【建纬观点】《民法典》实施对物业服务领域的影响（四）
夏晶
上海市建纬律师事务所不动产金融部专业律师，上海市律师协会物业管理专业委员会委员，拥有多年大型国企、律师事务所运营管理经验。主要业务范围包括：产业投资并购、物业管理、资本金融、公司治理、股权激励、劳动人事、政府事务法律服务等方面的诉讼和非诉讼法律事务服务。
执业以来，夏晶律师主要为万科地产、新城控股、华润置地、绿地控股、旭辉集团、雅居乐集团、金地集团、泰禾集团、金茂地产、弘阳地产、上海城建、金拱门中国、太平洋保险、林清轩等大型房地产及百强企业在全国多个城市的房地产收并购、商业地产租赁运营、物业管理、工业厂房定建租赁、常年法律顾问等项目提供法律服务；同时，其在私募基金、资产证券化领域也为中信银行、光大银行、鑫沅资产、南京经济技术开发区等多家专业金融机构、政府提供法律服务，顺利协助其完成产品备案、发行等工作。
上一期的文章中（《民法典》实施对物业服务领域的影响（三）——“物业服务合同”编（下）），笔者分析了《民法典》第944条至第950条的规定对物业服务领域带来的影响。本期的文章中，笔者将继续分析《民法典》“侵权责任编”的“建筑物和物件损害责任”等与物业服务相关的条款进行分析。
1. 关于建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷损害责任
（1）法律规定（红色字体为《民法典》新增或调整部分，以下相同）
原相关法律规定
《民法典》
《侵权责任法》第86条
建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。
第1252条
建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。
（2）律师分析
原《侵权责任法》第86条对于建筑物等倒塌引起的侵权责任认定分为两步走，即：第一步，先确认责任主体。在有其他责任人（如设计、勘查、监理等单位）的情形下，由其他责任人承担过错责任。在没有其他责任人的情形下，直接由建设单位、施工单位承担无过错责任。第二步，建设单位、施工单位承担连带责任后，可再进行追偿。
相较《侵权责任法》，《民法典》新增了以下几点：
1、新增“塌陷”作为形成侵权行为的事件。除了楼房倒塌以外，还会包括桥梁、地面等会因其质量问题发生塌陷的情况，该等情况同样会对人民群众的人身及财产安全造成危害。
2、为建设单位、施工单位承担连带责任设立“但书”。《民法典》在编撰过程中，有很多观点认为：建设单位、施工单位对于工程的施工质量没有过错的，再让其承担相应责任或有不妥。因此，出于公平起见，在《民法典》正式颁布实施后，建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的，不承担连带责任。
3、新增所有人、管理人、使用人或者第三人作为责任承担主体。这里需要着重说明的是，管理人首次作为法定的建筑物倒塌、塌陷的侵权责任主体被写入《民法典》。意味着物业服务人需要结合物业服务合同的约定，主动行使职权范围内的建筑物维修维护义务，而非如同往常那样般根据业主的报修才启动工作。
（3）影响判断
《民法典》的颁布实施，对物业服务人的服务水平及其服务的主观能动性提出了更高的要求。物业服务人应当采取必要的安全保障措施来主动防止相关情形的发生。在一些紧急情况下，建议采用《民法典》允许的应急手段及措施，对于即将发生的建筑物倒塌、塌陷进行修缮及维护。
2. 关于建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落致害责任
（1）法律规定
原相关法律规定
《民法典》
《侵权责任法》第85条
建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
第1253条（未做修订）
建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
（2）律师分析
《民法典》相较《侵权责任法》，在建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落致害责任方面并未做修订。
1、就责任形式来看，本条属于过错推定原则，及不能证明自己无过错的，即需要承担相应责任。
2、但是，所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
（3）
影响判断
本次《民法典》的修订，对于建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落致害责任未做修订，但是物业服务企业仍应维持其应有的物业服务水平。
2021年3月31日，《上海市房屋使用安全管理办法》颁布实施，该办法在《民法典》的基础上，进一步规定了物业服务企业的责任，例如：1）物业服务企业应当对房屋共用部分的使用安全情况进行日常巡查；汛期前以及遇台风、暴雨等极端异常天气的，应当加大巡查频次。房屋使用安全巡查情况应当如实记录、留存备查；2）物业服务企业在巡查中发现有危及房屋安全的紧急情况的，应当立即采取应急防范措施；3）物业服务企业应当提示房屋使用安全责任人对房屋专有部分进行自查；4）物业服务企业发现有违反房屋使用安全管理规定行为的，应当及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，按照规定报告业主委员会和相关部门。
近期，笔者关注到上海地区发生了数起住宅小区外墙脱落事件，对人民群众的正常生活及生命安全造成了极大的影响。笔者认为，结合《民法典》及《上海市房屋使用安全管理办法》，物业服务企业作为住宅小区的管理人应当主动提示业主或者业委会开展定期检查，通过合法形式启用维修基金，对于已经破损的部位进行修复，防止潜在的风险发生。必要时，物业服务企业还可提示业主或者业委会购买相关的保险，增强抵御房屋使用安全风险的能力。
3. 关于高空抛掷物、坠落物致害责任
（1）法律规定
原相关法律规定
《民法典》
《侵权责任法》第87条
从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。
第1254条
禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。
（2）律师分析
《民法典》就高空抛掷物、坠落物的条款进行了重大修订，具体如下：
1、明令禁止了高空抛物的行为。相较《侵权责任法》，《民法典》第1254条明确禁止从建筑物中抛掷物品。众所周知，此类禁止性条款常见于刑法、行政法及相关规定中，民事法律很少会通过设定“明令禁止”类条款的形式对某类民事法律行为进行规范性调整。由此可见，高空抛掷物、坠落物已作为一项《民法典》重点调整的行为。
2、确定了高空抛掷物、坠落物由侵权人承担过错责任。无法查明侵权人的，则由可能加害的建筑物使用人进行补偿。此处注意，《民法典》使用的表述为“补偿”而非“赔偿”，即可能加害的建筑物使用人并非直接被认定为侵权人，而是出于公平原则进行“补偿”。在“补偿”完毕后，可能加害的建筑物使用人可以进行追偿。
3、新增物业服务企业作为责任主体，其他相关建筑物管理人亦应当采取必要的安全保障措施防止高空抛掷物、坠落物事件的发生。需要注意的是，若物业服务企业等管理人未采取必要的安全保障措施的，需承担未履行安全保障义务的侵权责任。
4、新增了高空抛掷物、坠落物事件的调查责任主体，即公安等机关。
（3）影响判断
与第1252条相同，《民法典》在规定高空抛掷物、坠落物事件的责任主体时，新增了物业服务企业的安全保障义务，这对物业服务企业的服务水平及实时监管能力提出了新的要求。实务中，建议通过加装高空监控设备的形式予以落实。此外，物业服务企业等相关建筑物管理人还可通过主动宣传、教育的形式，倡导建筑物使用人从思想根源上杜绝此类事件的发生。
题图来源 | 摄图网
