小区加装电梯低楼层住户不同意，《民法典》怎么办？

一、案情

2019年成都市温江区某小区就加装电梯开始征求意见，涉及的12户居民都同意了加装电梯。2019年11月，电梯加装的意见也经过了相关部门的批准。2020年4月，成都市温江区住房和城乡建设局向建筑公司出具既有住宅自主增设电梯告知书。5月，施工方开始进场施工，不久后，一楼的两户人家就提出了异议，阻止施工，不让装电梯。

一楼的两户业主声称，当初买房子的时候，选中一楼，就是看中小区没有电梯。购买一楼的房子，价格比高楼层的要贵不少。他们对成都市既有的住宅自主增设电梯项目相关的协议书的内容不知情，对本单元的业主在上面的签名也不知情。另外，安装电梯可能会存在出行便利与安全、消防疏散、采光、日照等不可预见的隐患，所以他们阻挠了电梯的安装。就此，四五六楼四户业主将一楼业主告上法庭。

二、法院裁判

温江区法院支持原告的诉讼请求，一审判决一楼住户须停止对电梯安装施工的阻挠和妨碍。法院认为，依据原《物权法》，案涉单元增设电梯已经获得了业主专有部分占建筑物总面积2/3以上，并且占总人数2/3以上的业主的同意，经过了公示、备案、批准一系列的程序，电梯的增设程序是合法的、正当的，符合法律规定的。而被告所抗辩加装电梯可能造成的相关隐患，可向原告另行主张权利。

被告不服该判决向成都市中级人民法院提起上诉。成都中院二审认为，一审法院认定并无不当。驳回上诉，维持原判。

三、案件评析

根据原《物权法》第76条的规定，老旧小区加装电梯属于“改建、重建建筑物及其附属设施”，依法应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

2021年1月1日正式实施的《民法典》在吸纳了既往法律的框架规定基础上，结合司法实践中的问题，对这一规定作出了改变，将相关表决权的份额要求作了进一步的降低。

第二百七十八条  下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

首先，加装电梯属于《民法典》第278条第1款第（七）项所规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”，属于由全体业主共同决定的事项。

其次，《民法典》在业主决定程序上确立了“参与表决”和“表决同意”两个程序。其第278条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。对改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。

以本案为例，本单元由12户住户（业主）组成，假定每一住户面积相同，则相关程序和条件为：一、需通知12户业主共同决定；二、需8户及以上住户参与表决；三、如参与表决的为最少的8户，则其中6户及以上同意即符合要求。

根据这一“两步走”的程序规定，对于老旧小区加装电梯事项，仅需全体业主过半数同意即可通过，这大大降低了既往法律的表决人数门槛，既维护最广大业主的合法权益，又保护了业主的表决权，维护了业主自治的权利。

最后，对加装电梯不参与表决，或不同意的业主，如果认为增设电梯的行为侵害了其合法权益（影响通风采光等），可请求同意增设电梯决定的业主予以赔偿。如果业主因此起诉，人民法院应予受理。

来源：中国民商法律网