【建纬观点】从司法案例看“土地出让金到账后支付补偿款”条款
郑漪波 合伙人曾为万科、金茂、旭辉、新城、金地、绿地等多家大型房地产企业提供常年法律顾问、房地产收并购全过程法律服务，也曾为中建三局、中交一公局、上海城建集团等大型承包人提供建设工程全过程法律服务、诉讼法律服务以及常年法律顾问服务。在房地产开发及建设工程方面均具有丰富的经验。
主要执业领域：房地产、建设工程、自然资源与基础设施，以及相关领域的争议解决。
罗凯中 律师
现为上海市建纬律师事务所专职律师。
主要执业领域：建设工程与基础设施、房地产、土地、自然资源、知识产权等领域的诉讼、非诉讼法律业务。
在土地使用权收购及类似案例中，作为收购主体的政府或政府指定方经常会在收购协议中约定，待政府将土地进行出让并收到土地出让金后，收购方再向被收购方支付补偿款。
笔者所在团队最近代理的一起诉讼案件即是这种情况：镇政府指定下属某城投公司作为收购方，收购某公司名下土地使用权，并就地上建筑物进行补偿。收购协议约定，涉案土地出让且土地出让款到账后，城投公司支付补偿款。但是，该公司根据收购协议将地上建筑物拆除并将土地移交给镇政府后，涉案土地一直未挂牌出让，该公司也一直未能获得补偿款。故，该公司委托本团队起诉城投公司，要求支付补偿款及违约金。
对于“土地出让金到账后支付补偿款”的性质，通常存在两种理解：
一种观点认为，该条款应理解为附条件的民事法律行为，因为当事人以未来客观上不确定发生的事实（土地出让且政府收到土地出让金），作为民事法律行为（收购方支付补充款）效力的附款，属于《民法典》第一百五十八条规定的情形。根据该种观点，只有在满足土地出让且政府收到土地出让金这一条件时，收购方才有支付补偿款的义务。
另一种观点认为，该条款应理解为附期限的民事法律行为，因为收购方支付补偿款是将来必定发生的事实，“土地出让金到账”是双方对于支付补偿款这一民事行为的履行期限的约定，属于《民法典》第一百六十条规定的情形。
就“合同约定债务人收到土地出让金后支付补偿款，债务履行期限如何确定”这一问题，我们在中国裁判文书网上检索到部分类似案例，法院的观点可归纳为：
1.“土地出让及出让金的交付”不仅取决于当事人是否办理出让手续，还需满足国有土地出让的法定条件。而且，当事人也并未约定土地应当于何时完成出让。因此，该条件不同于明确的履行期限约定。在合同欠缺对履行期限明确约定情形下，根据《合同法》第六十二条第（四）项（《民法典》第五百一十一条第（四）项）规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
2. 债权人虽同意债务人在土地挂牌出让后履行债务，但不等同于认可债务人可以无期限地推迟土地挂牌工作，应合理确定合同履行期限。
3.土地挂牌出让的主导权在于政府，其无合理理由拖延数年不进行出让，法院可认定债务履行条件已经成就。
案例一：天津市盛和实业发展有限公司、天津市滨海新区土地发展中心、天津市滨海新区塘沽公用房屋管理所房屋拆迁安置补偿合同纠纷
案号：（2018）津民终398号；（2019）最高法民申5168号
基本事实：
2011年11月1日，盛和公司、滨海土地中心、塘沽房管所签订《土地收购补偿协议》，该协议约定：滨海土地中心对盛和公司名下的土地使用权予以收购，同时对地上建筑物（构筑物）进行补偿，补偿款在该宗土地出让且土地出让金全部交齐之日起90日内一次性支付。
法院观点：
天津市第二中级人民法院：首先，从合同约定来看，滨海土地中心收储土地，并向盛和公司及塘沽房管所支付补偿款。现盛和公司及塘沽房管已将涉诉土地上的房屋拆除并将土地交付被告，完成了己方主要义务，被告应支付补偿款。其次，付款条件是否成就问题。就“涉诉土地出让后且土地出让金全部交齐之日起90日内”条件是否成就，根据合同文意，滨海土地中心支付补偿需要满足案涉土地出让、收到出让款两个条件。但，该土地是否出让、何时出让以及受让人能否支付土地出让金均不确定，且在各方当事人约定上述付款期限时，涉诉土地尚无出让计划，以致该约定的付款期限不明确，且条件是否成就并非案涉合同各方当事人可以控制，亦非各方当事人可以预见，以此条款作为付款期限的约定，有违公允。从实际履行情况看，涉诉土地从2011年签订合同至今尚未出让，上述付款条件的第一个条件尚不具备，如按上述约定的期限付款，则不仅至今尚未达到付款条件，而且何时能够达到付款条件也无法确定，其结果显失公平。现原、被告双方均表示继续履行合同，但未能就付款期限达成补充意见的情况下，给予滨海土地中心一定的付款期限较为合理。
