【建纬观点】《民法典》实施对物业服务领域的影响（一）

夏晶 上海市建纬律师事务所不动产金融部专业律师，上海市律师协会物业管理专业委员会委员，拥有多年大型国企、律师事务所运营管理经验。主要业务范围包括：产业投资并购、物业管理、资本金融、公司治理、股权激励、劳动人事、政府事务法律服务等方面的诉讼和非诉讼法律事务服务。

执业以来，夏晶律师主要为万科地产、新城控股、华润置地、绿地控股、旭辉集团、金地集团、泰禾集团、金茂地产、弘阳地产、上海城建、金拱门中国、太平洋保险、林清轩等大型房地产及百强企业在全国多个城市的房地产收并购、商业地产租赁运营、物业管理、工业厂房定建租赁、常年法律顾问等项目提供法律服务；同时，其在私募基金、资产证券化领域也为中信银行、光大银行、鑫沅资产、南京经济技术开发区等多家专业金融机构、政府提供法律服务，顺利协助其完成产品备案、发行等工作。

2021年1月1日，《民法典》正式实施。作为我国第一部法典形式的法律，《民法典》汇总了原《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《侵权责任法》等民事法律及相关规定，并进行了相应的修订。

就物业服务领域而言，《民法典》也进行了较大幅度的修订。结合十八届三中全会提出的：“完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代化产权制度的要求”，《民法典》结合现实需求，进一步完善了相关法律制度。

其中，《民法典》在“物权编”的“业主的建筑物区分所有权”、“合同编”的“物业服务合同”及“侵权责任编”的“建筑物和物件损害责任”等章节的修编，对物业服务领域的影响尤为明显。

本文中，笔者将就上述修编中“业主的建筑物区分所有权”部分对于物业服务领域的影响，汇总分析如下：

1. 明确业主大会及业主委员会的成立条件、程序应由法定，并且新增了居民委员会应对其设立进行指导和协助义务

（1）法律规定（红色字体为《民法典》新增或调整部分，以下相同）

原相关法律规定

《民法典》

《物权法》第75条

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第277条

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

（2）律师分析

业主大会、业主委员会作为业主共同发起的自治组织，其设立、运营均应符合一定的标准及流程。由于业主与专业的物业管理机构不同，在不具备相关经验亦无渠道获取相应指导与文件资料的情况下，由其发起设立业主大会、业主委员会在实际的难度较大。因此，《民法典》通过立法的形式将业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序确定下来，即需：“依照法律、法规的约定”。

此外，根据《民法典》的立法本意：因行政法规[1]对于业主大会及业主委员会设立已做出了初步的规定，而各地对业主大会及业主委员会的设立也有不同的地方性规定，故不宜由《民法典》对设立的具体条件和程序进行统一规定。

关于居民委员会的法定指导与协助义务，在原来的法律中并未直接明确。《民法典》将《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规、地方性规定中关于居民委员会指导、设立业主大会的规定进行了吸收合并，首次以法律的形式设定了居委会指导和协助设立业主大会、选举业委会的义务。

居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，是中国人民民主专政和城市基层政权的重要基础，也是党和政府联系人民群众的桥梁和纽带之一[2]。就此，居民委员会可以发挥主观能动性，借鉴吸取过去成功设立业主大会及业主委员会的经验，为其提供业主大会议事规则、管理公约等规范性文本，协调各业主之间的不同意见与建议，并且在设立前为业主提供相应的办公场地等。通过提供上述协助，专业地、有规划地指导、引导业主设立业主大会、选举业主委员会。

（3）影响判断

《民法典》的相应调整将很大程度上规范并加速各地业主大会及业主委员会的成立。结合笔者近年来为物业服务企业提供法律服务的实务，现今的业主法律意识愈发完善，懂得使用法律维护自身的合法权益。这也不断鞭策物业服务企业从源头提升其物业服务品质、规范服务管理，因为一旦服务质量不达标，即面临被业主直接更换的风险。笔者认为，《民法典》中的新规定对整个物业服务行业起到了一个良性且正向的推动作用，自内向外地提升物业服务行业的整体水平。

