“赣市建字〔2021〕39号文”对市辖区物业企业的影响（粗略解读）

2021年10月15日，赣州市住房和城乡建设局、赣州市发展和改革委员会、赣州市公安局、赣州市自然资源局、国家税务总局赣州市税务局、赣州市市场监督管理局等六部门联合发布《赣州市持续整治规范房地产市场秩序实施方案》。对于文件中涉及物业公司部分的内容，简单作如下解读：

一、物业公司重点整治内容

1. 进驻小区未按规定办理承接查验，发现问题未告知建设单位并向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府报告有关情况;

（物业查验义务不到位）

2.

未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务，未建立管理制度、未按合同约定对共用部位、公用设施设备等进行管理维护；

（物业服务不合格）

3.

未按规定公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准，物业管理区域内停车及其他有偿服务的收费项目、收费标准、收费方式，物业服务费用收支情况、公共能耗费分摊情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况，维修资金使用情况等相关信息，物业服务企业及项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话等；

（物业服务信息未尽到公示义务）

4.

超出合同约定或公示收费项目标准收取费用;

（物业企业乱收费）

5.

擅自利用业主共有部分开展经营活动,侵占、挪用业主共有部分经营收益;

（侵占业主公共利益）

6.

指定宽带代理商、限制用户选择宽带运营商;

（垄断行为）

7.

物业服务合同依法解除或者终止后,无正当理由拒不退出物业服务项目，退出物业服务项目未按要求办理交接手续;

（物业拒不退场或拒绝配合办理移交）

8.对违规装修、高空抛物、违规占用消防通道等问题未尽劝阻、报告义务;

9.

未依规将物业服务合同和临时管理规约报送备案。”

评析：以上物业服务重点整治内容中，物业公司最应当重视的应是，物业公司处理业主公共收益的问题。

理由：物业公司利用业主共有部分对外经营取得收益，极易侵占、挪用。且物业公司往往对公共收益并不单独建账，导致应归物业所有的收益和应归属于全体业主的收益混同。并不加以区分使用处分。非有大决心，不易有改变。

二、法律后果/处理措施：

“对违法违规物业服务企业及从业人员，依法依规并视情采取警示约谈、信用扣分、公开通报、停业整顿、行政处罚、列入失信名单、吊销营业执照和资质证书等措施进行处置；涉嫌犯罪的，移交公安司法部门依法查处。”

三、对本市物业服务企业几点粗线条的法律建议。

1、要高度重视，合法合规经营。

2、在经营范围内服务，不触碰法律红线，不与业主争利。

3、对于公共利益收取和使用，要单独建账且账目清楚，材料明晰，经得起检查。

4、物业交接要做到愿赌服输，不能耍赖撒泼。否则，物业费收不到事小，接受惩罚则事大。

综上，物业企业应当以此为契机，以《民法典》和《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等法律法规对物业企业的要求为基础，规范内部经营行为，以服务为突破口，争取保有现有楼盘，尽量拓展新的楼盘，做业主满意的物业服务企业。

附言：小区业主、业主委员会及物业公司该如何相处？这一课题值得深究。我亦略有心得，希望能有机会与业内人士深度交流探讨。

作者简介

钟北斗律师，2006年通过国家司法考试，2008年正式执业至今。现为江西冠城律师事务所执业律师。

擅长：小区业委会选举、企业法律顾问、民商事纠纷处理。