【疫情防控与企业复产复工法律常识100问】（二）房屋（经营性用途、住宅用途）租赁、买卖合同篇
二、房屋（经营性用途、住宅用途）租赁、买卖合同篇
9、商业用房租赁合同履行过程中，承租人能否以发生新冠肺炎疫情为由而拒付租金？
答：不能。但承租人与和出租人可以协商减少租金或解除合同。
根据《合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，因此，承租人不能以发生新冠肺炎疫情为由拒付租金。
根据《民法总则》第六条、《合同法》第五条的规定，合同的履行应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。其中，公平原则是指当事人在民事活动中，应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。就租赁合同而言，疫情造成的租金损失的分担应符合公平原则。由于疫情是承租人和出租人双方签订租赁合同时均无法预见并克服的因素，所以当承租人受疫情影响，难以维持正常营业，进而造成承租人资金紧缺，按租赁合同支付租金存在严重困难时，如果将疫情带来的全部租金损失均由承租人一人承担，不符合民法上的公平原则，故承租人可以依据《合同法》第九十三条的规定，与出租人协商减少租金或解除合同。若新冠肺炎疫情的发生构成《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更，承租人可以向人民法院请求变更或解除合同。
具体规定：
《民法总则》第六条【公平原则】民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《合同法》第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
《合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除
10、对于为了特定目的在特定时间进行相关经营或宣传的短期租赁合同，承租人能否以新冠肺炎疫情系不可抗力为由解除合同？
答：可以解除合同。
本次新型冠肺炎疫情事件是承租人和出租人都无法预见、也无法避免，也无力改变的事件，从法律角度来看，此次疫情可以认为是不可抗力事件。
对于为了特定目的在特定时间进行相关经营或宣传的短期租赁合同，比如春节期间租用某地举行美食节、展销会等活动的情形。由于其签订合同的目的就是在春节期间或其他特定期间进行短期的经营宣传等活动，而此次疫情导致全国多地实行封闭式管理，这类租赁合同的合同目的显然无法实现，无法继续履行，因此，合同双方均可援引《合同法》第九十四条第一款第（一）项行使解除权。依据《合同法》第九十六条的规定解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。
具体规定;
《合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《合同法》第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
11、承租人租赁房屋经营餐饮，租赁合同签订后发生新冠肺炎疫情，导致继续履行合同将显著增加承租人损失，承租人能否请求变更或解除合同？
答：可以请求变更或解除合同。
（一）由于受到新冠肺炎疫情的影响，致使租赁合同继续履行下去对承租人明显不公平。这种情况应适用我国民法的情势变更原则予以处理。承租人可以根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六的规定要求解除或者变更合同。
（二）由于受到新冠肺炎疫情的影响，致使租赁合同无法履行。这种情况属于我国民法规定的不可抗力事件。承租人可以根据《合同法》九十四条条第一款规定要求解除合同。
（三）新冠肺炎疫情与非典疫情同属于性质相同的重大公共卫生事件。因此新冠肺炎疫情可参照非典疫情的相关规定。2003年最高法院的（法〔2003〕72号）文件规定：非典疫情引起的合同履行障碍明确依照情势变更及不可抗力处理。
综上，无论是将新冠肺炎疫情引起的合同履行障碍依照不可抗力事件处理，还是适用情事变更予以处理。承租人都可以请求解除合同。
具体规定：
《合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
12、所有经营性用途的承租人，可否依据新冠肺炎疫情为不可抗力或情势变更，要求免除租金或解除合同？
答：不能。不可抗力在房屋承租人要求免除租金或解除租赁合同中的适用前提是，不能履行给付租金和返还租赁房屋的民事义务，但这两项义务并非不能履行。故新冠肺炎疫情下，承租人不应援引不可抗力条款要求免除租金或解除合同。
（一）新冠肺炎疫情或政府根据新冠肺炎疫情采取的管制措施是否构成不可抗力或情势变更要根据情况而定。对新冠肺炎疫情或政府根据新冠肺炎疫情采取的管制措施的法律定性，具体到房屋租赁合同纠纷中，就是看其对房屋承租合同义务履行障碍的大小，是不能履行，还是明显不公平或者不能实现合同目的。如客观情况导致当事人不能履行合同义务的，则应定性为不可抗力。如客观情况并不导致当事人不能履行合同义务的，应定性为情势变更。根据上述分析，新冠肺炎疫情或政府根据新冠肺炎疫情采取的管制措施是否构成不可抗力或情势变更，只有看其对具体租赁合同履行义务的影响力程度进行分析，方可得出结论。
