注意：法律规定，农村房屋买卖合同无效，出卖人将负主要责任

一、合同效力

农村宅基地出售给城镇居民，该类买卖合同是无效的。

除外情况：1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，可认定合同有效。

二、损失赔偿

（一）农村房屋买卖合同无效，出卖人负有主要责任

《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（2006年9月14日）明确，“此类案件成讼多源于土地增值及土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动儿起诉。在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任。”

宋庄画家村历次列判决，确定了合同无效责任分配的处理原则。

（二）赔偿的范围：买受人信赖利益损失和添附损失

1、买受人主动起诉确认合同效力，房屋所在地数年甚至十数年间都不会发生拆迁的

北京市高级人民法院民一庭《关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》明确，“买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量。”

2、出卖人起诉确认合同效力的

《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》（京高法发[2004]391号）明确，“首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。”

《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（2006年9月14日）明确，“在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡；对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿；买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。”

来源：东友律师事务所 文丨付雪薇律师