老人“卖”房给子女，为何频被法院认定无效？
房子是目前老百姓家庭中的核心资产，老人对房产进行处置经常会引发家庭纷争。记者在采访中发现，近些年，因为老人将房产“卖”给某个子女而引发的确认合同无效诉讼激增。很多老人想把房子给自己认定的某个子女，私下里签订买卖或赠与合同，以为把房子过了户就能板上钉钉，减少日后继承的纷争，没成想却被法院认定为恶意串通，合同也被确认无效。
法官提醒广大老年人，如果家中房产属夫妻共同所有，一方去世后未经析产分割，房子就是健在老人和子女等法定继承人的共有财产，擅自处分、侵犯共有人合法利益的“合同”并不受法律保护。
价值千万房产百元“卖”给儿子
耄耋老人被仨儿女告上法院
就因为把房子给了小儿子，90多岁的苏老爷子被自己的3个子女送上了被告席。苏老爷子很不理解，他的房子给谁不给谁还能由着别人干涉？
苏老爷子有五个儿女，老伴儿早些年已经去世，二人在西城区有一套四居室，登记在苏老爷子名下。两年前，苏老爷子和小儿子签订了一纸房屋买卖合同，将这套价值近千万元的房产卖给了小儿子。为了尽可能降低房产转移的成本，只是象征性地约定房款为100元，并迅速办完了产权过户手续。
一年后，苏老爷子的三个子女将他起诉，要求按照法定继承原则来分割这套房产。也是在这场诉讼中，三个子女得知，房子被父亲“送”给了小弟，已经落在了小弟名下。这下家里可炸了窝。三个子女再次提起诉讼，连同父亲和弟弟一并告上法院。
在法庭上，苏老爷子的三个子女表示，这套房子是父亲和母亲的夫妻共同财产，母亲去世后，房产并没有进行继承分割。根据法律规定，这房产的一半份额应该算是母亲的遗产，子女作为继承人，都享有一定的份额。苏老先生和小儿子对此明知，还签订以100元价格买卖千万元房产的虚假合同，将房产转移登记至小儿子名下，存在恶意串通的故意，侵害了其他继承人的合法权益。因此，他们请求法院确认苏老先生与小儿子签订的房屋买卖合同无效。
苏老爷子一方向法官解释说，小儿子夫妇没有住房，一直跟他们老两口共同居住，悉心照顾他们的日常起居，尽到了主要赡养义务。老伴儿在世时，他们二人经过慎重考虑之后，决定将房子只给小儿子一人。老伴儿生前也有口头遗嘱，表示要将房子赠送给小儿子。所以，他将房产过户给小儿子合理合法，没有侵害任何人的利益。
不过，虽然苏老爷子明确表示把房子赠给小儿子是他们夫妇的心意，却没有拿出证据证明老伴儿留有遗嘱，其他三个子女更是矢口否认。
擅自赠房侵犯共有人合法权益
老人与儿子被认定恶意串通
房子是老人的，给谁不给谁，还不是老人说了算？乍一看到这样的案子，很多人难免会有和苏老爷子一样的疑问。可事实上，房产虽然登记在老人名下，老人却不一定就有绝对的处分权。
北京西城法院民一庭田晓昕法官告诉记者，在日常生活中，房产证上登记的所有权人与实际所有权人不一致的情况非常普遍。很多老人的房产虽然是在夫妻婚姻关系存续期间取得，但因为是单位分配的住房，通常在办理产权证时会登记在一方名下。这也让老人有了单独处分房产的可能。
根据中国社会的传统习惯，在一位老人去世后，家庭内部较少会进行遗产分割，但从法律上来讲，此时房产的属性却可能发生了变化。在不存在遗嘱的情况下，去世的老人所享有的房产份额作为遗产，其父母、配偶、子女都有继承权利。即便房产没有进行分割，配偶、子女和其他法定继承人也都成为了房产的共有人。根据法律规定，处分共有的不动产的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。老人单方擅自处分房产，就可能构成无权处分。
苏老爷子的案子很有典型性。法院审理后认为，根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。涉案房产是苏老爷子与老伴儿在婚姻存续期间购买，属于两人的夫妻共同财产。在老伴儿去世后，苏老爷子与五个子女并未对房产进行析产、继承分割，因此，该房产就是苏老爷子与五个子女共同共有。苏老爷子与小儿子签订买卖合同，办理了过户登记，双方实为赠与关系。父子俩对于房产包含老太太的遗产应属明知，在没有取得其他共有人同意的情况下，仍签订房屋买卖合同，存在恶意串通，侵害了其他共有人的合法权益。
