【建纬观点】“双碳目标”下，浅析对商业地产运营管理的影响

马喆

上海市建纬律师事务所 律师助理。西南政法大学法学学士、四川外国语大学德语学士、香港中文大学国际经济法硕士。曾参与多项为国企及外企提供的不良资产处置、融资并购以及其他公司法相关法律服务。

业务领域：专注于房地产、各类建设工程、并购交易及公司法相关的诉讼与非诉讼业务。

吴迪

上海市建纬律师事务所合伙人律师，拥有法学、金融、工程管理（造价）复合学历背景及相应执业资格，多年地产工程行业领域经验。目前为多家地产行业龙头、大型建筑施工企业、勘察设计单位、投资企业及资产管理公司等提供法律服务。

业务领域：专注于房地产、建设工程、基础设施、重大争议纠纷解决、并购及公司法相关等诉讼与非诉讼领域。上海市律师协会专业评定认证“建筑房地产”“公司法”律师。

一、 背景概述

2020年9月，我国在联合国大会上表示“中国将提高国家自主贡献力度，采取更加有力的政策和措施，二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，争取在2060年前实现碳中和”，这被称为碳达峰碳中和的“30.60目标”或称“双碳目标”。之后，2021年生效的《民法典》第九条绿色原则及其他相关条款也对民事主体提出两个要求：节约资源与保护生态环境。

双碳目标、绿色低碳是现今各行业各领域热点话题，包括房地产及建设工程行业。首先在顶层设计层面，国家及地方相关部门已经将双碳目标实现写入十四五规划，并据此进行了一系列立法活动，其中大量涉及到了建筑领域，国家碳达峰、碳中和的愿景对房地产行业提出了更紧迫的要求；其次，房企绿色低碳转型，是房地产建筑业实现碳达峰和碳中和的重要一环。就目前中国建筑节能协会发布的研究报告显示2018年全国建筑全过程碳排放总量为49.3亿吨，占全国排放总量的51.3%，运行阶段占22%，其中，大型商业地产包括酒店、商场、购物中心、办公楼等是碳排放能耗大户，其运行阶段的碳排放，占其建筑全生命周期的92%以上。

故无论从运营管理合规方面还是从其自身节能减排方面，商业地产的招商运营正在面临双碳新政策下新的机遇和挑战，本文将对涉及商业地产运营管理的双碳相关法律法规进行梳理，并总结其对目前商业地产招商租赁可能产生的影响，最后从企业运营管理合规角度给予企业相关建议。

二、 政策法规梳理

自双碳目标提出以来，新的十四五规划均提到建筑领域绿色低碳转型相关内容，可能涉及商业地产运营的包括建筑运行节能减排，绿色低碳建筑改造、环境信息披露、碳排放限额及碳排放交易等多方面，除了适用于全国范围的相关法律法规外，笔者还挑选了比较具有代表性的地方法律文件，特别是上海地区相关规定，并将相关内容摘录梳理如下：

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三、相关政策对于商业地产运营管理产生的影响

（一）政策法规强制规定产生行政责任

1、碳排放量需在限额及配额范围内（碳排放合规）

双碳目标最直接的表现即碳排放量，在双碳目标提出后，各排放单位所面临的紧要任务即降低碳排放。全国范围内《碳排放权交易管理办法（试行）》以及相关的登记、交易结算规则先后颁布，各地方碳排放权交易各项细则逐步制定完善。北京、上海和深圳对大型公共建筑尤其是商业建筑的碳排放也有限额规定。其中，《上海市绿色建筑“十四五”规划》要求2025年建筑领域碳排放量控制在4500万吨左右，这对每一个建筑企业都施加了压力。同时，《上海市纳入碳排放配额管理单位名单（2020版）》中，上海浦东新区香格里拉酒店有限公司、上海港汇房地产开发有限公司等12家酒店、购物中心等商业地产公司被纳入碳排放配额管理单位，可以看出商业地产企业系碳排放合规的重点责任单位。

