「以案释法」未办理抵押登记，这份房屋抵押借款合同有效吗？

案情

借款人小王向阿江借款50万元，小王的父母老王和老赵以其所有的房屋为该笔借款提供抵押担保，但未办理抵押登记。借款到期后小王未能如期还款，阿江诉至法院要求小王及其父母承担还款责任。

案情回放

2016年4月18日，小王向阿江借款50万元，双方约定了具体还款时间，但小王未在约定的时间内还款。2016年5月10日，阿江与小王及其父母老王和老赵共同签订了一份房屋抵押借款合同，合同约定，老王和老赵以其有处分权的坐落于太原市桃园路的一处房产抵押,并将最终还款期限定于2016年5月31日。借款到期后，小王仍不能偿还借款，阿江诉至法院要求小王及其父母偿还借款50万元及逾期还款的利息。

山西省太原市迎泽区法院审理查明，2016年4月18日，小王向阿江出具一张借条载明，小王向阿江借款50万元，小王于2016年5月10还款20万元，剩余款项于2016年5月25日一次性还清。2016年5月10日，阿江与小王的父母老王和老赵签订了一份房屋抵押借款合同，合同约定老王和老赵愿以其有处分权的一处房产作抵押，涉案抵押房产未办理抵押登记。

法院经审理认为，小王与阿江之间借贷关系成立，小王应当偿还阿江借款及逾期还款的利息。对于阿江与小王父母签订的抵押合同，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，应当办理抵押登记的，抵押合同自抵押登记之日起生效。本案中，老王和老赵提供的抵押房产未办理抵押登记，抵押合同不生效，阿江请求老王和老赵归还借款及逾期利息的请求不予支持。判决后阿江不服，向太原市中级人民法院提起上诉。

庭审现场

庭审中，阿江与小王的父母围绕房屋抵押借款合同是否生效及小王的父母是否应当承担还款责任，展开激烈的争辩。

阿江：房屋抵押借款合同是双方当事人的真实意思表示，小王父母应当承担还款责任

“合同当事人双方没有依法到行政机关办理抵押物登记手续，只会导致抵押权未设立的后果，并不影响抵押合同的效力。小王到期不能承担还款责任时，小王的父母应当在抵押合同约定的房屋价值范围内承担一般保证责任，对小王未能履行的部分承担补充清偿责任。”阿江诉称。

阿江认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中双方虽然没有办理抵押登记，但抵押合同是生效的，小王父母应当按照合同的约定承担责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，双方未办理抵押登记，阿江未能取得抵押权，丧失的只是优先受偿权，并没有丧失请求小王父母偿还借款的权利。

小王父母：房屋抵押借款合同未生效，不应承担还款责任

“本案中，房屋抵押借款合同签订后，双方未去房产管理部门办理抵押登记，该抵押合同未生效，抵押权也未设立，我们不应当承担还款责任。”小王父母辩称。

小王父母认为，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，应当办理抵押登记的，抵押合同自抵押登记之日起生效。涉案房屋为不动产，根据担保法第四十二条的规定，城市的房地产或乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当办理抵押登记。本案中，房屋抵押借款合同签订后，涉案房屋未办理抵押登记，故抵押合同未生效，他们不应当承担还款责任。

法庭：新法优于旧法，房屋抵押借款合同生效，小王父母应当承担还款责任

法庭辩论阶段，审判长概括本案的争议焦点为：房屋抵押借款合同是否生效及小王的父母是否应当承担还款责任。

法庭认为，关于房屋抵押借款合同是否生效的问题，我国担保法与物权法有不同的规定。担保法规定，不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自抵押登记时生效。但物权法第十五条对抵押合同的效力作出明确规定，未办理抵押登记的，不影响合同效力。依据新法优于旧法的原则，在判定抵押合同的效力时应当采用物权法的有关规定。本案中阿江与小王父母签订的房屋抵押借款合同是双方当事人的真实意思表示，虽然没有办理抵押登记，但该抵押合同成立且生效。小王父母辩解该合同未生效的主张，法院不予支持。

根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，“以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”本案中，阿江与小王父母签订抵押合同后，未去房产管理部门办理抵押登记，导致涉案房屋的抵押权未设立，阿江未能取得该房屋的抵押权，没有抵押权表明阿江没有取得涉案房屋的优先受偿权，并不会导致阿江失去请求小王父母承担合同责任的权利。

依据合同法的有关规定，生效合同的各方当事人均应接受合同的约束，依约履行各自合同义务，未履行合同义务的当事人应当承担违约责任。本案中，小王父母在房屋抵押借款合同上签字的行为，表明二人认可该抵押借款合同的约定，同意接受合同条款的约束。阿江虽然没有取得抵押房屋的抵押权，其丧失的仅是优先受偿权，并没有丧失请求小王父母承担合同责任的权利。小王父母应在小王不能清偿或不完全清偿到期债务时，承担补充清偿责任。

据此，法庭作出判决，撤销一审判决，改判小王偿还阿江借款50万元及逾期还款利息，小王父母在抵押房屋价值范围内承担补充清偿责任。

来源：人民法院报