《民法典》解读五：居住权和二手房交易

2021年1月1日起，民法典将正式施行，5月28日，表决通过的民法典被称为社会生活百科全书，物权编中引入居住权一项，成为亮点。

物权编中新增居住权，共有六条，明确居住权原则上无偿设立。

1、居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有，使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。

2、设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

3、居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外，设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

4、居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

5、居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

6、以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

短短的六段话，覆盖的群体却很庞大。

居住权最大受益方是弱势群体，让他们居有定所、老有所养。保障老人孩子、公租房群体、子女继承纠纷、离婚后居无定所人群等等的居住权益。

居住权是在房屋管理局(登记机关)登记成立的物权，不能转让或继承。即使业主出售房屋，拥有居留权的业主仍会有一段时间的居留权。新主人不能催人或租房子。

因此，二手房购买者应该注意，购买房屋后，不仅要查询房屋的所有权、租赁、司法查封或抵押情况，还要查询房屋的居住权登记情况。

为了避免人们买了房子后不能住在里面的情况。

这是因为房屋的所有权是所有者的财产权，居住权是居民的财产权，属于不同的所有权。

除了上面的讨论，还发现了更多有趣的陈述。

有人认为“居住权是将廉租房的相关规定写进法律的规定。廉租房只有居住权，不能抵押。”

有人认为“有居住权的房子没有商业价值，只有在居住权到期后才能恢复商业价值。”

打开大脑的一个方法是，房子的所有权包括房子的使用权，房子的主人可以通过这部法律把房子的居住权转让给他人。

这种行为可能看起来很荒谬，但它可能成为生活中的一个案例。因为房子的主人可以给任何人居住的权利：朋友、父母、保姆、同事等等。

假如，夫妻二人房产，居住权设定为女方，年限为50年。即使离婚被分割成生产，房屋的商品属性大大降低，妇女仍然享有住在房屋中的权利。

因此，在结婚并买了房子之后，女孩们就不应该再费力地添加自己的名字了，他们应该知道居住权吗?

再举一个例子，如果孩子不履行赡养义务，想争夺父母和长辈的财产，长辈可以把房子的居住权让给他人，这个人可以是深爱着他的孙儿，亲密的朋友，或者在家照顾他的保姆，让那些有权继承财产的人无权住在里面。

此外，居住权设上个70年，房地产自然失去了其商品价值。

我们要注意的是租户不等于居住权人，居住权所有人签订的合同不是租赁合同，居住权只有在相关机构登记后才能成立。

例如，去年10月的新闻报道称，上海的一名房客拒绝搬出他的房子达60年之久，他不仅搬进了自己的账户，还去了拆迁公司索要房屋拆迁资金。

最后，法律保护房屋所有者的财产权，法院依法执行房客家庭的判决，租客家庭被迁出，房子被归还给房主。

因此，即使租客已在该屋居住了60年，他们仍然不享有受法律保护的居留权。