【建纬观点】保障性租赁住房政策观察——直辖市篇
过去的2021年，“保障性租赁住房”在国家、地方出台的各类政策中频频出现，2021年也因此被称为“保障性租赁住房”元年。2022年3月5日，国务院总理李克强作2022年政府工作报告。其中，在提到保障住房需求的政策时，提出要加快发展长租房市场，加快发展保障性租赁住房。
保障性租赁住房是实现“房住不炒”，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居的重要举措。作为专注于城乡建设发展法律服务的专业律所，我们对保障性租赁住房领域一直保持高度关注。继上一篇对国家层面的保障性租赁住房主要政策进行梳理之后，本篇将对北京、上海、天津、重庆四个直辖市已出台的保障性租赁住房主要政策进行梳理。
一、北京
（一）《关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》
发文单位：北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市规划和自然资源委员会
发文日期：2021年12月27日
发文字号：京建发[2021]389号
施行日期：2021年12月27日
时效性：现行有效
原文链接：
http://www.beijing.gov.cn/zhengce/zhengcefagui/202112/t20211227_2573390.html
北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市规划和自然资源委员会四部门于2021年12月27日印发《关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》（以下简称“《通知》”），就规范北京新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房事宜发出通知。
政策中关于保障性租赁住房的主要亮点包括：
1. 各区新供商品住房、安置房(不含“三定三限”)等产权型住宅建设项目(以下统称“住宅项目”)，每年应按照新供住宅项目建筑面积的一定比例，配建公租房、保障性租赁住房及相应机动车停车位。商品住房项目配建以保障性租赁住房为主。
2. 由市规划自然资源、住房城乡建设部门会同相关区政府共同研究，确定具体配建地块和地块配建比例。
3. 鼓励地块附带配建住房条件及方案上市供应。未附带方案入市项目的设计方案，须经市住房城乡建设、规划自然资源部门组织专家审查，同步确定配建住房位置、楼栋、单元。
（二）《北京市国土空间近期规划（2021年—2025年）》
发文单位：北京市规划和自然资源委员会
发文日期：2022年2月17日
施行日期：2022年2月17日
时效性：现行有效
原文链接：
http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/zhengwuxinxi/zxzt/bjgtkjjqgh2021/202202/t20220217_2611985.html
北京市规划和自然资源委员会2022年2月17日发布《北京市国土空间近期规划（2021年—2025年）》。
规划中关于保障性租赁住房的主要亮点包括：
1.将紧密结合城市更新行动，合理利用存量土地和建筑，积极探索产居功能混合，多渠道多主体供应保障性租赁住房。
2.城市副中心、平原新城加强住房供应，扩大重点功能区及周边地区保障性租赁住房供给。
3.推进保障性住房建设，新供应住房中保障性住房约占70%，租赁住房约占40%，保障性租赁住房约占30%。
4.多渠道供应宿舍型和公寓型保障性租赁住房，通过新建、改建、产业园区配建等方式多主体、多渠道供应，积极探索产居功能混合。深入推进集体土地租赁住房试点，优先在重点功能区周边进行布局
二、上海
（一）《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》
发文单位：上海市人民政府办公厅
印发日期：2021年11月9日
发文字号：沪府办规[2021]12号
施行日期：2021年12月1日
时效性：现行有效
原文链接：
/gwk/search/content/da0fae1c47224e5c8f91b8c7276d2ea6
上海市人民政府办公厅2021年11月9日印发了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》。按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，结合上海市实际，提出实施意见。
政策的主要亮点包括：