这要求被列入重点排放单位的企业应当将年度碳排放量直接或通过碳排放交易间接严格控制在配额范围内，并进行清缴，如果未按期清缴，企业将面临被责令限期改正、罚款甚至对欠缴部分等量核减其下一年度碳排放配额的行政风险。就实践案例来看，例如：北京市生态环境局于2019年9月24日对北京大钟寺国际广场物业管理有限公司进行了行政处罚【京环境监察罚字〔2019〕106号】，因其作为2018年北京市重点碳排放单位，违反大气污染防治管理制度，涉嫌未按规定报送碳排放报告被处以2万元罚款；深圳艾迪斯电子科技有限公司未按时足额清缴碳排放配额被罚款56万余元（深坪环罚〔2020〕57号）等。

故，碳排放合规应当引起各个大型商业地产企业的重视，即使目前尚未被纳入重点单位，也应当尽早准备提前规划，否则可能因未依法履行碳合规义务而面临处罚，或导致花费更高的成本履行清缴义务。

2、建筑低碳节能改造的需求导向

上至政党及组织文件、行政法规，下至市级法规，均在倡导绿色建筑，特别是对既有建筑进行节能减排改造，并提出了超低能耗、近零能耗、低碳建筑等相关概念。因本文讨论的为商业地产运营管理，故这些大型建筑的升级改造将是各房产企业应当关注的重点问题，因各项建筑标准根据双碳目标有所更新和提高，故很多原有的建筑所使用的建筑材料或设计施工不能满足绿色建筑低碳节能的要求，需要进行改造。上海市也已经展开了相关研究，上海市工程建设规范《办公用能限额设计标准》启动暨大纲评审会已经与2021年9月9日召开，标准在暖通、电气给排水各个方面为办公建筑节能设计提出了相应要求。超低能耗、近零能耗低碳建筑是目前政策法规倡导的城市建筑发展方向，对既有建筑进行改造是城市发展的必然趋势，为了达成节能减排目标，各个商业地产企业也应当尽快把建筑按照最新国家标准节能改造计划列入运营计划，降低建筑运行能耗。位于北京的远洋国际中心a座写字楼即升级了其建筑硬件系统以提高其ESG绩效，以获得BOMA BEST认证打造“国际可持续运营管理”示范项目。

需要提示各个企业注意的是，目前国家及地方对于既有建筑改造方面设置有专门财政资金进行补贴及奖励，《上海市节能减排（应对气候变化）专项资金管理办法》提到将设置专项资金补贴或以奖代补的方式用于支持既有建筑节能改造、绿色建筑等试点示范工程，大型公共建筑的能源审计、能耗监测系统建设等。北京市通州区也专门出台了《通州区绿色化改造提升项目补助资金管理办法（试行）》，具体补助金额最高可达300万元。实践案例已有当代置业万国城MOMA项目的改造在实现节能减排转型的基础上，由于符合北京市用能单位节能技改工程的要求，实现总节能量156.66吨标准煤，获得北京市发改委颁发的节能奖励资金。

3、碳排放信息披露合规

首先，根据碳排放权交易相关法律法规，被列入碳排放重点单位的企业有义务向行政机关报告其碳排放相关信息。

其次，即将于2022年4月1日实施的GB55015-2021号国家强制标准《建筑节能与可再生能源利用通用规范》要求建筑强制进行碳排放计算，其适用范围包括“新建、扩建和改建建筑以及既有建筑节能改造工程的建筑节能与可再生能源建筑应用系统的设计、施工、验收与运行管理”，要求可行性报告、建设方案及初步设计文件中均应包含碳排放分析报告。