2. 引入业主“参与表决”的人数要求，并修订“表决通过”的人数要求

（1） 法律规定

《民法典》第278条引入了业主“参与表决”的要求，根据该条规定，业主共同决定事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

《民法典》第278条相较于《物权法》第76条，对全体业主的表决事项、“参与程度”、“双多数规则”等均进行了调整。如下为《物权法》、《民法典》相关条款对比：

原相关法律规定

《民法典》

《物权法》第76条

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第278条

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（2）律师分析

通过上述的新旧条款对比，我们可以发现：

根据《物权法》规定，一般表决事项需达到全体业主和面积的1/2，特别表决事项需达到全体业主和面积的约2/3。我们假设全体业主人数为A，专有部分建筑面积为B，《物权法》规定的表决要求列示如下：

《物权法》

一般表决事项

（第76条第一款、第二款、第三款、第四款、第七款）

特殊表决事项

（第76条第五款、第六款）

表决：1/2A 1/2B

表决：2/3A 2/3B

而《民法典》降低了该比例，如果是2/3业主参与投票情况下，即一般表决事项仅需达到全体业主和面积的1/3；而特别表决事项，需达到全体业主和面积的1/2。同样，我们假设全体业主人数为A，专有部分建筑面积为B，上述比例的相关计算公式如下：

《民法典》

一般表决事项

（第278条第一款、第二款、第三款、第四款、第五款、第九款）

特殊表决事项

（第278条第六款、第七款、第八款）

参与：2/3A 2/3B

表决：2/3A*1/2 2/3B*1/2

=1/3A 1/3B

参与：2/3A 2/3B

表决：2/3A*3/4 2/3B*3/4

=1/2A 1/2B

（3）影响判断

综上可知，《民法典》较《物权法》对于一般、特殊两类表决事项要求的业主人数和专有部分面积的比例均有所下调。

根据《民法典》的立法本意，其认为“参与表决”应当是一种积极、主动的行为。但是，实际却会发生业主参与程度不高的情况。实操过程中，物业服务企业往往会制定类似于：“不表态即认可”的投票制度，以最大程度的保护自身的利益（比如：防止被业主解除物业服务合同、操控并调高物业费标准等）。

但《民法典》实施后，有资格进行“表决”的业主必须是上一轮“已参与表决”的业主。即：直接排除了：“不表态”的情况。因此，物业服务企业通过制定相关制度以达到利益最大化的处理方式已无法再适用。如何调动全体业主共同参与表决，可能将成为《民法典》实施后业主委员会、物业服务企业将面临的一大难题。

3. 调整维修资金适用范围，并为紧急情况下的资金使用开设绿色通道

（1）法律规定

原相关法律规定

《民法典》

《物权法》第79条

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第281条

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

（2）律师分析

在分析前，先让我们明确共有部分及专项维修资金的相关定义：

《住宅专项维修资金管理办法》第3条规定，本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

《物业管理条例》第53条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

《住宅专项维修资金管理办法》第7条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

《民法典》的编撰过程中，有意见提出水箱的维修应当交由供水单位（通常为当地自来水公司或者当地城投水务公司）负责，因此在正式颁布实施的版本中对此进行了删除。由此可见，《民法典》结合目前公共设施、设备的最新建设情况，并借鉴了《住宅专项维修资金管理办法》中的相关定义，将《物权法》中关于公共部位的定义进行了合理调整。

此外，《民法典》吸收了江苏、安徽等地的地方性法规，新增了紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的维修基金使用特例。前文已述，使用建筑物及其附属设施的维修资金系一般表决事项，需要经过繁琐的参与投票及表决程序，有些业主还会对维修基金的适用范围提出异议（例如：某维修部位不应使用维修资金、某些维修部分仅与部分业主有关等），不利于处理一些特别紧急的突发事件。