最终，法院判决确认苏老爷子与小儿子签订的房屋买卖合同无效。“送”出去的房子还得回到苏老爷子与子女共有的状态。
老人擅自处分房产风险不小
记者在采访中了解到，像苏老爷子家这样，部分子女对老人擅自处分房产，与某个子女签订合同买卖或赠与房产不满，从而引发的确认合同无效案件近些年数量激增。
北京西城法院做过一项调研统计，该院近5年来受理的确认合同无效相关纠纷案件中，涉及房产纠纷的案件占到80%以上，而这其中涉及家庭内部房产纠纷的案件又占到95%以上。
记者查阅了北京法院公开的数十件老人赠房给子女引发的确认合同无效诉讼的判决文书发现，合同会不会被确认无效，关键在于老人对房产是否有完全的所有权。有的案例中，经法院审查确定，房子是老人在配偶去世后才购买的，老人有权处置自己的个人财产。但那些老人将包含已故配偶遗产份额的房产擅自买卖、赠与某个子女的案件几乎都被判决合同无效。
“合同被确认无效，并不是不让老人按照自己的意愿处分自己的财产，而是保护其他共有人的合法权益不受侵害。”田晓昕法官说。
记者了解到，在此类纠纷中，很多老人并不是不知道房子属于夫妻共同财产，自己没有完全产权和单方处分权。他们简单地认为，只要房子过了户，就算板上钉钉了，可以避免日后继承的纷争。但是，这种未取得其他共有人同意擅自处分房产的行为并不受法律保护。
“老人这么做看似瞒天过海，其实风险很大。”田晓昕法官分析说，如果老人还健在，即便官司输了，日后还可以通过订立遗嘱等其他方式，将属于自己的房产份额留给自己认定的子女。但有些案件中，房屋买卖或赠与行为是在两位老人都去世后，因继承、腾房等纠纷出现时才被其他子女知晓的。老人与子女签订的合同一旦被确认合同无效，房产就很可能按照法定继承的方式，由全部继承人共同继承。老人将房子给某个子女的愿望也就彻底落了空。
另外，个别案例中，在法院判决买卖合同无效之前，得到房产的子女已经将房产正常卖出。如此一来，即便老人与子女的买卖合同被确认无效了，房子也追不回来了。老人还可能因为自己的过错被其他子女起诉赔偿损失。
老人如何合法赠房给子女？
法官支了三个招儿
多年审理家事纠纷的西城法院民三庭副庭长张爽告诉记者，老人出于某个子女尽到更多赡养义务等各种考虑，想把房产只留给一人无可厚非，也是老人的权利。但老人首先要明确哪些是自己的财产，哪些不是。采取欺瞒的方式，擅自处分不完全属于自己的财产并不可取。
那么，在房产属夫妻共同所有的情况下，如果老人就想把自己所有的房产份额留给某个子女，有哪些合法妥当的方式呢？
张爽法官介绍说，根据目前的房屋登记政策，如果明知房产属于夫妻共同财产，且没有司法文书或公证书对房产份额进行明确，那么不动产登记部门是不会为一方老人办理房产份额过户登记的。如果老人想在生前就处置房产，还要过户给子女，就需要在配偶去世后通过人民调解、法院诉讼、继承公证等方式，对房产进行一次析产、继承。明确各继承人所享有的房产份额后，老人便可以将自己享有的合法的份额通过签订买卖、赠与合同的方式过户给子女，从而避免处分不属于自己的财产。
如果老人和子女在乎房产登记“落袋为安”，这种方法是在法律程序上最严谨的。但析产继承毕竟耗时费力，而且老人和其他继承人心理上能否接受也因人而异。
第二，老人可以在生前办理赠与公证，明确将自己所享有的房产份额赠送给某个子女。待老人去世后，接受赠与的子女可以凭借公证书主张权利。但是采用这种方式需要一定的费用，且无法在老人生前完成过户。
第三种方法是老人通过订立遗嘱，将自己的财产份额留给某个子女。虽然这种方法也是在老人百年之后，子女才能获得遗产，但张爽法官却认为，这是更能保护老人权益的方式。“民法典生效后，公民订立遗嘱更加方便，形式灵活。即便订立遗嘱公证收费也比较低。一方面，老人能实现将遗产留给某个子女的愿望；另一方面，老人可以随时修改遗嘱，避免子女获得房产后不尽赡养义务。”
来源：北京日报客户端
