法院终审判决：小区地下车库车位“只售不租”违法！（判决全文）

山西合众瑞通投资有限公司与郭燕燕、太原市维佳物业管理有限公司所有权纠纷二审民事判决书

太原市中级人民法院

民事判决书

（2019）晋01民终1430号

上诉人（原审被告）：

山西合众瑞通投资有限公司

被上诉人（原审原告）：郭燕燕

原审被告：太原市维佳物业管理有限公司

上诉人山西合众瑞通投资有限公司（以下简称合众公司）因与被上诉人郭燕燕、原审被告太原市维佳物业管理有限公司（以下简称维佳公司）所有权纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2018）晋0110民初1567号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人合众公司的委托诉讼代理人尹瑞，被上诉人郭燕燕及其委托诉讼代理人杨晋武，原审被告维佳公司的委托诉讼代理人杨燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

合众公司上诉请求：一、依法撤销晋源区人民法院作出的（2018）晋0110民初1567号民事判决书中第一条判决并依法改判。二、一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。

事实与理由:

一审法院认为原告作为车位所有权人,将车位以出售方式处分给业主，限制剥夺了被上诉人的权利,与法律规定不符。物权法第七十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定,车位的所有权人有权选择以出售、附赠或者出租等方式将车位处分给业主。按照上述法律规定,上诉人有权选择以出售、附赠或者出租等方式中的任意一种将车位处分给业主来满足业主需要,而一审法院认为我司选择以出售方式将车位处分给业主，限制、剥夺了被上诉人的权利,与法律规定不符。

二、一审法院的第一条判决超出了一审原告诉讼请求。被上诉人一审诉讼请求未要求上诉人以出售、附赠或者出租等方式向被上诉人提供涉案小区建筑区划内规划用于停放汽车的未处分停车位供其使用,而一审法院却做出了该判决结果,超出了一审原告的诉讼请求,违反了法律规定。

综上所述,请求贵院撤销晋源区人民法院作出的（2018）晋0110民初1567号民事判决书中第一条判决并依法改判,一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。

郭燕燕辩称，一、现有法律法规及上诉人的证据均不能表明其为涉案地下车位的所有权人。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案地下车位所有权并未登记至上诉人名下，上诉人自称其为涉案地下车位的所有权人无任何依据。

二、涉案小区未处分的地下车位应当首先满足业主需要，上诉人无权限制被上诉人依法使用车位。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定”。

上诉人应当同时提供出售、附赠、出租等多种方式处分给业主使用，才符合物权法规定的首先满足业主的需求。上诉人只售不租，就是未履行首先满足业主需要的义务，侵害了被上诉的权利，违反了法律规定。业主要求承租尚未处置且空置的规划车库、车位的，上诉人不能只售不租。

三、小区内车位属于小区内的配套设施，应当保证车位的充分利用，发挥其使用价值和公共服务职能，满足业主生活需要。小区内车位首先属于小区内的生活配套设施，设置车位的主要目的就是发挥其使用价值和功效，以满足业主的生活需要，实现人民安居乐业，城市公共管理合理有序。正是为了有效落实车位使用，保证车位的充分利用、避免闲置，法律法规、司法解释等才规定建设方应当公开车位处分情况，接受业主监督，并同时规定建设方要将车位以出售、附赠、出租等方式多种方式提供业主使用，并禁止建设单位只售不租。

维佳公司辩称，同意上诉人的上诉意见。

郭燕燕向一审法院起诉请求：1、判令二被告停止实施阻止原告使用小区内业主共有部位规划的停车位停放车辆的行为；2、判令二被告将建筑区划内规划用于停放汽车的未处分地下车位以出租方式、按时计费方式提供给原告使用；3、判令二被告向原告公布建筑区划内规划用于停放汽车的地下车位的处分情况，并提供相关资料给原告查阅；4、本案诉讼费用由二被告承担。

一审法院认定事实：被告合众瑞通系涉案小区的开发商，被告维佳物业系小区物业管理方，二被告系关联公司。

2017年11月30日，原告通过与被告合众瑞通签订商品房买卖合同，购买南堰住宅小区（兰亭·御湖城）三期24幢1单元0709号商品房一套，建筑面积46.19平方米。

