【建纬观点】保障性租赁住房运营实务问答（下篇）

罗凯中

现为上海市建纬律师事务所专职律师。

主要执业领域：建设工程与基础设施、房地产、自然资源、知识产权等领域的诉讼、非诉讼法律业务。

在之前的《保障性租赁住房运营实务问答（上篇）》中，我们对保障性租赁住房运营监管实务问题进行了回答，下篇将以各方法律关系为视角，继续对相关实务问题予以解答。

保障性租赁住房运营实务问答（上篇）

一、保障性租赁住房的运营主体都有哪些？

二、保障性租赁住房的运营主体应何时确定？

三、保障性租赁住房应具备什么基本运营条件？

四、保障性租赁住房项目的认定有效期/运营期为多久？

五、保障性租赁住房的户型、面积如何确定？

六、保障性租赁住房的面向群体/租赁对象如何确定？

七、保障性租赁住房的租赁合同签署有什么要求？

八、保障性租赁住房的租金价格如何确定？

保障性租赁住房运营实务问答（下篇）

九、保障性租赁住房运营有哪些税费和金融支持政策？

十、产权人与运营方之间签署合同有哪些注意事项？

十一、保障性租赁住房运营主体需履行哪些主要义务？

十二、运营主体违反规定可能导致哪些后果？

十三、保障性租赁住房是否可以转让？

十四、保障性租赁住房被征收或征用如何处理？

9. 保障性租赁住房运营有哪些税费和金融支持政策？

1. 降低税费负担

按照国务院《意见》的要求，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部出台了《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，其中规定，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照上述税收政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

2. 执行民用水电气价格

非居住用地上新建、改建的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

3. 推进保障性租赁住房REITs试点

在确保保障性租赁住房资产安全和规范运行的前提下，各地提出试点推进以保障性租赁住房为基础资产的基础设施不动产投资信托基金。2021年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行的行业范围。上海市《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》明确，在确保保障性租赁住房资产安全和规范运行的前提下，试点推进以保障性租赁住房为基础资产的基础设施不动产投资信托基金。

目前，深圳市人才安居集团项目已经报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。据资料显示，深圳市人才安居集团选取的4个REITs项目位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITs的收益率要求。

4. 银行保险机构参与

根据《中国银保监会、住房和城乡建设部关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，银行、保险机构应全方位支持保障性租赁住房的建设、运营全链条。在运营阶段，银行、保险机构主要有如下切入点：支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。支持保险机构为保障性租赁住房建设运营等环节提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障。探索符合保障性租赁住房特点的担保方式，支持银行业金融机构针对保障性租赁住房项目特点，稳妥有序开展应收租金、集体经营性建设用地使用权等抵质押贷款业务，增强贷款保障能力。加强与融资担保机构在保障性租赁住房领域的合作，发挥政府性融资担保机构增信支持作用。鼓励保障性租赁住房项目业主在项目建设期为在建工程投保工程保险，在项目经营期为租赁经营的财产投保企业财产保险。

此外，各地都在探索扩大抵押、质押范围，为企业融资提供便利。例如，《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》明确，保障性租赁住房持有运营单位，可以项目运营权质押和建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权抵押等方式，向金融机构申请获得金融资本支持。加快研究集体经营性建设用地使用权办理抵押登记实施路径。

10. 产权人与运营方之间签署合同有哪些注意事项？

若产权人另行寻找专业运营方管理保障性租赁住房的，双方需签署协议，就合作模式等容易产生争议的事项进行明确约定。我们认为，产权人与运营方之间的合同，需注意如下几方面：

1. 合作模式

产权人与运营方之间，可以是委托关系，也可以是代理关系，也可以是租赁关系。不同的法律关系会导致各方之间权利义务内容的不同，在发生纠纷时，产权人或运营方的风险或责任承担也不同。例如，在租赁关系下，产权人与运营方是第一手租赁关系，运营方与承租人是第二手租赁关系，两次租赁关系相独立，根据合同的相对性，运营方与承租人之间的纠纷不影响产权人依第一手租赁关系，向运营方主张相关的租金和违约责任。在委托或代理关系下，一般而言由产权人与承租人签署租赁合同，但具体的经租管理，由运营方负责。此外，运营方费用的收取方式（收取固定的服务费用还是与租赁结果相挂钩计算服务费用）、双方权责的划分等问题，都需要予以清晰约定。

