买到烂尾楼，应该怎么办？

新房烂尾，业主该如何维权？有哪些选择和误区？这篇文章，我们好好聊聊。

一、解除《商品房买卖合同》，可行么？

不建议！

买到烂尾楼，业主最先想到的，肯定是退房退钱。房子我不要了，开发商把房款退给我就行。一拍两散，互不亏欠！想法很好，但存在两个问题！

（一）房子不是你想退，想退就能退

虽然业主与开发商签订的有《商品房买卖合同》，明确规定：延期交房XXX天，业主有权退房。

但在实践中，尤其是房地产市场低迷的当下，法院对解除购房合同的认定标准是非常严苛的。除非延期特别久（无统一、准确数字，推测至少一年半以上），法院一般只会判决开发商支付违约金，不会解除合同关系。

为何会这样？从法律角度，封土令、疫情等不可抗力因素确实客观上影响了施工。但更多的，法院是考虑了法律之外的其他因素（社会、维稳）。如果业主们都退房了，开发商、政府将面临何等局面？可想而知。

（二）退房成功，房钱两空？

若业主攻克了第一关，成功解除了与开发商的购房合同。接下来，业主要做的，就是坐等开发商退钱。此时，业主可能面临以下两种情况：

1、开发商有钱，业主成功拿回购房款。

这种业主，上辈子真是烧高香了。概率太低，跟中彩票差不多！毕竟，就是因为开发商没钱，项目才烂尾的。业主还能从开发商身上，把购房款撸走？

2、开发商没钱，业主丧失优先权

开发商欠了很多外债，可能导致破产。若破产清算，就这些外债、开发商是按照下列顺序（从前到后）清偿的：

（1）业主；

（2）施工单位；

（3）有抵押的债权；

（4）无抵押的债权

因此，若开发商破产，业主有优先受偿权。而一旦业主解除购房合同，则变为无抵押的债权人，清偿从第一顺位直接掉到最后一位。这绝不是业主希望看到的。

二、起诉要求开发商支付延期交房违约金，可行么？

可行！但建议待新房交付后再起诉！

项目没有正式交付之前，无法计算开发商违约的具体天数。因此，建议业主先别急着起诉，待项目正式交付、违约天数已定时，再诉无妨！

三、能否停贷？

虽然社会舆论一直号召，银行对烂尾楼业主停贷，待项目恢复建设后再付房贷。但从法律角度，停贷无依据。实践中，也罕有银行同意停贷的先例。

因此，业主若想停贷还需与银行多做沟通、并征得其同意（难度五颗星）。贸然停贷，将面临被银行起诉的风险。

四、媒体介入有用么？

小道消息，此类问题官媒现在是不碰的。毕竟属于敏感、负面事件，政府也在积极想办法解决。我们也不难发现，主流媒体哪个天天报道烂尾楼？敢报道的，大多是自媒体。虽然曝光率不低，但毕竟社会影响力有限！

退一步说，即使主流媒体介入了，又能起到多少作用？合作省台曾报道鑫X某盘延期交付问题，采访时开发商工作人员直接抢摄像机，把记者也弄伤了。此事当时热度不小，多家媒体转载，但最后也不了了之。因此，这类事件中，媒体的监督作用十分有限。

五、信访有用么？

小心红码！

六、业主维方式参考

起诉、媒体、信访，上文一一列举了、作用都很有限！业主想自救，最终还要靠自己！

以下，是我总结的，业主自救的大致策略、路径。涉及的法律问题并不多，仅供大家参考：

（一）成立统一的维权组织

一个人的力量是有限的，集体的力量是无穷的。因此，联合小区所有业主，成立维权组织，选举领导成员，统一思想集体行动是十分必要的。

（二）积极与政府部门沟通，了解项目真实情况

项目为何停工？开发商究竟欠了多少钱？这些问题，业主很难搞清楚。但只有了解清楚了，业主才能对症下药，提出切实可行的解决方案。

这些信息如何了解？开发商肯定不会跟你实话实说，只能找相关政府单位。

（三）制定切实可行的自救方案

各个项目，开发商欠债多少区别还是很大的。

对于那些，离交工不远、开发商欠钱不多的项目，业主自发凑钱保交房是个不错的选择。

但对那些，刚刚施工就烂尾、开发商负债累累的项目，仅靠业主自救恐怕很难，只能等政府介入或第三方收购。

以上三步看似简单，但实际操作困难重重。大多数的烂尾项目，一烂好多年，至今仍没有解决。

七、总结

我有很多关系不错的朋友，都买到了烂尾楼，甚至有人连续买房连续烂尾。他们咨询我时，都想寻求一种最快捷、有效的、放之四海而皆准的解决方法。

遗憾的是，此类问题、无论如何都很难解决。它远远超过了业主、律师、开发商、甚至是政府的能力范畴，需要大量的人力、财力、精力，再加上运气才能解决。大部分时候，业主能做的，只能是等！等开发商周转，等第三方介入，等政府给个说法！

希望所有的烂尾楼，都有个好归宿！