1.强化顶层设计，统筹空间布局。明确准入条件、退出机制、租赁价格、户型标准、项目认定等方面。
2.明确了规划和土地支持政策、财税支持政策、水电气价格政策、金融支持政策、国资支持政策、配套公共服务支持政策。
3.市、区协同，统筹推进。建设平台，规范管理。落实责任，严格考核。
（二）《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》
发文单位：上海市住房和城乡建设委员会、上海市房屋管理局
公布日期：2022年1月13日
发文字号：沪住建规范联[2022]2号
施行日期：2022年1月14日
时效性：现行有效
原文链接：
/XingZhengWenDangKuJyh/XZGFDetails.aspx?docid=REPORT_NDOC_008191
上海市住房和城乡建设委员会、上海市房屋管理局2022年1月13日印发《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，为规范上海市保障性租赁住房的项目认定提供了具体操作指引。
政策的主要亮点包括：
1.明确了认定办法实施前经过合规审批已经建成或在建（含正在办理建设工程手续）的既有项目的认定程序、申报材料。
2.新实施项目的认定程序分为一般认定程序和简易认定程序，改建类项目作为保障性租赁住房的特殊类型，按照上海市非居住存量房屋改建保障性租赁住房的相关规定办理项目认定。
3.新实施保障性租赁住房项目，应规范房型设计，以中小户型为主。70平方米以下户型住房建筑面积占项目住房建筑面积的比例，应不低于70%。
3. 建设单位为产权单位的保障性租赁住房，《保障性租赁住房项目认定书》的有效期与土地使用期限一致。非产权单位实施的改建类保障性租赁住房，《保障性租赁住房项目认定书》的有效期应不超过相关租赁协议约定的租赁运营期限。
4. 保障性租赁住房取得《保障性租赁住房项目认定书》后，由区房屋管理部门向市房屋管理部门提交相关项目的认定书、建设工程规划许可证（新建类项目）、区政府组织区相关部门联合验收的通过意见（改建类项目），市房屋管理部门汇总后，将相关项目名单和认定书统一发送市发展改革、财政、税务部门和相关公用事业单位落实财税支持政策和民用水电气价格政策。
5. 制定了《保障性租赁住房项目认定申请表（样张）》、《保障性租赁住房项目认定书（样张）》，分别用于建设单位向区保障性租赁住房工作领导小组办公室申请项目认定及区保障性租赁住房工作领导小组办公室核发项目认定书。
（三）《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》
发文单位：上海市住房和城乡建设委员会、上海市房屋管理局
发文日期：2022年1月13日
发文字号：沪住建规范联[2022]3号
施行日期：2022年1月13日
时效性：现行有效
原文链接：
http://fgj.sh.gov.cn/ggzlzfzc/20220117/0c2222b7e5884a99933392a2f65a0a69.html
上海市住房和城乡建设委员会、上海市房屋管理局2022年1月13日印发《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》，为规范上海市保障性租赁住房管理工作提供了具体操作指引。
政策的主要亮点包括：
1.明确了保障性租赁住房的供应和准入管理的具体操作细节。包括供应条件、准入条件、配租规则、供应标准、资格审核等。
2.对保障性租赁住房的租金、租期和使用管理进行规范。包括租赁价格、租金支付、租赁期限、使用管理等。
3. 保障性租赁住房所在地的乡、镇人民政府以及街道办事处、园区管委会等政府派出机构，应对辖区内保障性租赁住房的使用管理情况建立巡查制度，落实属地管理责任，各区房屋管理部门加强监督检查。
4.公租房的租赁管理继续按照《上海市发展公共租赁住房的实施意见》（沪房规范〔2021〕5号）执行；《实施意见》未规定的事项，按照本办法执行。
5.制定了《保障性租赁住房项目供应备案表（样表）》《保障性租赁住房项目入住申请表（样表）》《保障性租赁住房项目租赁情况检查记录表（样表）》，分别用于出租单位办理保障性租赁住房准入条件、配租规则和租赁价格备案，保障对象申请保障性租赁住房，以及区房管局、街道、乡镇等开展保障性租赁住房使用情况的巡查检查。
（四）《关于本市保障性租赁住房规划土地管理细则》
发文单位：上海市规划和自然资源局
发文日期：2022年1月18日
发文字号：沪规划资源用[2022]20号
施行日期：2022年1月18日
时效性：现行有效
原文链接：
https://hd.ghzyj.sh.gov.cn/zcfg/zhl/202201/t20220125_1046546.html