2018年1月1日，原告与被告维佳物业针对所购房屋签订《兰亭·御湖城前期物业管理服务协议》，约定由被告维佳物业为原告所有的兰亭·御湖城24幢1单元709室提供物业服务。原告自购入该小区住房后，即在此居住、生活，但原告未购买小区内停车位，平时租用小区地下车库未出售车位及地面车位用于存放自用车辆，被告维佳物业收取相应服务费，之后将费用转交被告合众瑞通。

2018年3月起，小区取消了临时车辆停放服务，亦一并取消出租地下车库未出售车位服务，而仅保留地下车库车位出售服务，为此，包括原告在内的多名业主与二被告发生矛盾，双方多次协商，至诉讼前，涉案小区基本恢复临时车辆停放服务，但地下车库车位仍然实行只售不租的管理办法。

为此，原告提起此次诉讼。另，小区地面道路及其他公共场所，二被告建设、规划部分停车位，用于小区内临时车辆的停放。小区至今未成立业主大会。

一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利；所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权；建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十一条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。

首先，被告合众瑞通作为涉案小区地下车库车位的开发建设方，该车位并非占用业主共有及专有的位置，不属于业主共有及专有部分，被告合众瑞通可视为该地下车库车位的所有权人，其有占有、使用、收益、处分的权利，但应当优先满足业主需要，业主可通过出售、附赠或者出租等方式获取该使用权或所有权，现被告合众瑞通仅采用出售方式，限制、剥夺了包括原告在内的小区业主依法享有的上述权利，该行为因与法律规定不符而应当予以调整，因此，原告关于要求被告合众瑞通将小区内建筑区划内规划用于停放汽车的未处分停车位以出租方式提供给原告使用的主张，符合法律规定，应予支持。

被告维佳物业作为小区物业管理方，对该停车位无处分权，故无需对此承担责任。但二被告有权向使用者，即业主收取相关费用。同时，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主请求公布、查询下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；”的规定，原告有权要求二被告向其公布涉案小区建筑区划内规划用于停放汽车的地下车位的处分情况，并提供相关资料供原告查阅，二被告在庭审时亦明确表示愿向原告提供以上资料供原告查阅，故原告该诉请予以支持。

最后，涉案小区地面占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，系开发商及管理方为方便小区临时出入车辆而设置的允许临时车辆停放的车位，依法属业主共有，业主有权使用该停车位，但在使用时不应影响小区消防通道及相关设施的管理，故原告作为小区业主有权在符合物业相关管理规定的条件下进行临时停车，双方发生矛盾后，经协商，该服务已恢复正常，因此原告要求二被告停止实施阻止其使用业主共有部位规划的停车位的行为，无事实依据，不予支持。

判决如下：一、被告山西合众瑞通投资有限公司自本判决生效之日起十日内以出售、附赠或者出租等方式向原告郭燕燕提供涉案小区建筑区划内规划用于停放汽车的未处分停车位，供其使用；

二、被告山西合众瑞通投资有限公司、被告太原市维佳物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告郭燕燕公开建筑区划内规划用于停放汽车的地下车位的处分情况和资料，供其查阅；

三、驳回原告郭燕燕的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，根据相关法律规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十一条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

本案中，涉案小区地下车库车位属于规划用于停放汽车的车位、车库，车位、车库的归属，可由诉争双方当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；合众公司、维佳公司强制以出售方式确定车位车库的归属并限制郭燕燕车辆的通行停放，属于限制、剥夺了郭燕燕的业主权利。故原审判决合众公司自本判决生效之日起十日内以出售、附赠或者出租等方式向郭燕燕提供涉案小区建筑区划内规划用于停放汽车的未处分停车位，供其使用，并无不妥。

关于原审法院超诉讼请求判决的问题，郭燕燕的诉求是要求合众公司、维佳公司停止侵权行为、将建筑区划内规划用于停放汽车的未处分地下车位以出租方式、按时计费方式提供给郭燕燕使用。

原审法院根据已查明的事实以及相关法律规定，判令合众公司以出售、附赠或者出租等方式向郭燕燕提供涉案小区建筑区划内规划用于停放汽车的未处分停车位，供其使用，并未超过诉讼请求。综上所述，合众公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由山西合众瑞通投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 成志刚

审判员 姜宏亮

审判员 赵耀功

二〇一九年四月二十二日

书记员 张峥