【建纬观点】保障性租赁住房运营实务问答（上篇）
罗凯中
现为上海市建纬律师事务所专职律师。
主要执业领域：建设工程与基础设施、房地产、自然资源、知识产权等领域的诉讼、非诉讼法律业务。
在之前的保障性租赁住房系列文章中，我们已经对保障性租赁住房的法规政策、发展历程、认定等内容做了介绍和分析。鉴于保障性租赁住房的运营是实现保障性租赁住房投资回报的重要环节，本篇聚焦于保障性租赁住房的运营，以问答形式对保障性租赁住房运营的常见实务问题予以说明解答。
本问答将对保障性租赁住房运营主体关心的监管实务问题、影响保障性租赁住房运营的其他法律关系问题进行解答。因目前各地关于保障性租赁住房运营的监管政策各有不同，笔者将主要以北京、上海、广州三地的政策和实务分析为重点。
因篇幅较长，运营实务问答将分为两篇发表。
1. 保障性租赁住房的运营主体都有哪些？
保障性租赁住房遵循“谁投资、谁所有、谁收益”的原则，产权人若具备专业运营管理能力自行进行保障性租赁住房的运营和管理，自然可以成为运营主体。若产权人不具备专业运营管理能力的，也可以委托专业的住房运营公司进行运营，各地均支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
例如，《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》规定，本办法所称“出租单位”，指保障性租赁住房产权单位，或与保障性租赁住房产权单位签订协议取得完整的出租经营权和收益权的单位。值得注意的是，根据上海市的规定，产权单位通过购买服务委托专业运营企业实施租赁运营的，仍以产权单位作为“出租单位”。
2. 保障性租赁住房的运营主体应何时确定？
对产权方或建设单位而言，若委托专业的住房运营公司运营管理保障性租赁住房的，应注意各地对确定运营主体的时点要求。
根据《北京市住房和城乡建设委员会关于加强保障性租赁住房项目认定书服务管理有关工作的通知》，北京会在保障性租赁住房项目认定书中，对项目的建设单位和运营单位予以明确，如需要变更运营单位的，需向住建部门提出变更申请（如下图所示）。因此，在北京申请保障性租赁住房项目认定时即需要确认项目运营单位。
广州的情况与北京类似，根据《广州市保障性租赁住房项目认定办法（征求意见稿）》，在申请保障性租赁住房认定时，申请人需明确建设主体和运营主体，在颁发的保障性租赁住房项目认定书中，也会写明建设主体和运营主体（如下图所示）。此外，根据我们对广州住建部门的咨询，住建部门建议，如未来要委托运营机构运营，建议在项目认定阶段就以运营单位作为申请人并负责办理手续，这样运营单位即可一步到位享受其他部门的优惠待遇。
上海则与北京、广州的情况不同，根据《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，上海在项目认定阶段未强制要求明确运营主体，项目认定书中可以仅显示建设单位，运营主体可以留待产权人在后续的运营阶段自行确定（如下图所示）。
3. 保障性租赁住房应具备什么基本运营条件？
保障性租赁住房是为了解决新市民、青年人等群体住房困难问题，为了确保保障性租赁住房的供应质量，各地均对保障性租赁住房的基本运营条件（供应条件）做出了规定和限制。一般来说，各地均根据保障性租赁住房的不同来源，规定了上市供应的不同条件。
以上海为例，取得《保障性租赁住房项目认定书》的项目，完成全装修并符合以下条件可以投入供应：（一）需要办理住宅交付使用许可证的项目，应取得住宅交付使用许可证；（二）不需要办理住宅交付使用许可证的项目（改建类项目除外），应取得竣工验收备案证明；（三）利用非居住存量房屋改建的项目，应取得区政府（区保障性租赁住房工作领导小组）组织区相关部门联合验收的通过意见。
北京将保障性租赁住房分为住宅型、宿舍型、公寓型，但未明确规定上市供应条件。但根据《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》的要求，宿舍型保障性租赁住房人均使用面积不低于4平方米，公寓型人均使用面积不低于5平方米，按要求配建机动车和非机动车停车场库，宿舍型和公寓型保障性租赁住房还需配置不小于12平方米的会客厅、不小于30平方米的公共活动室，设置智能快件箱、公共洗衣房、公共厨房等。全面实施全装修成品交房，可根据市场需求，配置必要的电器、家具等设备设施。
