最高法院：以抵账方式进行的房屋交易，可否认定为买受人已实际支付了购房款？

【最高院裁判要旨】

1、以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申1560号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王丽华，女，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。

被申请人：杨雪勤，女，汉族，住河南省项城市。（杨雪勤是一审被告、二审上诉人闫国防的生前配偶，为闫国防法定继承人。）

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：鸡西市坚实房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省鸡西市鸡冠区交通局1-1-1-1。

法定代表人：房靖，该公司经理。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：房靖，女，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。

再审申请人王丽华因与被申请人杨雪勤、被申请人鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称坚实公司）、被申请人房靖申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（2018）黑民终95号民事判决，向本院申请再审。本案二审判决作出后，一审被告、二审上诉人闫国防于2018年9月26日死亡，其另外两位法定继承人书面声明放弃继承权，闫国防生前配偶杨雪勤为其唯一第一顺位法定继承人。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

王丽华申请再审称：一、本案二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.二审法院对闫国防房屋预售合同认定有效缺乏证据支持。闫国防签订的《房屋预售合同》未经房产部门联网备案，根据规定必须经过房产部门联网备案才可以签订《房屋预售合同》，并且案涉幸福里小区9号楼于2013年11月28日取得房屋预售许可证，但闫国防提供的2013年6月14日的合同中记载有预售许可证号，故此合同是虚假的。2.二审法院认定闫国防现金支付购房款证据不足。二审法院收到闫国防提交的顶账协议，一审中闫国防说现金购房，二审中又提交顶账协议，既然已经是顶账的房屋，闫国防再交付404991.6元现金，与常理不符。3.王丽华要求闫国防提交唯一住房的证据，闫国防未提交相关证据，二审判决中也未予说明，不能认定案涉房屋是闫国防的唯一住房。二、本案二审判决适用法律错误。案涉房屋未办理竣工验收，登记在坚实公司名下，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不应适用该解释第二十八条的规定。二审法院判决书中引用法律条文的表述是上述司法解释第二十九条中的“登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议”的情形，内容却是第二十八条中的规定。综上，王丽华根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，请求依法再审本案。

本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

本案中，闫国防与坚实公司签订了《房屋预售合同》，虽然因合同中记载了于2013年11月28日取得的房屋预售许可证号，而无法确认该合同的具体签订时间，且合同并未在房屋管理部门办理备案，但根据坚实公司2013年11月14日出具的购房款收据，以及闫国防于案涉房屋查封前的2014年9月入住的事实，原审法院认定闫国防与坚实公司在人民法院2017年4月24日查封案涉房屋之前已经形成了商品房预售合同关系，并已实际占有使用案涉房屋，并无不当。关于二审法院认定闫国防支付案涉房屋购房款是否有事实依据的问题。根据二审查明的事实，2013年10月4日，坚实公司、黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）及闫国防签订三方抹账协议，该协议约定坚实公司将案涉房屋抵顶给黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）用以偿还欠付工程款，黑龙江省力业建筑工程有限公司（苏某某）与坚实公司协商同意以房票形式直接转开给闫国防。同日，坚实公司为闫国防出具收到885600元的收据，收款方式为抹账（防水）。苏某某出具收到885600元“上款系苏某某工地抹账给闫国防房款”的收据。

2013年11月14日，坚实公司为闫国防出具案涉房屋收据，收据载明：收款方式现金，人民币404991.6元。坚实公司2013年会计账体现，2013年11月30日收苏某某抹账认购房款（闫国防）。以上证据能够相互印证，二审法院据此认定闫国防给付坚实公司案涉房屋全部购房款并无不当。此外，案涉房屋因工程未办理竣工验收而未办理过户手续，并非闫国防的过错。

综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，闫国防对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益，二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出判决，并无不当。二审判决虽然在论述中引用司法解释条文存在笔误，但不影响判决结果。

综上，王丽华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回王丽华的再审申请。

审 判 长　王富博

审 判 员　宋春雨

审 判 员　季伟明

二〇一九年三月二十八日

法官助理　兴成鹏

书 记 员　张　丹

来源：法律讲坛