最后，特别是就上市地产企业而言，《企业环境信息依法披露管理办法》及配套法规要求有披露义务的主体建立健全企业信息披露制度合法合规开展信息披露工作，按照规定将碳排放相关信息进行年度披露及临时披露。此外，证监会发布了修订的《上市公司治理准则》，上交所、深交所及香港联交所也修改相应规则，要求上市企业、发债企业在ESG报告以及其他信息披露文件中披露其环境信息，包括碳排放相关内容，并纳入信息披露工作考核标准。知名头部房企旭辉控股在联交所披露的《2020年环境、社会及管制报告》中，披露了在绿色建筑方面企业环境实践，包括打造建筑全周期的节能管理体系，在现有建筑物安装可再生能源设备等过程管理绿色建造相关内容。

上述信息披露合规要求均为强制性规范，如披露义务主体未履行相关义务，或披露不合规，也可能受到行政处罚或影响上市地产公司及发债企业的上市发行，并由此引发更大的纠纷，故特别是上市地产企业，应当保证环境信息披露及时合法合规。例如：内蒙古鄂尔多斯高新材料有限公司虚报碳排放报告，被要求限期改正（内环责改〔2021〕4号）等。

（二）对于商业地产自身获益的影响例举

1、对于建筑自身价值的影响

首先，与双碳目标一致，符合节能减排法律法规规定及政府环保政策的商业地产，特别是能拿到国家标准绿色建筑认证的建筑，在税收及其他相关财政优惠及行政便利上比较具有优势；其次，商业地产的绿色运营体现了企业的环保理念和社会责任，能够树立较好的品牌形象及企业评价；再次，符合节能减排规定的大型公共建筑有助于地产商改善经营环境、节省能源费用。《2020BOMA BEST全国绿色建筑管理报告》显示：健康的楼宇特征影响企业盈利能力，故商业地产的绿色运营有利于商业地产资产自身的保值和增值。

2、对于租赁运营的影响

（1）商户自身节能减排需求

商业地产的核心在于商业租赁，特别是对于大型写字楼及大型购物中心，租赁办公场所的企业以及入驻的商户很多对于其自身的碳排放有相应规划及要求，而将其所租赁的商业地产的碳排放情况也会纳入考察，故如该写字楼或商城建筑本身不满足其排放节能要求，则相应地产将会流失这部分客户。但相应的，如该商业地产建筑本身系超低能耗建筑甚至零碳建筑，则其更能吸引高端优质商户，并导致物业增值及租金提升，这将是一个商业地产运营的良性循环。如某会计师事务所于2021年提出了明确的净零碳排放目标，包括“到2030财年，所有办公楼100%采用可再生能源”。故对于某些租户而言，其对写字楼的碳排放要求就十分严格，如未达到，则可能会据此进行搬迁。

（2）租赁合同架构的调整完善

另外，我们注意到《2030年前碳达峰行动方案》、《上海市公共机构绿色低碳循环发展行动方案》等文件倡导探索绿色租赁模式，即租赁合同与能源消耗相挂钩，这对商业地产企业与商户的租赁合同管理均提出了新的建议及挑战，地产企业希望商户用能减少，商户希望地产企业提供的商铺或办公场所符合低碳标准，如果存在该项具体需求，则租赁合同中就需要进行重新设计，包括考虑是否需要明确能源消耗要求，及是否与相应的租金支付标准挂钩、奖励返现机制及违约责任等。

3、不排除存在可能对于企业拿地及融资的影响

在集中供地政策背景下，已经进入土拍高标准、竞品质的时代，拿地难之一体现在行政主管部门对于建筑品质及质量有了更高的要求，此时，具有节能减排项目经验的地产商因其成本领先、技术领先、重视绿色发展理念而在竞拍中更加具有竞争力，绿色低碳将成为房企拿地的关键因素。此外，国家大力发展绿色低碳金融产品，目前房地产企业融资较难，项目是否符合双碳目标，地产企业是否具有绿色理念，将成为其能否获得融资发展发行绿色债券的突破点。而且气候变化风险及疫情期间，投资者非常关注企业的ESG绩效，有利于提高绿色融资竞争力。