广州目前仅有《广州市规划和自然资源局广州市住房和城乡建设局关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知》（征求意见稿）对非居住存量房屋改建的保障性租赁住房的上市条件作了简要要求。根据我们的咨询，广州未明确要求必须达到拎包入住的条件，但因目前已上市的保障性租赁住房均为存量房屋改建，因此基本都会配备必要的生活用品。
综合上述规定以及我们咨询相关部门的结果，一般而言，要作为保障性租赁住房开始运营，需满足如下基本条件：
（1）取得《保障性租赁住房项目认定书》；（2）完成装修，配备基本的水、电、家具、电器等，达到“拎包入住”的条件；（3）对于住宅用地，取得住宅交付的相关条件，包括竣工验收备案证明、住宅交付使用许可证等；对于存量非居住房屋改建的，改建后经规划、建设、消防、城管等部门联合验收通过（新建项目和存量改建项目验收通过即意味着房屋已经按照相关国家标准进行建设、建筑的结构安全、消防安全等已经符合要求）。
4. 保障性租赁住房项目的认定有效期/运营期为多久？
因保障性租赁住房项目适用专门的政策规定，享受众多优惠政策支持，因此运营主体必须关注各地对于保障性租赁住房认定有效期/运营期的相关规定，并根据相关规定及时进行续期申请，以免影响项目的运营。根据我们查询政策、电话咨询管理部门，发现各地对于保障性租赁住房项目的运营期或认定有效期的规定差别较大。
北京规定，《保障性租赁住房项目认定书》有效期3年，继续作为保障性租赁住房租赁运营的，期满前6个月由申请人向区住房城乡建设（房管）部门提出续期申请。
上海规定，建设单位为产权单位的保障性租赁住房，《保障性租赁住房项目认定书》的有效期与土地使用期限一致。非产权单位实施的改建类保障性租赁住房，《保障性租赁住房项目认定书》的有效期应不超过相关租赁协议约定的租赁运营期限。非居住存量房屋改建保障性租赁住房的租赁运营期限应当达到5年以上。期满后根据新的租赁协议继续租赁运营的，应向区房屋管理部门（区保障性租赁住房工作领导小组办公室）申请续办保障性租赁住房项目认定，并提交新的租赁协议（协议约定的租赁运营期限应达到5年以上，且应约定同意项目继续用作保障性租赁住房）。
广州则根据保障性租赁住房的不同来源设置了不同的运营期，根据《广州市保障性租赁住房项目认定办法（征求意见稿）》，新供应国有建设用地新建项目的房源，自持年限内原则上不得退出保障性租赁住房管理；企事业单位自有存量土地新建、产业园区配套用地新建和集体经营性建设用地新建项目的房源，运营期限原则上不少于10年；存量房屋改建（含居住和非居住）项目运营期限原则上不少于8年；城中村住房等存量房源整租运营、通过城市有机更新项目配置中小户型住房和其他途径筹集项目运营期限原则上不少于5年。当然，运营期限达到规定年限，建设运营主体可以在期满三个月前提出续期申请，符合标准的，按规定重新核发项目认定书。
从其他省份的规定来看，南京规定，保障性租赁住房项目持续运营期限不宜低于六年，另有约定的除外；享受中央、省、市专项奖补资金的保障性租赁住房项目，持续运营期限不宜低于十年。重庆规定，根据保障性租赁住房不同的筹集建设方式，确定合理的运营期限，存量住房盘活的项目不低于5年，其他项目不低于8年。
因此，一般而言，项目的运营期应根据项目来源情况而定，新出让或划拨的建设用地用于保障性租赁住房建设的，因土地出让合同或划拨决定书明确了租赁住房的用地性质且会在不动产权证予以附记，因此在土地使用权期限内，应一直作为保障性租赁住房使用。存量非居住房屋改建的，一般在改建时要经过认定，应按照认定的期限确定项目的运营期。其他类型的保障性租赁住房，应根据当地具体的要求，来确定最低运营期限。
5. 保障性租赁住房的户型、面积如何确定？
各省市发布的规定基本按照国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称“《意见》”）的内容，明确保障性租赁住房以小户型为主，单套房屋建筑面积原则上不超过70平方米。
