注意：租赁房屋存在的这五种常见情形，可认定《租赁合同》无效！

近日，法务帮在处理一起租赁房屋合同纠纷的案子时，原本是想诉讼要求出租方承担返还租赁押金以及赔偿损失的，结果一查，发现该《租赁合同》竟是法律规定的无效的合同，根据《最高院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件的问题解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。

因此，我们最终增加了一项诉讼要求，请求认定该《租赁合同》无效。同时，除了本案房屋因未取得建设工程规划许可证而导致合同无效之外，以下这五种常见的情形也可认定《租赁合同》无效：

一、出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效

这种房屋也即人们常说的违规违建房屋，包括未取得建设用地规划许可证的建筑、擅自改变使用性质的建筑、擅自将临时建筑建设成永久性的建筑等。

注意：在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效，但此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

二、出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效

临时建筑通常是为某项活动或行政需要而建设的，一定程度上会影响交通、市容、安全，因此需要以建设规划或控制性详细规划的标准进行审查，为其设定合理的存续期，既是一种行政管理措施，也对其他人形成合理的心理预期。

但出租人擅自出租临时建筑的，一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

若租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

三、以办理登记备案手续为生效要件的租赁合同，当事人未按约定办理登记备案手续的，租赁合同无效

注意这里主要是以办理登记备案手续为生效要件的前提下，否则，出租人以未办理登记备案手续为由请求租赁合同无效的，不能获得支持。

同时，根据合同内容，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，则也不能以此要求租赁合同无效。

四、租赁房屋未经整体验收合格的，租赁合同无效

根据《建筑法》第61条，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”可知，建筑工程竣工验收合格是一个强制性的规定，包括消防、环境、卫生等质量验收。注意这里的是指整体，而非局部或单项工程的验收，以保证房屋存在安全隐患。

五、租赁房屋未经消防验收合格的，租赁合同无效

根据《消防法》规定，依法应当进行消防验收的建设工程，例如：大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

所以注意，并非所有未经消防验收合格的租赁合同都是无效的，这里强调的是必须进行消防验收的建设工程。

转自：法务帮