征收补偿未按时足额到位，你有权依法拒绝施工！拿回合理补偿不难！
“以时间换空间”，是征地拆迁维权领域对于被征收人而言最重要的策略之一。通过有效守房、暂不签订补偿安置协议等做法，就有望在合法合理的范围内“拖长”维权的战线，从而促使征收方考虑提升补偿数额。除了上述两点之外，还有一个重要的方法也是实践中屡试不爽、效果颇佳的，同样能够实现“以不变应万变”的战略意图。这一招，就是针对建设项目的施工许可状况进行审查……
一个合法的建设项目，除了要依法获得国有建设用地审批外，施工许可同样是不可或缺的重要审批事项，其相关规定主要见于住房和城乡建设部出台的部门规章中。《建筑工程施工许可管理办法》第3条规定，本办法规定应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。其例外情形只有两类，一是工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院住房城乡建设主管部门备案；二是按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。据此，实践中的绝大多数建筑工程要想开工建设，都必须依法申领施工许可证。
《办法》第4条规定，建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：
（一）依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。
（二）在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。
（三）施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求。
……
显然，这三项规定是与老百姓的征地拆迁维权息息相关的。所谓“建筑工程用地批准手续”，可以理解为就是涉案项目的征地批复及建设用地批准书。
《土地管理法实施条例》第23条规定，农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。可见，建设用地批准书的获得是与“一书四方案”中“四方案”的获批直接相关的。
《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》第（十五）项规定，征地补偿安置方案经依法批准后，征地补偿安置费用应按法律规定的期限全额支付给被征地农村集体经济组织；未按期全额支付到位的，市、县不得发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。根据《土地管理法实施条例》第25条之规定，这里的“法律规定的期限”为自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内。是否按时，是否全额支付，这些就都是被征收人可以严格审查的法律点了。若补偿安置未到位，则村民就有权阻止施工。
建设工程规划许可证，被征收人可以通过申请政府信息公开的方式直接进行审查，这里不赘述。
《办法》中的第三项规定十分重要，通常被老百姓表述为“净地出让”或“三通一平”。意即要想实施施工，所占用的土地必须符合这两个客观条件。国土资源部《闲置土地处置办法》第21条规定，市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：
（一）土地权利清晰；
（二）安置补偿落实到位；
（三）没有法律经济纠纷；
（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；
（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。
这是从预防土地闲置的角度出发所作的规定，时任国土资源部政策法规司司长王守智在答记者问时指出，《办法》明确要求土地出让必须是“净地”，禁止“毛地”出让，这就避免了因拆迁等原因造成的土地闲置。规定市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本条件。