四、商业地产绿色运营管理建议

碳达峰碳中和目标不仅是整体上需要达到的政策目标，更是各个企业自身的社会责任，大型商业建筑作为碳排放大户，建设方是风险的主要承担者也是利益的主要获益者，根据上述法律法规规定及对商业地产可能产生的影响，开发商应当尽快进行节能减排规划，从多渠道改进运营管理水平，保证自身碳排放合规，避免承担法律责任，提升整体绿色运营管理能力及地产价值。笔者从律师角度提供以下思路以供各地产企业参考：

1、 持续关注国家及当地减排政策，建立碳合规制度及管理体系。

除关注全国性的法律法规及政策文件外，如同本文第二部分政策法规梳理所示，各个地方建筑碳排放及绿色建筑相关标准有不一致，如个别地方强制要求采用光伏发电，而部分地方仅倡导推广，可能与该地自然环境有关。故首先建议各个商业地产通过网络公开渠道或者直接向政府部门咨询的方式确认本地减排要求、绿色建筑标准及相关优惠及补贴政策。特别是是否属于碳排放限额单位，是否需要清缴碳排放配额，是否需要按时按规披露能源消耗信息，避免产生不必要的行政责任，建立碳合规管理体系，做好碳合规管理制度执行，防范碳合规风险。

2、 全面排查系统碳盘查工作，设定碳排放目标，促进运行节能减排

通过碳盘查明确地产实体范围、气体排放范围、能源消耗及排放结构、排放源等数据及基础信息，为制定减排计划、探究减排重点、拟定减排目标提高保证。后可参考“科学碳目标倡议SBTI”发布的指南制定企业自身的碳中和规划，设定碳排放总体目标、阶段目标及分项目标等，并按照该目标制定详细的计划投入资金促进降低建筑用能需求。如有必要，可以通过参与碳排放交易或碳补偿项目降低自身碳排放量。

3、 如有必要尽快对建筑进行升级改造，引入可持续发展管理团队

目前，多个大型地产公司包括太古、朗诗等已经在进行零碳建筑设计规划，零碳建筑、绿色建筑系建筑领域转型目标，作为大型商业地产，无论是处于政策约束、还是出于经济价值考量，均可以考虑对既有建筑进行节能减排改造，增加可再生能源占比，引入可持续发展运营管理体系及专业团队，旨在充分调动建筑系统节能环保潜力。另外可以咨询当地对于既有建筑节能改造是否提供财政补贴及奖励，以减少投资成本，获得更大效益。

4、租赁合同及物业服务合同修订，为租户提供能源尽调服务及建议

在国家推行租赁合同及物业服务合同与能源消耗相挂钩的政策背景下，地产企业及租户、物业合规部门均应当考虑对租赁合同及物业服务合同的重新设计，制定绿色租赁合同条款，并介绍能效提升成本与物业或租金费用减省的关联；同时可以考虑为租户及商户提供能源尽调服务帮助其识别节能机会，使整个商业地产绿色运营成为一个整体，不仅是所有者还包括使用者，均有义务保障绿色建筑低碳运行，降低碳排放。例如某些地产企业已经在与商铺租户进行访谈，并提出了绿色租赁计划，倡导践行绿色办公，减少办公运营中的碳排放。

综上所述，无论是目前《民法典》出台背景下对于“绿色原则”的倡导，还是当前对于“双碳目标”的政策导向，我们认为对于商业地产的管理应当加大该方面的研究及关注，就实践而言，当前部分知名头部地产商已经提出了自己的碳中和碳达峰目标及规划，建筑地产领域绿色低碳转型已经迫在眉睫，此外因双碳目标涉及环境能源专业领域，建议各个地产企业寻求专业机构或团队尽快进行相关规划。本所也会积极进行相关课题的研究，为实现双碳目标及更高质量的环境贡献力量。

END

作者 | 马喆 吴迪

编辑 | 建纬品牌部

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