上海市规划和自然资源局2022年1月13日印发《关于本市保障性租赁住房规划土地管理细则》，积极推进上海市保障性租赁住房建设，指导保障性租赁住房规划土地管理工作。
政策的主要亮点包括：
1.提出总体工作要求。加强规划引导，合理规划布局，完善公共配套，提升空间品质，加大供应力度。
2.落实管理内容。包括规划编制管理、土地供应管理、建设规划管理、不动产登记管理。
3. 规划编制管理，包括用地性质和定和规划编制要求；土地供应管理，对土地供应方式、全生命周期管理要求、出让年期设定、地价管理等方面作出规定；建设规划管理中，对规划设计标准、建筑单体设计、社区空间环境等方面均提出具体要求；不动产登记管理，强调应在不动产登记簿上和不动产权证书上注明“保障性租赁住房整体持有，不得分证办理”。同时，保障性租赁住房土地受让人的出资比例、股权结构等内容也应当记载于不动产权证和不动产登记簿上。
三、天津
《天津市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的指导意见（试行）》
发文单位：天津市住房和城乡建设局、天津市规划和自然资源局
发文日期：2021年11月17日
发文字号：津住建发[2021]17号
施行日期：2021年11月17日
时效性：现行有效
原文链接：
http://zfcxjs.tj.gov.cn/xxgk_70/zcwj/wfwj/202111/t20211123_5716801.html
天津市住房和城乡建设局、天津市规划和自然资源局2021年11月17日印发《天津市非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的指导意见（试行）》，指导推动非居住存量房屋改建为保障性租赁住房工作。
政策的主要亮点包括：
1.提出总体工作原则。实行计划调控，优化项目布局，明确对象标准，加大政策扶持。
2.明确改建要求。改建保障性租赁住房必须权属清晰、主体明确、规模合理、功能齐全、结构安全、适用标准、面积合规、消防安全、环保卫生。
3．细化改建程序。从制定计划、改建申请、审查认定、组织实施、支持政策、运营和使用管理、退出管理方面提供操作指引。
4.提出工作要求。应加强协同联动，落实安全责任，做好政策衔接。
5. 制定了《保障性租赁住房项目改建申请书》《保障性租赁住房项目认定书》《保障性租赁住房项目退出申请书》，分别用于非居住存量房屋申请保障性租赁住房改建、认定、退出。
四、重庆
《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》
发文单位：重庆市人民政府办公厅
成文日期：2022年1月30日
发文字号：渝府办发[2022]21号
发文日期：2022年2月16日
时效性：现行有效
原文链接：
http://www.cq.gov.cn/zwgk/zfxxgkml/szfwj/xzgfxwj/szfbgt/202202/t20220216_10401890.html
重庆市人民政府办公厅2022年2月16日发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
政策的主要亮点包括：
1.建立基础制度。明确对象标准，引导多方参与，坚持供需匹配，严格监督管理，落实主体责任。
2.明确支持政策。包括土地支持、审批流程支持、资金支持、金融支持、税费等支持、水电气政策支持等。
3.强调运营管理。严格项目准入，制定建设标准，提升服务水平。
4.落实保障措施。加强组织领导，加强监测考核，做好宣传引导。
5.细化有关部门任务分工表。对住房城乡建委、发展改革委、财政局、规划自然资源局、经济信息委、城市管理局、教委、公安局、民政局、人力社保局、卫生健康委、国资委、机关事务局、团委、税务局、金融监管局、人行重庆营管部、重庆银保监局、重庆证监局等部门的任务分工分别进行了规定。
END
作者 | 自然资源与基础设施部
编辑 | 建纬品牌部
自然资源与基础设施部
自然资源与基础设施部系建纬律师事务所的核心业务部门之一。致力于利用建纬在市政与基础设施领域的领先优势，为客户提供优质的法律服务，部门汇集多位复合型背景的专业法律人才，拥有具有土地规划、矿产、能源、电力、环境、房屋、市政、交通、金融等行业与法律复合背景的专业律师。
自然资源与基础设施部由事务所副主任、高级合伙人宋仲春律师任部门主任，下设土地、矿产资源、能源与电力、环境保护、市政与公用设施、项目与基础设施业务组6个小组，分别由具体相关行业和实务经验的律师作为业务组牵头人，为客户在土地、矿产资源、能源和电力等，市政与公用设施、基础设施、环境保护等业务的投资、并购、建设、运营、维护等提供综合法律服务，对PPP，F EPC、EPCO、ABO等多种投融资项目具有丰富的经验。
