中介公司跑路，租客遭遇房东“逐客令” ，租金谁来退？法院这样判！

近年来，长租公寓爆雷事件频发，所谓爆雷，是指公司出现资金链断裂，无法继续经营。仅刚刚过去的两月，全国就有20余家长租公寓相继爆雷，多地发生房东断水、断电、换锁、驱赶租客等情况，长租公寓市场风雨飘摇，社会不稳定风险激增，由此引发的纠纷逐渐白热化。

最近，

长沙市天心区人民法院就审理了一起

因长租公寓中介跑路，

房东将租客驱逐出屋，

租客起诉房东要求赔偿的纠纷。

基本案情

“中介欠我租金跑路了，我凭什么不能拿回我自己的房子？”法院审判庭里，面红耳赤的被告刘某情绪激动地说道。

原来，2020年5月15日，房东刘某与某中介公司签订《房屋租赁合同》，约定刘某将其房屋授权给该中介公司运营，包括但不限于签署房屋租赁合同等，中介公司每月支付刘某租金1700元。同时，刘某还出具《授权委托书》，委托中介公司全权处理案涉房屋，代理权限包括但不限于代为装修、与承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金等，委托期限3年。

次日，中介公司与租客肖某签订《房屋租赁合同》，合同载明案涉房屋所有权人为刘某，中介公司将案涉房屋出租给肖某，租期15个月，租金每月1150元。合同签订后，肖某按约向中介公司支付1000元定金及13950元房租，共计14950元，实际入住案涉房屋。

此后，因刘某未按期收到中介公司房租，中介公司已下落不明，遂要求肖某腾房，肖某不同意。刘某遂对案涉房屋断水断电，租客肖某被迫于2020年9月12日搬出案涉房屋，故诉至法院，要求刘某赔偿其因提前搬离而多付的房租。

法院判决

法院经审理后认为

根据民法典第九百二十五条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

本案中，房东刘某与中介公司签订《房屋租赁合同》及《授权委托书》，双方已形成委托代理关系，由刘某委托中介公司就案涉房屋与他人签订租赁合同。中介公司与租客肖某签订的《房屋租赁合同》明确载明案涉房屋产权人系刘某，并非中介公司，肖某在签订该合同时知道中介公司与刘某之间的代理关系，该合同直接约束刘某和肖某，原、被告双方形成房屋租赁合同关系。

合同履行中，刘某以未收到中介公司租金为由单方收回房屋，终止履行合同，没有合同依据和法律依据，故刘某应当赔偿肖某预交的租金损失，对于中介公司欠付被告刘某的租金，刘某可向中介公司另行主张。

据此，长沙市天心区法院作出一审判决，支持了肖某要求刘某赔偿其预交租金损失的诉讼请求。刘某不服提起上诉，长沙市中级人民法院二审驳回刘某的上诉请求，维持原判。

温馨提示

本案法官助理 陈汉

正常的租赁合同，如果中介公司一旦违约，那么房东可以收回房屋，并要求承租人腾房。但本案被告刘某出具《授权委托书》委托易居公司全权处理案涉房屋，双方已建立委托代理关系，这是房东和中介公司的一种信任关系，一旦信任关系破裂，有关法律后果则需要房东独自承担。

据了解，向该案中介公司这样跑路的长租公寓中介有很多，之所以爆雷频频，主要是因为其不合理的商业模式，长租公寓普遍采用的“高进低出”、“长租短付”的经营模式，为了抢夺市场，以高价从房东手中收购房源，再以低价出租给租客，那长租公寓维持这种赔本买卖的资金从哪里来呢？羊毛还是出在羊身上，长租公寓会用优惠来诱惑你，一次交12个月的租金，但给到房东那边呢，却是一月付一次房租。这样拆东墙补西墙，只要租客源源不断，长租公寓手中就会形成“资金池”，这一盘游戏就能一直玩下去。

但如果租客不够呢？资金链一旦断裂，没有足够的钱给到房东，房东肯定会收回房子。这个时候，长租公寓公司还能干嘛，通常就是卷款跑路了。特别是疫情导致停工，一二线城市租房的人突然少了很多。连锁反应之下，这种庞氏骗局下的局，也就只能纷纷暴雷。

因此租房之前先货比三家，可以先在有关平台或者线下找一下有没有房东直租的房子，如果实在没有找到，可以到住房租赁交易服务平台这样的网站查看这家租房公司的开业报告、营业执照等，看有无投诉、违规情况，也可在中国裁判文书网上搜索有无司法纠纷。

其次，不要一次性支付太多租金，押一付一的比较稳妥，这样就算被骗损失也不会太大。

最后提醒一下房东，在委托代理模式下，房东是没有权力驱赶租客的，租客也是受害人，这个市场良莠不齐，希望能随着政府监管的不断完善能有所改变。毕竟对于年轻人的租客来说，你驱逐的可能不仅仅是他本身，可能还有他们留在城市继续追梦的权利。

来源：长沙市天心区人民法院