最高院法官：夫妻一方偷偷把房子卖了，符合这几个条件就有效！

不动产应该能称得上是夫妻共同财产中最常见、最重要的组成部分了，但是实务中常常会发生夫妻一方基于某些原因在另一方不知情的情况下把房子卖了，这时候就会对另一方的财产造成巨大的损失。

那么，当发生这类情况时，法院是怎么裁判的呢？什么情况下会认定出售行为是有效的，什么情况下会认定出售行为是无效的？我们今天就为大家梳理一下人民法院的裁判规则。

一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件：

第一，第三人属于善意购买，也就是说对配偶双方是否取得合意并不知情，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;

第二，买受人支付了合理对价，是否为合理对价需要参考不动产当时的市场售价，一般上下浮动不超过20%可以认定为合理；

第三，买受人已经办理了产权登记手续，不动产的买卖采用的是“登记生效主义”也就是说，经过不动产产权登记手续之后物权才会发生变动，仅仅只签订买卖合同并不会产生物权变动的效果。

在这三个条件均已具备的情况下，则不能认定房屋买卖合同无效。

此外，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋，在保护善意第三人利益后，可能确实损害了出卖人配偶的权利，为此，《婚姻法司法解释(三)》第11条第2款的规定，即夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

但需要提醒大家的是，受损失的配偶向出卖房屋一方进行索赔的，需要以离婚作为前提。

一般情况下，夫妻共同财产在婚姻关系存续期间是不可以要求人民法院予以分割的，同理，索要赔偿也是。

夫妻一方擅自出售夫妻共同所有房屋，且购房人不构成善意取得，该房屋买卖合同无效。

一方未经对方同意擅自出售房屋，约定的价格不符合合理的价格，且转让价款未实际支付，虽已办理产权过户登记手续，但不符合善意取得的构成要件，该出售房屋的行为损害了另一方的合法权益，房屋买卖合同无效。

转自： 法务帮