以案释法——究竟谁该为漏水承担责任？

买下房子准备乔迁新居原本是件高兴的事，但人还没住进去，就因为防水验收渗水到楼下住户家中，新房还没住上，法院倒是走了一趟。

买个渗水房子

南京市民小张，去年六月买下了大黄的房子。一切手续办好了，付好了尾款，双方约好2016年6月20日进行房屋交接，交接中放水验收。谁知当天晚上楼下住户小林报警了，原因是房子漏水到他家，后来小林起诉到法院，小张作为被告心里也冤得很！“但我作为一个有担当的人，为了解决漏水导致的法律纠纷，分清责任，我和大黄签订了《南京市江宁房地产买卖契约补充协议》，接着我就积极促成大黄与小林以调解方式结案。2016年9月30日法院调解书明确：由老黄承担赔偿责任，支付赔偿金5500元并负责厨房地面等位置维修。原本以为这次风波过去之后，只要老黄按照调解书和补充协议履行义务自己也可以尽快入住新居。但达成调解后的老黄虽然是赔偿了小林，也在小张买下的房子里维修，但却没有按照补充协议所说的将厨房台面等设施恢复原状。

小张去找老黄交涉，老黄也置之不理。小张认为，老黄的这一切行为构成了严重违约，侵犯了自身的合法权益，于是诉至南京鼓楼法院，要求老黄赔偿违约金100000，赔偿损失5000元，第三人小黄在收取的50000元房款范围内承担补充清偿责任。

各说各有理

老黄到法院后表示，之前赔偿小林是发生在房屋过户后，在过户前也不知道渗水这个事。虽然自己主动承担了赔偿，也没有明确是开发商还是自己原因造成的渗水。小张在支付尾款后已经正常使用房屋，他所说的厨房台面又不影响正常使用，并表示最近也准备给小张换新的，所以认为自己不存在违约。

小黄则解释道，自己是老黄的儿子，也是这套房子的实际居住人，他只是帮其父代收房款，因为其父没时间，所以自己才和小张交接房屋，但并没有和小张建立买卖关系。

究竟谁的错？

老黄是否违约？当然违约了！

鼓楼法院审理后认为，老黄作为案涉不动产的出卖人，负有向买受人交付符合通常质量标准、适合居住使用的不动产之义务。老黄在交付给小张之前就知道房子存在漏水的质量瑕疵；其次，漏水的质量瑕疵严重影响了小张对案涉不动产的使用，且老黄取走了房屋的一套钥匙，致小张并未完全取得案涉不动产的使用控制权，因此，卖方未全面、确当地履行房屋交付之义务，系瑕疵交付，构成违约，应向小张承担相应的违约责任。

至于老黄的儿子小黄是否应当承担责任？法院认为，也要承担！买卖合同的出卖方为老黄和小黄二人，应共同向小张承担违约责任，而小张仅主张小黄在收取50000元房款的范围内承担补充清偿责任。

如何计算违约金

法院经审理查明，漏水的质量瑕疵于2016年10月30日前修复，至此时案涉不动产可正常使用；老黄于2017年2月将房屋钥匙交还小张，在修复漏水过程中破坏的厨房台面于2017年3月更换；参考《买卖契约》的约定“逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付违约金”，其他合同履行情况以及小张的损失，综上考量法院酌定违约金为20000元。

最后，鼓楼法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十九条之规定，判决处被告老黄于本判决生效后十日内支付原告小张违约金20000元，第三人小黄对此承担补充清偿责任。

主审法官特别提醒，合同法中规定，在履行合同时应当全面履行合同义务。也就是说房屋的买卖并不是交付一下就完事，对于房屋是否存在质量瑕疵、物上效力瑕疵，都应该以负责任的态度检查并说明，这才算对合同的完整履行。还是那句老话：前期多操心，后期少闹心。（文中当事人系化名）