通俗的解读就是，拆迁和建设是两个动作，依法不能合并进行。一块土地，如果尚未拆完，尚有待拆迁房屋、附着物存在，建设方就无法进行施工。“边拆边建”的做法是欠缺法律依据的。当被征收人尚未拿到足额、全面的补偿时，涉案地块就不属于“净地”，那么就不具备出让和施工的条件。
实践中，在“净地出让”原则的基础上，我们还总结出了“三通一平”的标准，即建设项目在正式施工以前，施工现场应达到水通、电通、道路通和场地平整等条件。这是基本建设项目前期准备工作中施工准备阶段的一项重要标志，也是建设工程进行发包或招标所必须具备的一项条件。房屋建筑若尚未拆干净，涉案地块就达不到“一平”的要求，自然不能进行下一步的施工建设。
一是要主动收集相关信息。根据《办法》第10条之规定，发证机关应当将办理施工许可证的依据、条件、程序、期限以及需要提交的全部材料和申请表示范文本等，在办公场所和有关网站予以公示。发证机关作出的施工许可决定，应当予以公开，公众有权查阅；
二是要进行全面、准确的政府信息公开申请，了解涉案项目获取施工许可证的状况。
三是对于没有获取施工许可证就进行施工的情形，要坚决依法申请住建部门进行查处。《办法》第12条规定，对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令停止施工，限期改正，对建设单位处工程合同价款1%以上2%以下罚款；对施工单位处3万元以下罚款。若当地住建部门对查处申请不作为，被征收人就可以向其上级主管部门申请行政复议，或者依法提起行政诉讼进行救济。
四是对于已经获取施工许可证但补偿安置尚未落实、尚不符合前述办理条件的情形，被征收人有权依法提起行政诉讼，要求对涉案施工许可证予以撤销或确认住建部门的颁证行为违法。
在明律师最后想提示广大被征收人的是，对施工许可证的审查是各类征地拆迁维权中常用的手法。即使是对于被征收房屋、土地存在权利瑕疵、缺证少证的状况，它仍然可能奏效，实现“以时间换空间”的目的。而对于在此领域存在法律漏洞的项目，被征地农民也要积极行使规范性文件所赋予的“拒绝动工用地”的权利，在不违反法律，拿捏好“度”的前提下进行理性、务实的维权。只有这样，被征收人才能扭转自己的先天弱势地位，最终获取公平、合理的征收补偿。
很多人都心存拆迁致富梦，但现实却给了他一耳光，补偿达不到期望，想当钉子户吧，征收方挖掘机马上就开到门口了，一言不合就强拆。说起强拆，这是很多被征收人心中的痛楚，意味着失去房屋和居所，补偿也偏低。在很多被征收人眼中，强拆都是违法的。“我的房子，我都没说话，你就给我扒了，还有天理吗？”有人这样说。
从法律角度讲，强拆，是未经房屋产权人同意的情况下，征收方对作为私人财产的房屋进行强制拆除行为，属于行政机关的强制行为。而且目前我国唯一合法的强拆有且只有司法强拆。请记住！其他都是违法强拆，是可以依法起诉并争取合理补偿的。
每个人都不愿意被强拆，但实际上，强拆往往就发生在我们身边。通常来讲，在被征收人和征收方因为补偿标准无法达成一致，经过三次以上补偿谈判后被征收人仍不签字的，征收方则会考虑启动强拆程序。
强拆可以分为行政强拆和司法强拆，也可以区分为违法强拆和合法强拆。其中，2012年开始，行政强拆被取消。强拆也就只有司法强拆才是合法强拆种类。其他强拆包括偷拆、误拆、无手续强拆都是违法强拆。大家需要注意区分。
行政强拆是指经过征收部门下发房屋征收决定或根据《城市房屋拆迁管理条例》第17条的规定。征收方与在被征收人无法就补偿达成一致意见和协议的情况下，被征收人拒不搬迁，此时征收方采取的强制拆除手段。
也就是说，下发房屋征收决定或补偿安置方案之后，补偿还谈不拢，你拒不签字，征收方就会采取行政强拆手段。直接用挖掘机挖掉你的房子。
没有约束的强拆，通常会变异为违法强拆。因此强拆在较长一段时间内成为全民热议话题，触及了不少拆迁户的敏感神经。由于社会影响大，容易引发矛盾，造成对立情绪，因此，行政强拆在2012年正式取消。但在实际征地拆迁过程中，强拆和偷拆一直没有绝迹。