具体到各地的政策，上海规定，新实施保障性租赁住房项目，以中小户型为主。70平方米以下户型住房建筑面积占项目住房建筑面积的比例，应不低于70%。适当配置三居室等大户型。改建类的保障性租赁住房，可根据实际情况具体确定。北京规定，保障性租赁住房可分类设计成住宅型、宿舍型、公寓型住房，以建筑面积70平方米以下的小户型为主，适当配置多居室等其他种类户型；加快推广套内空间可变、灵活分割住宅建设，满足多子女家庭等多样化居住需求。
此外，一些省市在户型、面积的规定上较为细致，具有代表性。例如，南京规定，新建的保障性租赁住房套型建筑面积原则上应当控制在70平方米以内，以30—60平方米为主。已建成或者已立项的项目，纳入保障性租赁住房进行管理的，建筑面积可以适当放宽，原则上不超过90平方米。成都规定，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，最大不超过90平方米。其中70平方米以内户型建筑面积占比原则上不低于80%。杭州规定，按照住宅型和宿舍型两类，规定住宅型保障性租赁住房建筑面积标准原则上不超过70平方米，确需超过标准的，须报经各区批准且最高不得超过100平方米；宿舍型保障性租赁住房建筑面积标准为20—45平方米，且该类户型不得少于80%，一般不超过50平方米。已开工建设或通过现有建成住房转化的，可适当放宽建筑面积标准。
综上，各地均规定以70平方米以下的中小户型为主，一些地方还设置了中小户型所占的比例。在此原则的基础上，又存在三方面特殊规定，一是适当配置少部分大户型，以满足家庭承租需求；二是对于存量改建项目，可根据实际情况适当灵活安排；三是对于宿舍型保障性租赁住房，面积标准应进一步缩小。
6. 保障性租赁住房的面向群体/租赁对象如何确定？
根据国务院《意见》，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。因此，与公租房的社会保障兜底性质不同，保障性租赁住房的面向群体是有工作但无住房的群体，如高校毕业生等。从各地政策来看，一般只要满足当地无房、合法就业的条件即可。
上海关于配租对象的标准为：在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女，住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。计算住房建筑面积的区域范围结合通勤因素并按城区、郊区、五大新城等具体位置而定（申请人的住房情况由住房保障机构网上核查）。产业园区、用人单位配套建设的保障性租赁住房，应当优先或定向供应本园区、本单位、本系统符合条件的职工。换言之，保障性租赁住房不限户籍、不设收入线，只要住房困难、合法就业即可。
北京规定，保障性租赁住房主要用于解决在本市无房或者在特定区域内无房的新市民、青年人等群体住房困难问题，重点保障城市运行服务保障人员、新毕业大学生等群体。根据我们的咨询，北京尚未对住房困难等出台具体的审核标准。但已有面向新毕业大学生的保障性租赁住房出租。2022年4月，北京率先从新毕业大学生开始试点，启动了2022年保障性租赁住房青年公寓对接工作，试点项目分布在海淀、朝阳、房山、昌平四个区，试点区域高校聚集，有良乡大学城、沙河大学城及海淀众多高校，毕业生规模大，同时又拥有中关村科学城、未来科学城、中关村房山园等就业比较聚集的功能区，有助于职住平衡。毕业生在校期间即可申请、选房，毕业后直接签约入住，实现了从校园到职场的居住转换零距离。
广州尚未出台具体的租赁管理或审核细则。根据我们向广州住建部门的咨询，广州对于租赁管理的规定仍在内部制定阶段，主要的审核条件是本地无房，但具体是本市无房还是本区无房，目前仍在讨论。总体而言，对于租赁对象不会有过多限制。
其他省份的规定也基本大同小异，如南京规定只要本人及配偶在项目所在区名下无房的，即可申请保障性租赁住房。山东规定不设收入限制，只要正常工作、当地无自有住房的新市民、青年人等，均可申请。
一般而言，宿舍型保障性租赁住房更面向对租金价格敏感性高，为城市运行提供服务保障的外来务工人员，如快递员、外卖员、家政保姆、清洁工等，这些人员希望用较低的租金，租到能够满足基本生活和居住需要的房屋。住宅型保障性租赁住房更面向有一定居住品质要求、希望有正常住宅小区配套设施的大学毕业生、白领等。