需要注意的是，部分地区在产权人和运营方之间规定了连带责任。如《宁波市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》规定，投资建设单位委托或者授权第三方企业运营保障性租赁住房项目的，对受托第三方企业的运营负监督主体责任，并与第三方企业就租赁合同义务对承租人承担连带责任。因此，运营方与产权人在协商合作模式时，需注意当地的特殊性规定。

2. 房屋质量和消防安全等方面的约定

新出让的保障性租赁住房地块的用地性质一般是“四类住宅组团用地（Rr4）”，容积率较高，建筑安全和消防安全非常重要。对于新建的保障性租赁住房而言，经过竣工验收，建筑安全一般能够保障。而对于存量非居住房屋改建的保障性租赁住房，虽然也需在改建后经过竣工验收，但由于非居住房屋的结构设计、房屋荷载、抗震等级、防火材料等方面存在差异，加上不少产权人习惯于竣工验收后再改造、再装修，容易导致房屋质量和消防安全下降。因此，运营方在签署合同时，应对照保障性租赁住房的设计方案和图纸、认定批复、竣工验收资料等材料，核实保障性租赁住房是否按图施工、是否已经竣工验收，并要求产权人对房屋质量和消防安全等作出明确的承诺和保证。

3. 违反保障性租赁住房相关要求的违约责任承担

产权人在获取保障性租赁住房地块时，政府会将项目建设、功能、运营管理等要求及相关监管和违约处置要求纳入土地出让合同，进行全生命周期管理。此外，运营人还承担着审核承租人承租资格、租金金额及涨幅限制、资产管理、物业管理等义务。建议产权人明确要求运营方对该等义务作出承诺，并在违反该等义务导致产权人被追究违约责任或遭受行政处罚时，由运营方予以赔偿，以转嫁风险。

4. 运营方投资回收的约定

在保障性租赁住房建设和运营过程中，运营方可能提前介入，投入资金进行房屋装修、家用电器购买等，该等投资成为保障性租赁住房的固定资产投入。若产权人与运营方提前解除合作，或合作期限过短（合作期限不得超过保障性租赁住房项目认定书的有效期）导致运营方无法收回该等投资的，应就合同解除或终止时，产权人对运营方进行补偿的金额或方式予以约定。

11. 保障性租赁住房运营主体需履行哪些主要义务？

1. 承租人资格审核

对承租人资格的审核应由运营主体负责。上海规定，出租单位应按照准入条件，在5个工作日内对申请入住人员提交的申请材料进行审核；其中住房情况提交项目所在地的区住房保障机构核查，区住房保障机构在3个工作日内出具核查结果。对审核未通过的申请入住人员，出租单位不予签订租赁合同。区住房保障机构每年对本区全部保障性租赁住房项目的资格审核情况实施检查。市住房保障机构对各区住房保障机构开展核查、检查的情况进行抽查。

2. 租金及其涨幅限制

如上文所述，各地基本都规定了九折、八五折、年租金涨幅不超过5%等政策，运营方需按照备案的价格予以出租。

3. 资产管理和物业管理

资产管理和物业管理属于运营方的基本职责，不再赘述。此外，运营方还需落实对保障性租赁住房的治安和人口管理要求，落实房屋维修保养和消防安全等责任。

4. 信息平台对接

为加强对保障性租赁住房的管理，各地都提出要建立统一的住房租赁管理服务信息平台，因此，运营方应将项目情况和配租情况与政府系统相对接。从承租人角度而言，获取租赁信息、提交申请材料等应能网上办理；从政府监管角度而言，应能从网络系统清晰知晓房源配租情况、承租人信息等。例如，上海提出，依托市政府“一网通办”门户网站和市住房租赁管理服务平台，推进保障性租赁住房可供应房源统一上平台发布，市民提交申请材料、出租单位审核资格和住房保障机构核查住房情况统一上平台办理，租赁合同网签备案统一上平台实施，为市民提供“一站式”保障性租赁住房租赁管理服务。加强保障性租赁住房智能化管理，积极拓展“一网统管”应用场景在保障性租赁住房落地。

