“只售不租”“只租不售” 小区停车位到底归谁？

“我们小区停车问题十分令人头疼，业主跟业主、业主跟物业之间经常产生摩擦。”近日，北京通州一小区业主胡先生对《中国消费者报》记者抱怨道。

买新房时

有的停车位“捆绑销售”

有的“只租不售”

有的“只售不租”

有的“买了车位也要交租金”

......

如今

停车难已然成为社会的焦点问题

那么小区车位分为几种类型？

权益归属如何划分？

《中国消费者报》记者对此进行了采访

小区停车矛盾凸显

胡先生说，他们小区门口有“禁止停车后果自负”的标识，但仍有不自觉的车主常常以车“堵门”，这让业主们苦恼不已：“小区内的车辆越来越多，尤其是近两年来每天都会上演现实版的‘抢车位’‘占车位’，而且稍有不慎就会产生剐蹭，因为停车问题引发的业主与业主、业主与物业之间的纠纷时有发生。”

停车难成为汽车保有量大的城市共同面临的问题。以深圳为例，目前其汽车保有量超过350万辆，全市各类停车泊位约240多万个，停车泊位缺口超过100万个，也就是说，近1/3的汽车无位可停。

据《深圳特区报》报道，“十四五”期间，深圳将再增加100万个以上停车泊位，全市停车泊位将超过350万个，基本接近汽车保有量。同时，深圳市相关部门正在牵头修订《深圳市城市规划标准与准则》，结合城市开发密度合理确定停车设施配建标准，初步估计到2035年，深圳将增加约200万个居住停车泊位，有效缓解停车难问题。

三类车位权属各不相同

记者了解到，买车位、租车位是业主的两种不同选择。不过，并非所有的车位都可以买卖。长期以来，

车位的权属复杂，在现实中也衍生出不同的类型。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对《中国消费者报》记者介绍说，目前小区车位大致可分为产权车位、人防车位以及小区公共空间车位三类。

其一，符合规划的，在销售许可范围内的车位。这类车位最规范，手续完备的可以直接办理产权证，其最典型的标志就是可以和房子一并购买，办理网签备案，销售的车位款也要纳入小区资金监管账户。

其二，规划上没有，通过占用车道、绿化或其他公共部分改建的车位。这种情况很普遍，是开发商利用小区公共部分改造而来，一般没有产权证，但是从相关法律规定来看，其产权应当归属业主共有。

其三，人防车位的情况比较特殊，大多数情况下不能出售，其产权归属国家，而日常管理上属于“谁投资谁获益”。在使用上，人防车位与其他车位并无太大的差别，所以很容易让人混淆。不过，各地政策不同，也有个别城市的部分人防车位可以买卖。

“民法典对于车位的权属有明确规定。民法典物权编第二百七十五条规定，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”王玉臣对记者表示。

共有车位收益权归业主

“为什么我买了车位每个月还要交费？”在现实生活中，有的车位只租不售，有的只售不租，有的跟房子捆绑或赠予，小区车位的收益分配也常常让人一头雾水。

王玉臣对《中国消费者报》记者分析表示，对于产权车位，开发商可以自由处分，可以销售，也可以赠与，更可以对外出租，其收益归开发商所有。

而人防车位的情况比较复杂，如果人防工程的建造成本没有分摊给业主，那么其使用权归开发商所有，开发商日常可以用来对外出租获利。但如果其建造成本分摊给业主了，那么使用权属于业主所有，开发商就不能对外出租使用，经营的收益也应当归于业主。

“业主即使对车位享有所有权，但其维修、养护、管理等仍是由物业公司进行，同理，小区公共区域车位也是这样，因此物业公司有权收取一定的管理费。”

业主共有停车位的收益问题一直是市场关注的焦点。“虽然从民法典到地方政策都有相应规定，小区公共空间车位开发商无权处分，业主共同享有相应的处分和收益权。比如《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》提到，车辆在共用部分停放的收益，归共同拥有该物业的业主所有，但不少小区存在业委会成立难、开会难、表决难等问题，因此具体实施效果还需要实践的检验。”广东财经大学法学院副教授王雪丹表示。

停车位本来就紧张，有的小区却宣布“只售不租”，加剧了停车难。记者了解到，潍坊市今年施行的地方物业管理条例规定，业主要求承租尚未出售、附赠的车位或车库的，建设单位不得以“只售不租”为由拒绝出租。上海市从去年开始就明确规定，建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以“只售不租”为由拒绝出租。在北京，还有小区因为车位“只售不租”被行政主管部门约谈。

今年施行的《潍坊市物业管理条例》也规定，业主要求承租尚未出售、附赠的车位或车库的，建设单位不得以“只售不租”为由拒绝出租。（记者/孙蔚）

来源： 中国消费者报微信公众号