此外，需注意的是，保障性租赁住房带有福利性质，因此一般都规定一人（一户）一套，保障性租赁住房与其他住房保障政策（如公共租赁住房、共有产权房、廉租住房等）不得同享。如《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》规定，一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁住房。
7. 保障性租赁住房的租赁合同签署有什么要求？
为加强对保障性租赁住房的管理，保障性租赁住房租赁合同的签署主要有以下几方面要求：
第一，租赁期限有相应限制，一方面鼓励签署较长期限的合同，另一方面，为防止“以租代售”并确保承租人符合租赁条件，不少省市都规定了三年的最长租赁期，到期后需重新审核承租资格。
例如，上海的保障性租赁住房租赁合同期限原则上不短于1年（承租人有特殊要求的除外），最长不超过3年，鼓励出租单位与承租人签订2年或3年期的租赁合同。租赁合同到期后，需重新审核入住人员是否符合准入条件。北京未对租赁合同的期限作出明确的规定，根据《北京市住房和城乡建设委员会关于严禁公租房、保障性租赁住房变相销售行为的通知》，公租房、保障性租赁住房持有运营单位应与承租人签订租赁合同，合同周期应严格按照相关规定的期限进行约定。合同期满后，符合条件的家庭与房屋持有运营单位重新签订租赁合同，并且每一合同周期均不得超过规定上限。但“相关规定的期限”并没有明示。
广东的规定比较特殊，根据《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，对国有企业出租自有物业开展保障性租赁住房业务，租期可放宽到10年。对于民营投资的保障性租赁住房的租赁期限，广州暂未有明确规定。根据我们的咨询，对租赁期限政府不做限制。
第二，通过采用租赁合同示范文本、办理网签备案手续等方式加强监管。为加强对保障性租赁住房的管理，不少省市明确规定需办理网签备案手续，或纳入本地住房服务监管平台进行监管。《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》规定，租赁合同应使用保障性租赁住房租赁合同示范文本，并办理网签备案手续。《北京市住房和城乡建设委员会关于严禁公租房、保障性租赁住房变相销售行为的通知》规定，公租房、保障性租赁住房全部纳入安居北京住房保障综合信息管理服务平台管理，并通过平台进行房源管理、网上签约等工作。公租房租赁合同应使用市住房城乡建设和市市场监管部门发布的合同示范文本。
第三，租金收取方面的规定。上海针对“租金贷”、租金支付周期、押金数额等有一些较为细致的规定。《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》规定，保障性租赁住房租金可以按月或按季度收取，不得预收一个季度以上租金；租赁保证金（押金）不得超过一个月租金。保障性租赁住房承租人可以按规定提取住房公积金支付租金。出租单位不得在保障性租赁住房租金以外向承租人强制收取其他任何费用。承租人不另支付保障性租赁住房物业服务费用。《关于本市非居住存量房屋改建和转化租赁住房工作的指导意见（试行）》规定，实施单位应当遵循诚信经营、合规经营的原则，不得以欺瞒等不正当手段，诱导租房者签订违背真实意思的“租金贷”等分期支付协议，不得擅自扣押、占用租房者支付的押金。
8. 保障性租赁住房的租金价格如何确定？
根据国务院《意见》和各地规定，保障性租赁住房的租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，并对涨幅进行限制。在租金问题上，有些省份仅笼统规定，低于同地段同品质市场租赁住房租金，但也有不少省份直接明确了“低于”的衡量标准，规定同地段同品质市场价格的九折甚至八折的价格限制。
租金价格主要涉及三个问题，一是同地段同品质租赁住房租金如何确定，二是低于同地段同品质租赁住房租金如何确定，三是租金涨幅。