5. 确保租购同权

运营方不得对保障性租赁住房承租人在社会公共服务方面施加不合理限制或有任何歧视性举措，并且要与行政机关配合，积极完善各类公共服务。例如，上海《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》规定，保障性租赁住房承租人、居住使用人可以按照规定，在租赁房屋所在地办理居住登记、《上海市居住证》（非本市户籍）或社区公共户落户（本市户籍），并相应享受未成年子女义务教育等基本公共服务政策。街道（乡镇）应当将保障性租赁住房纳入城市网格化管理和社区管理服务范围，组织开展各项便民利民服务和社区志愿服务，指导落实物业服务，提升保障性租赁住房的居住品质，促进承租人、居住使用人融入社区。《重庆市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》规定，积极推进承租人在义务教育、基本医疗、公共卫生、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务和住房公积金提取等方面实现租购同权，享受与本地居民同等公共服务。提升小区治理服务水平，增强入住群体归属感和获得感，配建的保障性租赁住房与商品住房共享小区配套设施及公共服务，不得设置物理隔离。

12. 运营主体违反规定可能导致哪些后果？

根据目前各地出台的规定及我们的咨询，运营主体违反相关规定的，暂时没有特别严重的法律责任，主要以要求整改为主。

在民事责任方面，若运营主体未按照备案价收费的，我们认为，备案价格属于《价格法》规定的政府指导价，根据《价格法》第四十一条，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。因此，承租人有权要求退还多收取的费用。

在行政责任方面，企业主要涉及如下责任：

价格违法情形下的没收违法所得、罚款、责令停业整顿。根据《价格法》第三十九条，经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。

撤销保障性租赁住房项目认定，取消相关优惠待遇。若产权方或运营方存在变相销售、对申请人员审核不严、未按照备案价收费或违规额外收费等违反保障性租赁住房相关规定行为的，则原认定部门可撤销保障性租赁住房项目认定，取消企业享受的相关优惠政策。若已骗取相关地价优惠、税费优惠的，还可要求予以返还。例如，《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》规定，巡查、检查中发现出租单位存在未按照规定的供应对象、准入条件、租赁价格、租赁期限出租保障性租赁住房等情况的，由区房屋管理部门责令整改或移送执法管理部门进一步处理；情节严重的，报市房屋管理部门通知相关部门暂停出租单位享受保障性租赁住房财税支持政策和民用水电气价格政策，责令出租单位退回已收到的财政奖补资金，并按税收征收管理法等予以处理。

失信联合惩戒机制。各地均强调要对失信企业进行联合惩戒，如《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》规定，保障性租赁住房建设运营单位出现违规出售、以租代售或改变保障性租赁住房用途、擅自提高租金等违规行为的，由市、区住房城乡建设(房管)部门依法处置，纳入全市信用体系，实施联合惩戒，取消享有的相关优惠政策。《四川省住房和城乡建设厅等8部门关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》规定，要加强对保障性租赁住房供应主体的市场监管，全面建立保障性租赁住房市场主体信用记录，落实信用评价和联合惩戒机制。《浙江省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的指导意见》规定，各地要推进信用体系建设，建立健全涵盖投资主体、建设单位、运营管理单位、用人单位、承租对象等多主体的诚信档案，建立完善守信联合激励和失信联合惩戒机制。

根据2022年3月中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于推进社会信用体系建设高质量发展促进形成新发展格局的意见》，我国的社会信用体系经过多年建设，目前已经初步建成，覆盖各行政机关下属部门、司法机关，从中央到地方的联合激励和惩戒机制在转变社会治理方式、加强对企业的“事中事后监管”方面发挥着越来越重要的作用。因此，除常规的法律责任外，若保障性租赁住房的运营单位违反相关规定的，则会在信用记录上留下“污点”，后续在各类机关、组织将面临“一处失信处处受限”的“强监管”和“联合监管”。

13. 保障性租赁住房是否可以转让？

根据国务院《意见》，保障性租赁住房不得上市销售或变相销售。结合目前对于政策性用地的管理实践，各地新出让或划拨的保障性租赁住房用地的土地出让合同、划拨决定书基本上都会明确“只租不售”以及全生命周期管理的内容，颁发的不动产权证上也会附注“只租不售”的信息。

