格式合同约定办证的时间超过90日，是否有效？

法律人2023-09-09 14:45:080阅

答：视情况而定。

1、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”。因此，房地产开发企业应当在90日内协助买方办理房屋所有权登记手续。

2、最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限....”从该条款来看，房地产开发企业与买方对于办理房屋所有权登记的时间可以进行约定，即可以约定超过90日办理房屋所有权登记，因此，人民法院在审理房屋产权纠纷时一般认定约定超过90日办理房屋所有权登记属于当事人之间意思自治条款而认定有效。

3、在实践中，房地产开发企业与买方订立的合同一般为格式合同。买方基于买房的需要，可能会对该合同中格式条款作出让步，即同意房地产开发商超过90日办理房屋登记手续。

4、但如果约定的时间过长，买房在购房之后，长期拿不到房产证，势必会对买房行使物权造成影响，如以房产作抵押请求银行贷款时，银行因买方没有取得房产证而拒绝贷款，极大地限制买方行使权利。

5、《民法典》第四百九十七条的规定：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该条款无效。如果房地产开发商通过格式合同约定办理房地产登记时间过长，导致买方长期无法取得房产证的，买受人是可以向人民法院主张该格式条款不合理地免除或者减轻其责任、加重买方责任而无效。