疫情防控期间商业用房承租人能否以不可抗力为由

要求解除合同

高雅 北京市信利（石家庄）律师事务所

案情简介

张先生拥有一套临街商铺，2015年将其出租给某银行用于商业经营，租期10年。2020年初，因国内爆发新型冠状病毒肺炎疫情，出于疫情防控需要，该银行暂时停止经营。由于该银行网点为低效网点，加之疫情爆发该银行因营业效益降低欲减少营业网点，该银行遂以遭遇不可抗力为由向张先生寄送了《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除房屋租赁合同。张先生收到该通知书后，向该银行复函，要求银行配合转租该商铺，否则拒绝解除房屋租赁合同。因双方不能达成一致意见，该银行向法院起诉，要求确认合同已解除。

法院判决

本案的争议焦点为在疫情防控形势下，承租人是否因不可抗力享有法定解除权。

法院认为，该银行解除合同的理由为网点经营低效，受新冠疫情这一不可抗力的影响，经营更为困难。经营困难属于银行自身商业经营的风险，不符合解除合同的情形。新冠肺炎疫情虽然为不可抗力，但结合银行的行业经营特点，新冠肺炎疫情对其经营的影响程度相对来说较低，不符合不可抗力造成对涉案房屋租赁合同不能实现其合同目的的客观事实，因此，法院对该银行要求确认合同已解除的请求不予支持。

律师解析

新型冠状病毒肺炎疫情发生以来，因为其具有极强的传染性，各地政府采取了强度不一的疫情防控措施，防控期间，不可避免的给一些商业经营产生不利的影响或者冲击。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定 ，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟对新冠肺炎疫情作出评价：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

新冠肺炎疫情虽属于不可抗力，但是应用到具体案例中，本案某银行与张先生签订了长期的租赁合同，出于疫情防控政策原因，对银行网点经营造成暂时性影响，但这不足以影响整个租赁合同的履行。从上文提到的《中华人民共和国民法典》第五百六十三条我们可以看出，以不可抗力为由行使合同解除的权利必须满足“不可抗力致使合同目的不能实现”这一条件。如疫情并未影响到承租人实际占有、使用房屋，即在该银行对于商铺的占有、使用等权利可以完全实现的情况下，仅基于疫情期间疫情管控需要暂时性停止营业，或因疫情造成客流减少、效益降低等原因，不属于合同目的不能实现的情形，承租人不能以此为由，主张不可抗力引起的“法定解除权”。

但是，任何情况都不是一概而论的，并非所有情形都不能主张合同解除，特定情况下承租人可以以不可抗力为由要求解除合同，但是需要严格审查疫情防控政策与合同目的不能实现之间的因果关系。如果是签订的短期的有特定目的的租赁合同，因为疫情致使租赁合同的目的不能实现，个人认为承租人可以解除合同。

另外，根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条第二款，当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限内通知对方。因此，对于没有签订租赁合同，也没有确定租赁期限的，承租人无需主张疫情防控不可抗力，有权随时解除合同。

值得注意的是，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。换句话说，若承租人以2020年的疫情防控政策不可抗力为由要求解除合同，需继续适用《中华人民共和国合同法》等法律解决问题；若商业用房承租人因当前石家庄疫情防控需要主张不可抗力解除合同，才应适用2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》。

2021年1月8日