（二）新冠肺炎疫情下，房屋承租人能援引不可抗力条款要求免除租金或解除合同。根据《合同法》第二百一十二条规定，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。故房屋承租人的合同义务就是按照合同约定给付租金并归还房屋，即金钱给付义务和房屋返还义务。显然这两个义务，都不是不能履行的合同义务，就好比金融借款合同纠纷借款人的还款义务。故，房屋租赁合同的承租人受疫情或者政府根据新冠肺炎疫情采取的管制措施的影响，均不得适用不可抗力免除租金或解除合同。
具体规定：
《合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
13、个人承租用于日常居住的房屋，能否依据新型冠状病毒的疫情，要求房东减免房租或解除租赁合同？
答：不能，但可以跟房东协商。
只有依据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力导致合同不能履行时，才能根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。对于普通个人承租用于日常居住的租赁合同，本次疫情横跨春节期间，无论疫情是否发生，春节期间都不会影响居住房屋的居住、使用功能。即使是疫情发生后，对于短期的迟延复工、延长春节假期，也不会造成大部分承租人无法继续使用房屋的情况。因此，作为个人承租人用于日常居住的房屋，法律上讲不能因此强制要求房东减免房租。不过，承租人可以依据《合同法》第九十三条的规定与房东协商，看房东是否同意减免或延长交租时间。
但是，目前湖北省各市还没有解除封城措施，部分人员可能被困甚至感染肺炎，该种情形要区别对待。对于围困在湖北省的个人承租人，如果因政府措施导致长期无法返还或因感染未能康复，导致长期无法居住、使用租赁房屋的，承租人可以依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条承租人的规定，可以要求减免或根据情况解除租赁合同。
具体规定：
《合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《合同法》第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
14、租赁期限届满，但由于疫情管控措施的影响，承租人无法按合同约定退房是否仍需要支付租金？疫情过后应如何解决？
答：视情况而定。
（一）对于租赁期限已届满，但是由于疫情的影响，承租人无法搬离，仍需继续使用租赁房屋的情形。应适用《合同法》第二百三十六条的规定，承租人继续使用租赁房屋的仍需向出租人支付房屋租金。另根据《合同法》第二百三十二条的规定，租期不明的合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，承租人待疫情结束，自其能搬离该住宅之日起即可解除合同。但出租人要解除合同，需要给承租人合理的期限，履行法定通知义务。
（二）对于租赁期限已届满，承租人不再需要租住租赁房屋，但因疫情影响，不能将全部物品搬离租赁房屋，是否仍需支付租金的情形。因本次疫情属《合同法》第一百一十七条所规定的“不可抗力”因素，承租人可与出租人协商减免租金，待疫情结束将所有物品搬离租赁房屋。
具体规定：
《合同法》第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《合同法》第二百三十二条【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《合同法》第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
15、在履行《房屋买卖合同》过程中，因疫情影响，买受人可以迟延支付购房款吗？
答：原则上买受人应按《房屋买卖合同》约定的履行期限支付购房款，不应当免除其迟延付款责任。但买受人与出卖人可以协商迟延付款。因为随着科技的发展，支付方式日益丰富、便利，付款义务的履行并不需要必须到公共场所予以办理，故即使买受人受疫情影响入院治疗、被隔离，其仍可支付或者委托他人支付购房款，依据《合同法》第八条、《合同法》第一百三十条的规定支付购房款。买受人要求因受疫情影响延期支付购房款，不应当予以支持。
具体规定:
《合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《合同法》第一百三十条【合同法定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
16、《房屋买卖合同》履行过程中，因疫情原因无法办理相关手续，致使房屋买卖迟延履行，出卖人和买受人是否需承担责任？
答：根据《民法总则》一百八十条的规定，买卖双方不可归责于双方原因，导致合同迟延履行的，买卖双方无需承担违约责任。因房屋买卖可能涉及到贷款审批、过户登记、房屋交付等诸多手续。如贷款审批需双方提交相应贷款材料、银行审批、面签，网签等诸多程序；而房屋过户亦需双方到不动产交易中心办理（目前无网上办理服务）。因疫情影响，相关机构无法正常办理相关手续导致合同履行迟延，依据《合同法》第一百一十七条的规定，双方均不应承担违约责任。另，因疫情影响出卖人被采取限制措施或因小区采取管控措施导致迟延交付房屋的应属于不可抗力，亦不应承担违约责任。
具体规定：
《民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《合同法》第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