例如，上海《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则》规定，对出让合同约定的整体持有的租赁用地和房屋，应当核发一本不动产权证，不得分证办理，并在不动产登记簿上和不动产权证书上注明“整体持有，不得分证办理”。根据出让合同的约定，租赁住房用地转让条件、受让人的出资比例、股权结构等内容也应当记载于不动产权证和不动产登记簿上。在转移登记或变更登记前，出让人或相关管理部门应明确审核意见。《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》规定，保障性租赁住房项目需办理不动产登记的，不动产权利证书(包括土地使用权和房屋所有权)按项目整体核发，不予分割办理产权证书；未经批准，不得出售、转让。《北京市住房和城乡建设委员会关于严禁公租房、保障性租赁住房变相销售行为的通知》规定，公租房、保障性租赁住房产权转让时，应当经项目所在区政府同意，项目原则上应整体转让，项目房屋规划用途不变，转移登记手续按相关规定办理。

以上海新近出让的虹口区某租赁住宅用地和宝山区某住宅用地（配套建设的保障性租赁住房面积占总住宅建筑面积的39%以上）为例，两宗土地的出让预合同均明确约定：

（1）该租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

（2）受让人应按本合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；如遇破产、重组、撤销等特殊情形需整体转让的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行。

（3）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。

（4）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构、实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。

针对产业项目配套建设的保障性租赁住房的转让，北京、上海、广州暂无明文规定，但其他省市的规定可作参考。《西安市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》规定，工业项目范围内建设的保障性租赁住房应与生产性厂房一并转让，不得单独转让；工业项目企业与产业园区管委会联合投资建设的保障性租赁住房，涉及转让其部分产权的，产业园区管委会可优先购买。《宁波市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》规定，工业项目范围内建设的保障性租赁住房须与生产性厂房一并转让，不得单独转让。因此，从政策导向来看，产业项目配套建设的保障性租赁住房，需与产业项目绑定，不得单独转让。

因此，保障性租赁住房是否可以转让，应根据出让合同的约定来判断。一般而言，各地均要求颁发一本产证，不得分证，保障性租赁住房项目确因特殊原因需要转让的，需要经过主管部门批准（实践中，住建部门或者规划部门的批准文件是不动产登记中心办理产权转移的前置性条件），且需满足一定的条件，包括整体转让、不得变更房屋用途、受让人对原出让合同或划拨决定书中的承诺予以继受等。上海还特别强调了土地使用权人的出资比例、股权结构、实际控制人等也不得变更。产业项目配套建设的保障性租赁住房，需与产业项目一同转让，不得单独转让。

14. 保障性租赁住房被征收或征用如何处理？

1. 对非居住存量房屋的征收按原土地用途进行补偿

对保障性租赁住房的征收，按照土地及房屋的性质给予补偿，应无争议。需要提及的是，对于非居住存量房屋的征收，各地均规定按原土地用途和取得方式进行补偿。即，工业用地上厂房、商办用地上的房屋改建的租赁住房，其征收补偿仍按照原工业用地、商办用地等类型进行补偿。例如，《广州市规划和自然资源局 广州市住房和城乡建设局关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知》（征求意见稿）规定，改建项目用作保障性租赁住房期间，因征收拆迁或者城市更新改造等需拆除的，改建项目按照改建前合法的房屋使用功能予以补偿。《杭州市加快发展保障性租赁住房实施方案》规定，利用企事业单位自有闲置土地建设和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，如遇征收拆迁，仍按原土地用途和取得方式进行补偿。《西安市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》规定，利用企事业单位自有闲置非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，如遇征收拆迁，仍按原土地用途和取得方式进行补偿。《天津市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的指导意见（试行）》规定，改建后涉及房屋征收、拆除的，按改建前的房屋用途予以补偿。

2. 征用的程序及处理建议

新冠肺炎常态化防控期间，保障性租赁住房经常被政府征用用作隔离用房。以上海为例，2022年4月新冠肺炎防控期间，浦东、普陀、宝山、嘉定、静安等区均有保障性租赁住房或公租房被政府征用用于隔离用房的情况。一般而言，已经满租或者接近满租的保障性租赁住房不太会被征用。但在保障性租赁住房还未启用或者仅有少量人员入住、且疫情防控形势严峻的情况下，政府有可能进行强制征用。目前，对于征用的补偿，法律仅做了原则性的规定，且因情况紧急，一般征用通知仅明确后续会进行补偿，不会直接确定补偿金额。