《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》规定，保障性租赁住房租赁价格（一房一价）由出租单位制定，初次定价和调价应报项目所在地的区房屋管理部门备案，并向社会公布；实际执行的租赁价格不得高于备案价格。面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。出租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整；价格调增的，调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于5%。面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，租赁价格可在前款规定基础上进一步降低，并相应建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则。
关于同地段同品质租赁住房租金，上海规定，初次定价前，出租单位应委托专业房地产估价机构对项目同地段同品质市场租赁住房租金进行评估；区保障性租赁住房工作领导小组办公室对评估结果有疑议的，可另行委托估价机构进行评估，并对评估结果予以确认；出租单位对区保障性租赁住房工作领导小组办公室确认的评估结果有疑议的，可以向市房地产估价师协会房地产估价专家委员会申请鉴定。
《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》规定，租金由持有运营单位评估确定后报市、区住房城乡建设(房管)部门备案。其中，利用企事业单位自有土地建设的保障性租赁住房，应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下定价。
《广州市保障性租赁住房项目认定办法（征求意见稿）》未对具体的“低于比例”作出规定，仅规定保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，具体由市场主体按照“企业可持续、市民可负担”的原则，结合享受的优惠政策，以及企业的运营成本综合评估确定。但明确了保障性租赁住房租金每年涨幅不高于同地段同品质市场租赁住房租金同期涨幅，且不超过5%。关于周边市场租金的确定，《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》规定，各地级以上市要建立保障性租赁住房租金定价机制，对保障性租赁住房项目租金实施监控指导，定期公开周边市场租金参考价。
根据我们向广州住建部门的咨询，广州对于租金并无特别限制，企业可根据不同的房屋品质、装饰装修程度合理定价，只要不属于本区域明显偏高的水平，一般均予以认可，不机械地受九折的限制。周边市场租金由广州市房屋交易监管中心每年发布，发布的租金参考价会具体到每个街道。
此外，其余地方的规定基本大同小异，例如，《武汉市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》规定，保障性租赁住房租金按照不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%评估确定。《南京市发展保障性租赁住房实施办法》规定，保障性租赁住房产权或者运营管理单位应当委托有关机构按年度或者适时公布保障性租赁住房周边同地段同品质的市场化租赁住房评估租金，保障性租赁住房的优惠租金标准按不高于评估租金的九折确定，租金年度涨幅不得超过5%。青岛市《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（征求意见稿）》则规定，保障性租赁住房租金标准按照不高于同区域住房市场租金的80%确定。
综上，关于同地段同品质租赁住房租金，各地确定方式不同，上海是委托评估，广东为政府公布，其余省市没有明确规定。关于低于幅度，很多省市规定了九折、八五折、八折的确定方式，相比而言，广州更为灵活。关于涨幅，不少省份也规定了低于周边涨幅同时低于5%的要求。
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作者 | 罗凯中
编辑 | 建纬品牌部