司法强拆，不同于行政强拆，是征收方根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条规定：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
司法强拆不同于行政强拆，多了一个流程。在房屋征收补偿决定（晚于房屋征收决定）下发后，被征收人仍拒绝签字和搬迁，征收方就会向当地法院申请司法强拆。经法院同意，下发限期拆除通知书和决定书。然后启动强拆。
在很多拆迁户眼里，强拆都是违法的，其实不然。如果走了正规流程，手续齐全，拥有法院盖章同意，那么就是合法的强拆。反之，则是违法强拆。
违法强拆，即征收方没有通过正规合法流程的情况下强制拆除被征收人的房屋。
违法强拆的典型形式就是没有下发过任何文件或者文件不齐全，就来强拆。（具体的合法房屋征收形式和流程请关注我们的头条号 爱土拆迁，并搜索相关文章“国有土地上房屋征收与补偿程序流程图，赶紧收藏备用！”我们有详细介绍。）一群人带着器械，直接到你家里，三下五除二把房子给你扒了。
违法强拆还有偷拆和误拆这两种形式。前者是征收方安排人手和挖掘机，趁房主不在家，立即把房子推平，并且迅速撤离现场，让房主难以确认强拆的主体和行为，避免强拆的法律风险，同时可以顺利征走你的土地。后者是征收方在拆房时“一不小心”拆掉了你的房子，通常说是工人施工操作失误，挖掘机挖错地方了。但实际上，拆迁都有着严格的拆迁线路，误拆是不可能发生的。
当然征收方违法拆迁还有很多形式，比如断水断电断天然气让你无法正常生活，把路给你挖烂，或者发动左邻右舍发动舆论群嘲攻势，甚至规定一户不签字所有人拿不到补偿、以此来鼓动其他人逼迁，还有以不签字就让拆迁户亲戚丢工作来逼迁等等。
合法强拆，只有司法强拆一种。在上一条我们已经具体介绍。这里不再赘述。
这是一个严肃而且重要的话题。
爱土拆迁律师团给大家的建议有七条。这是强拆后能够拿回合理拆迁补偿的黄金法则，大家一定要记牢。
一、确认征收方拆迁流程违法事实
比如征收方有无征地批文，是否公开发布了征收公告、房屋征收决定？是否下发了房屋征收补偿决定？没有这些文件就来强拆，可以确认征收方是违法的。
二、判断自己房屋市场价值和补偿标准是否存在明显差距
通常，被征收人不签字不搬迁都是因为对补偿不满意。但我们不能仅仅停留在情绪化阶段，应该进入实际调查阶段。比如，房屋产权证件是否完全，周边房价是多少一平？自家房屋多大面积，补偿标准是多少一平。市场价和补偿标准之间，差距有多大？
从客观来判断，知己知彼，做到心中有数。和征收方谈判时有理有据。这样，议价权就在自己手里。不至于被征收方牵着鼻子走。
三、理智果断，和征收方谈补偿时保持清醒头脑，并录音
一般启动强拆前，征收方会和被征收人进行三次左右谈判，补偿标准会有所变化。大家在每一次谈判时都要进行录音，保留证据。这里面可能会涉及征收方提前释放的强拆言语和信号，是有利于我们后期维权的。
四、提前转移房屋证件并守护好房屋
如果征收方强拆的倾向比较强烈，那么我们首先应该转移房产证件和其他合法手续，这是证明房屋权属的直接证据，千万不要遗失。其次，要对房屋进行拍照、录视频，保留其存在的证据。再次，要有人在家，避免被偷拆强拆。
五、发生强拆时，首先报警，并做好报警记录
因为报警后会形成记录备案，这是后期法律维权可以调用的证据之一。因此要对报警电话进行录音，对出警情况进行拍照录音。
六、做好第一手证据收集，录音拍照或视频。
强拆时，一大帮人涌入，还有挖掘机等器械。此时我们要冷静对待，不要硬来，你上有老下有小，要考虑清楚。不要鲁莽。因此，最好的方式是理智地记录强拆事实，尤其是对执法人员的简章等可以辨识身份的标志进行记录拍照。以及对挖掘机推倒房屋的情况进行拍照录视频。这都是现场第一手证据材料。
七、强拆后，立即提起诉讼，用法律手段维权
不要闹，不要去信访了，以免错过法律维权的时效。人家来拆了你的房，你还找人家说理，你觉得管用吗？
这时候，只有法律能帮上忙。把这些证据整理好，保存好。联系专业拆迁律师介入，在律师指导下，通过行政诉讼来确认征收方的强拆行为、违法事实，并争取公平合理的拆迁补偿。
