【建纬观点】关于装饰装修工程价款优先受偿权的一些探讨（上）

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柳叶青 上海市建纬律师事务所建设工程部律师助理，西南政法大学法学硕士，专注于建设工程领域的各类诉讼及非诉讼法律服务。

一、装饰装修工程价款优先受偿权的规定演变

装饰装修工程承包人的建设工程价款优先受偿权最早见于《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》（[2004]民一他字第14号）（下称“14号函复”），该函复除规定装饰装修工程属于建设工程，可以适用关于优先受偿权的规定，以及优先受偿的范围为建筑物因装修装饰而增加的范围以外，还规定了“发包人不是建筑物所有权人或者承包人与该建筑物所有权人之间没有合同关系”两个除外条件。

此后，原《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释[2018]20号）（下称“原《司法解释（二）》”）第十八条仅保留了函复中的第一个除外条件，将这个问题规定为“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。”对此，最高人民法院民事审判第一庭编的《民事审判指导与参考》（总第21辑，法律出版社2005年版，第30-33页）登载贺小荣《关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复的解读》表示：上述除外条件的规定是为了约束以联营、租赁等方式占有和实际使用该建筑物的占有人为发包人的装饰装修工程的承包人行使优先受偿权，因此在上述除外条件下，如装饰装修工程未征得建筑物所有权人同意担保，该装饰装修工程的承包人不享有优先受偿权。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释[2020]25号）（下称“新《司法解释（一）》”）第三十七条删除了“装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人”这一除外条件，转而增加了“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”这一前置条件，最终成为现在新《司法解释（一）》规定的“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”。新规定虽然没有完全吸收14号函复的规定，但相关精神仍然可以在类似案件中参照。

二、承包人享有装饰装修工程价款优先受偿权的条件1. 具备折价、拍卖的条件

由于装饰装修工程依附于主体工程，通常情况下装饰装修工程的价值只有与其依附的主体工程一起使用才能得以体现，因而在新《司法解释（一）》中规定装饰装修工程价款优先受偿权以装饰装修工程具备折价或者拍卖条件为前提，工程承包人不得仅因装饰装修工程价款未按照合同约定支付为由要求对工程整体进行处分。

关于在何种情况下可以被认定为具备折价拍卖的条件，将在下文中做进一步讨论。

2. 装饰装修工程价款的优先受偿权仅限于因装饰装修而使该建筑物增加的价值范围

14号函复中将装饰装修工程价款的优先受偿权范围限定在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内，由于函复仍然现行有效，且后续司法解释也没有就此问题做出相反规定，因此这一规定理应被继续遵守。此外，《新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》一书中也表示：“装饰装修工程施以已经建造的建筑物为基础而进行的二次加工和修缮，故其优先权的行使范围应当限定在装饰装修工程使建筑物增加价值的限度范围内”。但实践中，如何确定建筑物因装饰装修工程增加的价值是一个复杂的问题。一般认为，如果合同双方当事人对此有约定的，按照约定处理；没有约定的，可以通过技术鉴定确定，较为常见的做法是将装饰装修工程价款对应的金额确定为优先受偿的部分。

【案例1】中国光大银行股份有限公司呼和浩特分行、内蒙古苏里格路桥建设有限公司申请执行人执行异议一案，(2019)最高法民再359号

其次，根据苏里格路桥公司与金和泰公司签订的《建设工程施工合同》，苏里格路桥公司的施工范围为海南大酒店、海南工业大厦的附属设施工程（装修工程、管道工程、电气工程），苏里格路桥公司与金和泰公司签订的《房屋顶账协议书》中约定的103、107号房屋及地下一层库房并非苏里格路桥公司承建。即便苏里格路桥公司施工范围包括案涉争议房产的附属工程，依照最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》，装饰装修工程承包人的优先权只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。因此，苏里格路桥公司并不能对《房屋顶账协议书》中约定的103、107号房屋及地下一层库房行使建设工程价款优先受偿权。

【案例2】A建筑装饰股份有限公司、B房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案，江苏省连云港经济技术开发区人民法院，(2021)苏0791民初2180号

