的孟某在买卖交易过程中未披露该事实以及刻意隐瞒该事实的情况也可印证案件相应事实。

由此，法院认定被告在交易过程中

存在欺瞒行为，构成欺诈。

最后法院判决支持

原告的全部诉讼请求。

律师支招：如何避免误买凶宅？

在我国，对于凶宅的定义，一般认为：发生过自杀、凶杀等非正常恶性死亡事件的房屋成为凶宅。实践中，购房遭遇凶宅并不少见，但这一重要事实一定要求对方披露，并且在买卖合同中对凶宅问题作出特别约定：

1.多向邻居打听。

2.上网查找小区过往新闻。

3.写清合同细则。

4.买房时遇到以下几种情况，要对房子做进一步的背景调查：长期空置房；出售价明显低于市场行情的；卖家户口本上有因人员死亡而注销户口记录。

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编辑丨黄良东

来源丨广州参考