农村的宅基地能买卖吗？2018，这件事看看法院是怎么说的！

黄某在集体土地上有一栋两层房屋（面积138.84平方米）。

2007年9月，黄某与杨某在长沙市岳麓区数个证人见证下签订《购房协议》。

协议约定：黄某将其所有的位于138.84平方米的两层房屋出售给被告杨某，房款共计27,400元。该购房款杨某已经支付给黄某。

该房屋集体土地建设用地使用证，自签订协议后一直由杨某持有，杨某持有宅基地使用证，至今双方未办理宅基地使用权变更登记。

黄某认为双方协议应属于无效，杨某应当退还非法占用土地及房屋。

后黄某委托大鲲律师向长沙市岳麓区人民法院起诉。

原告黄某认为：

在这交易过程中，被告采用欺骗的方法让原告出售房屋签订合同。且原告近日了解农村房屋不能出售给外村人，故双方协议应属于无效。

被告杨某认为：

第一，事实上不存在原告主张的被告采用欺骗的方法让原告出售房屋，自始至终都是原告主动提出卖房，被告并未采取任何欺骗手段诱使原告签订《购房协议》；

第二，本案《购房协议》应为有效合同。该协议由原、被告双方签字，并由当时在场的村民作为见证人签字，村民小组及村民委员会均盖章确认，故该协议是双方的真实意思表示；

本案转让的房屋是原告合法所有的，其享有所有权，有权对房屋进行处分，原、被告均系完全民事行为能力人，故协议转让的主体适格；

该转让的标的仅为原告所有的房屋，并没有违反法律或者行政法规的强制性规定，因此该转让的标的合法；

第三，即使协议无效，也应当是部分无效，协议中对房屋的处分及房屋征收的处分应当为有效条款。

一、关于《购房协议》的效力。

依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属于集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。

因被告杨某并非村民，且涉案房屋土地性质为集体所有，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部。

故黄某与杨某签订的《购房协议》违反了法律强制性规定，当属无效。

二、关于原告要求被告返还非法占用的土地和房屋的诉讼请求。

法院认为对于《购房协议》的无效，原告黄某和被告杨某因按照双方的过错程度各自承担由此产生的责任。

被告杨某已经购买涉案房屋并居住近十余年，且对涉案房屋进行了装修和翻新，经本院释明原、被告双方均未申请就房屋的价值和装修成本进行鉴定，故对于《购房协议》无效产生的法律后果，原、被告可依据各自的利益另行主张权利，本案对此暂不予处理。

2018年3月26日长沙市岳麓区人民法院作出一审判决：

确认原告黄某与被告杨某于2007年9月12日签订的《购房协议》无效。

1、在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

2、在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应当认定为无效。

合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

来源：大鲲律师