最高人民法院：对于付款条件“涉案土地出让及出让金的交付”的约定，属于合同签订之时于将来可能发生的事实，不仅取决于当事人是否办理出让手续，还需满足国有土地出让的法定条件。《土地收购补偿协议》当中也并未约定涉案土地应当于何时完成出让。因此，该条件虽然是双方当事人的真实意思表示，但其不同于明确的履行期限约定。在合同欠缺对履行期限明确约定情形下，适用《合同法》第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
案例二：黑龙江北大荒农业股份有限公司与哈尔滨市道里区人民政府、哈尔滨市道里区棚户区改造工作领导小组办公室、黑龙江振北房地产综合开发有限责任公司、哈尔滨乔仕房地产开发有限公司合同纠纷
案号：（2018）黑民初335号；（2019）最高法民终1762号
基本事实：
2011年6月9日，道里区棚改办与乔仕公司、振北公司签订《棚改项目协议书》，约定乔仕公司、振北公司垫资参与棚改项目土地整理。合同签订后乔仕公司先后向该区政府缴纳了2亿元征拆保证金。后乔仕公司致函道里区棚改办，要求道里区棚改办退还该公司已交纳的1.1亿元征迁保证金，表示将不再参与西十二道街项目的所有事宜。道里区棚改办向乔仕公司发出复函，表示“故贵单位提出退还征拆保证金事宜，需等到城乡路与齿轮路交口地段棚改项目挂牌出让土地出让金返还我区后，才能返还征拆保证金。”
法院观点：
最高人民法院认为：关于征拆保证金返还条件是否成就的问题。乔仕公司虽曾经同意道里区棚改办在棚改项目土地挂牌出让后返还征拆保证金，但不等同于认可合同相对方可以无期限的推迟土地挂牌工作，本案应合理确定合同履行期限。……棚改项目土地挂牌出让的主导权在于道里区棚改办和道里区政府，其在多次承诺并最终明确2015年末的返还保证金期限后，无合理理由拖延数年，始终未予返还征拆保证金。一审法院认定返还征拆保证金的条件已经成就，并无不当，本院予以维持。道里区棚改办与道里区政府应按《棚改项目协议书》约定，履行返还保证金义务。
案例三：筠连县富民肉类联合加工厂与筠连县住房城乡建设和城镇管理局房屋拆迁安置补偿合同纠纷
案号：（2019）川15民终1647号；（2019）川民申6366号
基本事实：
肉联厂与住建局签订《征收巡司肉联厂协议书》，约定由住建局征收肉联厂地块，征收补偿费900万元，合同约定在该地块拍卖成功并收到土地出让金后再向肉联厂支付。其后，住建局未启动该宗地的拍卖程序，也未支付征收补偿款。肉联厂遂起诉要求支付。
法院观点：
宜宾市中级人民法院：双方当事人将案涉土地“拍卖成功政府收到土地出让金”作为支付征收款的期限，但案涉土地何时拍卖却不确定，因土地征收到拍卖需要的环节较多，也存在许多不确定的因素，故双方当事人关于征收款的付款时间属于约定不明确……现在双方当事人已缺乏对征收款支付时间重新协商的条件，根据《合同法》第六十二条第一款第四项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”的规定，肉联厂可以随时要求住建局履行支付征收款的义务。
四川省高级人民法院：根据案涉《征收巡司肉联厂协议书》约定，双方当事人对案涉土地的征收已经达成一致，发生争议的是对“……待该宗土地拍卖成功政府收到土地出让金后甲方支付乙方补偿款……”的理解。由于双方就对案涉土地的征收已经达成一致，那么筠连县住建局向富民肉联厂支付征收补偿费就是必然的，故二审判决认定案涉《征收巡司肉联厂协议书》对履行期限约定不明确并无不当。
结语：
我们认为，根据《民法典》第一百五十八条和第一百六十条的规定，“土地出让金到账后支付补偿款”条款，应属于当事人对于支付补偿款的履行期限的约定。由于双方对于何时完成土地出让未进行约定，根据《民法典》第五百一十一条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
因此，如果发生了这种情形，债权人应及时催告并给予债务人合理的宽限期，如果债务人在宽限期内仍未履行付款义务的，债权人有权要求债务人支付补偿款并自宽限期届满之日起支付违约金或逾期付款利息.