关于A建筑装饰股份有限公司主张的优先受偿权。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十七条规定，装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。该解释第四十一条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。本案中，A建筑装饰股份有限公司是外立面幕墙装修工程承包人，其在工程结算后十八个月内起诉主张优先受偿权，未超过优先受偿权行使期限，本院予以支持。A建筑装饰股份有限公司行使优先受偿权应限定在建筑物因外立面幕墙装修而增加价值的范围内，而不及于土建等其他承包人的施工部分。故A建筑装饰股份有限公司仅就其施工的装饰装修工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。

【案例3】A股份有限公司、B置业有限公司建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书，河南省濮阳市华龙区人民法院，(2021)豫0902民初12307号

关于A股份有限公司请求工程价款优先受偿权问题，工程质保金是工程款的一部分，根据“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”的规定，现A股份有限公司主张对其承建的涉案工程折价、拍卖的价款依法享有优先受偿权，符合法律规定。优先受偿范围为本案已到期的质保金数额，且只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内依法、依规可折价、拍卖时优先受偿。

3. 建设工程质量合格

新旧司法解释都将建设工程质量合格作为承包人享有优先受偿权的重要前提进行规定。

【案例1】广东鹏德建设工程有限公司、佛山市瑞和物业管理有限公司装饰装修合同纠纷民事一审民事判决书，广东省佛山市高明区人民法院，(2021)粤0608民初3981号

关于优先受偿权问题。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十七条“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件,装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”的规定，虽然新办公室装修工程未经最终验收，但佛山市瑞和物业管理有限公司确认该工程质量合格，故广东鹏德建设工程有限公司可就被告欠付的新办公室装修工程款1556549.66元在新办公室装饰装修工程增值部分折价或者拍卖的价款内优先受偿，可就新营销中心装修工程中佛山市瑞和物业管理有限公司欠付的工程款534311.22元在新营销中心装饰装修工程增值部分折价或者拍卖的价款内优先受偿。但广东鹏德建设工程有限公司的优先受偿权限于工程价款，广东鹏德建设工程有限公司主张就违约金部分享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。

4. 未超过司法解释规定的行使优先受偿权的合理期限

为了督促承包人积极行使优先受偿权，最高人民法院相继出台规定确定优先权的期限及起算时间。已失效的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第四条规定“建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”；旧《司法解释（二）》第二十二条仍将行使权利的期限规定为六个月，但是将起算日期规定为自发包人应当给付建设工程价款之日；新《司法解释（一）》第四十一条延续了之前的司法解释的基本内容，但是将这一合理期限延长为十八个月。本文在进行案例检索时发现，超过司法解释规定的优先受偿权的行使期限是一项出现频率较高的驳回承包人优先受偿权的理由。

需注意的是，根据《新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》一书中的观点，这一合理期限既非诉讼时效也非除斥期间，是出于保护权利人权益的角度而拟制的期限。因此当事人可以就承包人行使优先受偿权的合理期限进行事先约定。

【案例1】顺义区城市建设重点工程办公室等与A装饰工程有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书，北京市第三中级人民法院，(2021)京03民终6161号

关于A公司主张就涉案工程享有优先受偿权问题。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十七条规定，装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第四十条规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。第四十一条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。该案中，2017年11月25日中A公司出具《结算审核报告》的行为应视双方关于涉案工程进行结算，利息从应付工程价款之日开始计付，A公司主张应自2017年12月9日计算利息，法院亦认为A公司主张的利息起算时间并无不当，故A公司于2020年9月22日起诉要求确认享有建设工程价款优先受偿权，已经超过法律规定的期限，法院不予支持。

【案例2】A建筑装饰股份有限公司、B地产有限公司等建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书，山东省青岛市城阳区人民法院，(2022)鲁0214民初5114号

本院认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十七条、第四十一条规定，装饰装修工程的承包人在合理期限内就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。本案中，A建筑装饰股份有限公司与B地产有限公司于2021年12月29日进行最终结算，确认了B地产有限公司应当支付的工程价款，至今未超过十八个月，故A建筑装饰股份有限公司主张对B地产有限公司欠付工程本金在案涉工程折价或者拍卖的价款范围内享有建设工程优先受偿权，本院予以支持。

*未完待续

END

作者 | 柳叶青

编辑 | 建纬品牌部