以上海为例，按照《上海市应对突发事件应急征用补偿实施办法》，保障性租赁住房征用及补偿的程序如下：

步骤

注意事项

实施应急征用单位开具应急征用凭证

●情况紧急，无法当场开具应急征用凭证的，实施应急征用单位可先实施征用并在2个工作日内补办相关手续

●应急征用凭证载明应急征用的依据、事由、被征用物资的名称及数量、被征用单位名称或者个人姓名、实施应急征用单位的名称及联系方式等内容

被征用单位交付房屋

●被征用单位或者个人应当按照要求，向实施应急征用单位交付被征用的物资

●按照需要，配备必要的操作、保障等人员，接受实施应急征用单位的统一管理和调遣

制作应急征用物资使用情况确认书

●实施应急征用单位在物资使用完毕或者突发事件应急处置工作结束后，及时汇总物资的使用情况，在10个工作日内制作应急征用物资使用情况确认书

●将可返还的物资交付被征用单位或者个人

●应急征用物资使用情况确认书兼作被征用单位或者个人提出补偿的书面通知

提交补偿书面材料

●收到书面通知之日起6个月内，向实施应急征用单位提交补偿的相关书面材料，包括应急征用凭证、应急征用物资使用情况确认书、被征用单位或者个人对于物资的权属证明、财产毁损或者灭失情况、补偿金额及计算依据、投保及理赔情况等

●补偿范围包括因应急征用发生的实际损失和费用，以应急征用凭证确定的征用范围计算

●补偿价格参照本行政区域应急征用情况发生时租用同类物资的市场价格

补偿认定

●收到被征用单位或者个人提交的补偿相关书面材料后，会同同级财政部门对补偿金额予以审核

●有争议的，可以委托双方认可的具备相应资质的中介机构进行评估，评估费用由实施应急征用单位承担。

签订应急征用补偿意向书

●补偿金额经双方确认后，填写应急征用物资补偿金额归集单，签订应急征用补偿意向书

●补偿形式原则上采用货币补偿

签订应急征用补偿协议

●实施应急征用单位将补偿方案初步核定结果报送应急处置的牵头部门（机构）审核后，按照规定报送审批

●补偿方案批准后，实施应急征用单位与被征用单位或者个人签订应急征用补偿协议

拨付补偿资金

市级或区级财政部门按照财政资金管理办法规定的程序进行拨付

结合其他地区对于应急征用的相关规定和实践，我们建议，遇到政府征用的情况，运营方需要注意：

（1）由县级以上人民政府或者其下属房管部门或民政部门出具征用凭证或征用通知，其他主体出具的征用凭证或征用通知不符合法律规定。

（2）如有条件，就补偿标准进行事先约定，如按征用的面积或房间套数等予以补偿，每平方米或每套房间的补偿金额或金额的确定方式。如暂时无法以书面协议形式确定的，争取通过会议纪要、录音等方式，对征用机关的承诺予以记录，并在情况好转时，及时通过补充协议、要求政府补发通知等方式确定

（3）应急征用结束后，及时统计征用情况和损失情况，并保留相关证据，若征用方提出的征用范围与事实不符的，及时提出异议。

（4）如保障性租赁住房投保相应保险的，及时提出理赔。

（5）尽快确定房屋征用费用。如租金已经政府备案的，则我们认为备案价格应可作为补偿费用的确定方式。如尚未确定备案价格或不需要备案的，则及时确定周边同类房屋的租金，再以此确定补偿价格。

（6）在房屋未满租的情况下，未出租房屋的补偿价格可能无法按照已出租房屋的价格计算，此时，需要结合其他证据，如空置房屋已经有签约承租人、动态出租率等，证明运营方的损失。

同样，在产权人与运营方之间的合同中，也建议对征收情况下，运营方是否享有征收补偿款的分配权利，因征收而提前解除合同的赔偿或补偿责任等事项予以明确。在征用情况下，产权人与运营方的利益如何分配，政府的征用补偿是直接给予产权人还是计入运营方的运营收入内，运营方是否暂停计取服务费用，可否解除合同等情况，予以约定。

END

作者 | 罗凯中

编辑 | 建纬品牌部