接受未成年人名下的房屋抵押是否有效？一读就懂！

王大虎开个皮货公司，小有积蓄，50岁时得一子，名曰小虎，夫妻二人视为珍宝，竟以豪宅相赠，该豪宅的不动产登记证上赫然写着王小虎的名字。在王小虎10周岁的时候，因王大虎想扩大经营规模，遂与妻子商量，将王小虎名下的豪宅抵押给银行，借了500万元。

后因皮子价格上涨，且皮货销路不畅，导致王大虎不能按期还本付息，最终被诉至法院。

在诉讼的过程中，王大虎主张：

该豪宅作为抵押物为其未成年儿子王小虎所有，当初抵押该豪宅的目的是为了获取皮货公司所需的贷款，并非为了王小虎的利益，此举违反了我国民法关于禁止侵犯被监护人利益及财产的规定，抵押无效，银行就该抵押物不享有抵押权，不能对该豪宅进行拍卖、变卖、以物抵债。

银行反驳说：

当初签订抵押合同时，身为监护人的王大虎夫妻作为王小虎的法定代理人在抵押合同上代替王小虎签字，抵押合同合法有效；在办理抵押登记时，王大虎夫妻向不动产登记机构出具了不因抵押该豪宅而侵犯王小虎利益的书面承诺书，且已经合法登记，银行对该豪宅拥有合法的抵押权，有权申请法院裁定将该豪宅予以拍卖、变卖、以物抵债。

本案的结局：

本案经审理，一审二审法院均认为：

抵押合同签订时，王小虎才10周岁，该合同的签订明显与其年龄和智力不相适应。

《民法总则》第35条第1款明确规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”

本案中签订抵押合同的目的是为了皮货公司的经营，并非为了王小虎的自身利益，王小虎并非因该抵押合同而单纯受益，而是要以自己的财产为他人的公司承担担保责任。故该抵押合同因违反法律的强制性规定而无效，银行对该抵押物不享有抵押权。

本案启示：

在实际工作中，以下情形可以视为“为被监护人的利益”而抵押贷款的，抵押合同有效，银行对抵押物拥有合法的抵押权：

1、作为监护人的父母为了未成年人的教育，比如支付学费等，需要抵押未成年人房产贷款的；

2、作为监护人的父母为了未成年人的健康，比如治病等，需要抵押未成年人房产贷款的；

3、根据《侵权责任法》第32条第2款之规定（有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人赔偿）作为监护人的父母为未成年人支付侵权赔偿款，需要抵押未成年人房产贷款的。

除上述情形外，银行不应接受未成年人名下的房产作为抵押物发放贷款，否则你就糗大了！！！！

作者简介：吴春玉，现任某银行总行高级法律顾问兼北京农信合研究所金融法律研究中心主任、中国行为法学会培训合作中心客座教授及多家金融培训机构特聘专家、讲师，长期专注于金融法务研究及金融法律实务、风险管理、不良资产清收、金融消费者权益保护等培训。个人微信号：597159700。欢迎添加，免费咨询，合作共赢。