（3）影响判断

近期，小区建筑物外墙脱落案件频发，造成了比较大的社会影响。这也从一方面暴露了一些老旧小区维修资金短缺或者使用难的问题。而《民法典》的实施，一定程度上为紧急情况下的维修资金使用扫清了障碍，但需注意的是：业主大会或者业主委员会申请使用的前提是“依法”，而不是无限制。这里的“依法”包括了：法律、行政法规及各地的地方性规定等。

例如：2021年3月1日生效的《上海市房屋使用安全管理办法》，明确了对于房屋使用安全管理，应当遵循预防为主、防治结合，规范使用、确保安全，责任明晰、属地监管的原则。针对不同的责任主体，该办法也做出了不同的规定：

1）房屋所有权人为房屋使用安全责任人，应当按照规定进行日常和紧急情况下的维修养护、更新改造；

2）业主大会依法通过管理规约等形式，对物业管理区域内的房屋使用安全事项予以明确；

3）业主委员会应当依法按照相关规定和约定，筹集、安排资金用于房屋共用部分的安全检查、检测鉴定、维修养护和更新改造等；

4）物业服务企业在巡查中发现有危及房屋安全的紧急情况的，应当立即采取应急防范措施。

我们可以看到，随着法律、法规与地方性文件的不断更新与落实，建筑物及其附属设施的维修工作也将会不断完善与加强。

4. 规定了业主共有部位产生收益的权利归属

（1）法律规定

原相关法律规定

《民法典》

《物权法》：未作规定。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第2款

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

第282条

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

（2）律师分析

目前，仅有《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对业主共有部位产生收益的划分方式进行了规定。即：扣除合理成本后，剩余收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。

实践过程中，开发商或其物业服务企业常常利用建筑物外立面墙体、楼梯过道、电梯间、公告栏、停车位等业主共有部分从事经营性活动（例如：张贴广告、对外租赁）。若各方之间对于该等收益的约定不明，则很容易发生相关纠纷，进而造成诉讼资源的浪费。

（3）影响判断

《民法典》实施后，囿于该等新法的规定，物业服务企业在对共有部分进行处置前，应当事先召开业主大会进行表决，并且对产生的收益及其用途、分配方式等进行约定。

这里需要注意的是，《民法典》第282条对收入的分配进行了附条件规定，即：“扣除合理成本”。因此，建议物业服务企业在进行日常管理运营（包括但不限于：为了业主共同利益而进行的修缮、专项物业服务外包、聘请第三方对物业管理成本进行财务统计）时，保留好相关合同及票据。如日后各方因此产生纠纷，则可以作为证据直接使用。

5. 明确了物业服务企业或者其他管理人与业主关系，物业服务企业等需执行的政府管理措施，业主应当予以配合。

（1）法律规定

原相关法律规定

《民法典》

《物权法》第82条

物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

《物权法》第83条第1款

业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

第285条

物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

第286条第1款

对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

（2）律师分析

这两条是关于物业服务企业或者其他管理人与业主关系，以及物业服务企业、其他管理人、业主需执行政府依法实施的管理措施的义务的规定。相较《物权法》，《民法典》融入了新增的“物业服务合同”的表述，并且新增了遵循政府相关管理措施的规定，同时业主也依法予以配合。

在过去的一年中，世界各地均不同程度了遭受了新冠疫情带来的影响。我国作为疫情控制相对成功的国家之一，政府部门在实施居民区、商业区等封闭化管理及联防联控的机制下，切实降低了感染风险、保障了人民群众生命健康安全。在本次抗击疫情的过程中，我们可以看到大多数物业服务企业有效地贯彻落实了各类防控机制，执行了政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施。而《民法典》直接将此上升到法律层面，使得今后我国在防控该类公共性卫生事件在依据上、层级上更有力度。

（3）影响判断

在法律实施方面，《民法典》使得物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施更有依据。另一方面，也督促物业服务企业或者其他管理人遵循相关的内容，以积极作为的方式开展工作。

[1] 《物业管理条例》第九条：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

[2] 定义援引自《百度百科》：居民委员会。

END

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