无讼阅读｜最高法院：按份共有人优先购买权纠纷51条裁判要点

所谓优先购买权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。《物权法》第一百零一条对按份共有人优先购买权作了原则性规定，不久前发布的《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第九条至第十四条对相关原则作了细化规定，可谓极富颠覆性，确立了全新的裁判规则，展现了最高人民法院的司法勇气。为深入理解相关裁判规则，本文系统整理、提炼了最高人民法院相关著述的裁判要点，力求为您提供一个相对清晰的裁判思路。

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1.优先购买权有法定和约定之分，按份共有人优先购买权属于法定优先购买权

依照权利发生的原因，优先购买权有法定和约定之分。前者是指由法律明文规定，仅特定法律关系中的特定人就出卖人出卖的标的物享有先买权。在我国，除按份共有人优先购买权，法律还规定了房屋承租人优先购买权、有限责任公司股东优先购买权等，都是具体的法定优先购买权类型。后者是指法律并未明文规定，而是由当事人以其意思表示设定的先买权。优先购买权可以通过当事人的约定而产生。对于约定优先购买权的保护，应当参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第十二条的规定。需要指出的是，约定优先购买权原则上仅有债权效力，其内容和具体的行使方式、行使期限，依当事人之间的约定，并须借助意思表示解释的规则加以确定。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第255页、第336—339页。

2.按份共有人优先购买权无需公示，即具有对抗第三人的效力

按份共有人优先购买权系法定优先购买权，按份共有人向第三人转让的是其共有份额，而非共有物本身，因此，在第三人与转让人订立转让合同时，无论该共有关系以及被转让的共有份额是否通过登记方式予以公示，第三人理应知道或显然知道在该标的物上存在法定的优先购买权人，第三人无法依据善意取得而获得转让的共有份额所有权，故按份共有人优先购买权无需公示，即具有对抗第三人的效力。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第258—259页。

3.转让共有份额与转让共有物不同，按份共有人优先购买权仅发生于转让共有份额的情形

转让共有份额和转让共有物是性质完全不同的两个概念，应当加以区分。转让共有份额是指某共有人将其享有的共有份额转让给他人，从而退出共有关系。转让共有物，是指将全部或部分共有标的物转让给他人，从而使共有关系解体或者共有标的物总量减少。根据《物权法》第一百零一条的规定，按份共有人的优先购买权仅发生于转让共有份额的情形，转让共有物的，不发生按份共有人优先购买问题。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第261页。

4.《物权法》第一百零一条所规定的按份共有人优先购买权只适用于共有人有偿转让其共有份额的情形

根据《物权法》第一百零一条的规定，判断其他按份共有人能否取得被转让的共有份额的关键是其是否接受第三人受让该份额的“同等条件”，这里的“同等条件”主要是指数量、价格、支付方式等。在无偿转让情形下，根本不存在交易价格、支付方式等，因此，无法对其行使优先购买权的“同等条件”加以客观判断。也就是说，无偿转让与优先购买权之间存在着不可调和的冲突关系，转让的无偿性和价格的缺乏使优先购买权的适用成为不可能。因此，《物权法》第一百零一条所规定的按份共有人优先购买权只能适用于共有人有偿转让其共有份额的情形。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第264—265页。

5.在共有份额被继承、遗赠、赠与等情形下，除另有约定外，按份共有人不得行使优先购买权

根据《物权法》第一百零一条的规定，按份共有人优先购买权产生的起始条件是其他按份共有人有偿转让其共有份额。在无偿转让的情形下，得排除优先购买权的适用，除非按份共有人之间另有约定。基于此，《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第九条规定：“共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。”

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第262—265页。

6.在共有份额无偿转让的情形下，按份共有人之间约定对拟转让的共有份额可优先购买的，只要该约定合法有效，即应按照约定处理

优先购买权可因当事人之间的约定产生，即约定优先购买权。约定优先购买权只要不违背公序良俗、不违反法律法规的强制性规定，对按份共有人即有约束力。因此，虽然无偿转让不符合法定优先购买权的行使条件，但如果按份共有人对此另有优先购买权的约定并且约定不违反法律、行政法规效力性强制性规定时，应当按照其约定处理。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第266页。

7.第三人已经完成受让的共有份额的权属变动的，约定优先购买权不能对抗该第三人

约定优先购买权对第三人不产生法律约束力，不能对抗第三人，仅能够根据约定对转让人产生效力。如果按份共有人之间约定在无偿转让时可优先购买，且一旦主张优先购买，就在转让人与主张优先购买的共有人之间按照按份共有人之间约定的条件成立合同，但如果第三人已经完成共有份额的权属变动，则主张购买的共有人只能向转让人主张违约责任。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第266页。

8.转让人与第三人以互易方式转让共有财产份额的，其他共有人可以行使优先购买权

所谓互易，即以物易物的交易方式。在共有财产份额互易时，用作共有财产份额交换的标的一般仍有其市场价值可以估算，对于优先购买权中的“同等条件”，仍可加以判断和确定。同时，互易与买卖在本质上具有相近性，法律上一般规定互易准用买卖的规则。对此，《合同法》第一百七十五条作了类似规定。因此，买卖情形下适用的共有财产份额优先购买权制度也适用于互易的场合，亦有其法律上的依据。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第267页。

9.依法拍卖共有财产份额的，按份共有人可以行使优先购买权

拍卖只是在形式上与一般的出卖有所不同，但在本质上并无不同。在价格相同的情况下，拍卖中的竞买人对于拍卖的共有财产份额只是享有债权期待权，而按份共有人基于共有关系对于共有份额则享有一种物权性的权利，以拍卖否定按份共有人优先购买权与法理不符。承认按份共有人优先购买权在拍卖情况下的行使，虽然在一定程度上对拍卖制度“最高价者得”的原则形成冲击，但这是拍卖和优先购买权两种法律制度竞合的结果，并不能成为否定优先购买权的理由。基于上述，共有财产份额拍卖时，按份共有人可以行使优先购买权。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第268页。

10.因破产、实现担保物权或执行法院判决而导致共有财产份额“被动”转让的，按份共有人可以行使优先购买权

因破产、实现担保物权或执行法院判决而“转让”共有财产份额，因转让人已不能控制财产，而是由执行机关处置，因此，此种情形中的“转让”具有明显的“被动性”。但无论是因破产、实现担保物权还是执行法院判决等而折价、拍卖、变卖共有财产份额，其均是将共有财产份额变现或折抵一定价值偿债，就其本质而言，均属于有偿转让行为，因此，当然应属于《物权法》第一百零一条所称的“转让”。对此，《合伙企业法》第四十二条第二款即规定：人民法院强制执行合伙人的财产份额时，应当通知全体合伙人，其他合伙人有优先购买权。综上，因破产、实现担保物权或执行法院判决而导致共有财产份额“被动”转让时，按份共有人可以行使优先购买权。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第269—271页。

11.通过以物抵债的方式转让共有财产份额的，按份共有人可以行使优先购买权

在转让人以共有财产份额抵偿债务的情况下，其目的在于通过共有份额所有权的转移而代替应履行的金钱给付，而其他按份共有人行使优先购买权购买该共有财产份额时，转让人将因此获得相应的金钱或物之对价，以此清偿债务对于以物抵债双方当事人而言并不会导致其以物抵债目的的丧失，故应当允许其他按份共有人在此情形下依法行使优先购买权。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第271页。

12.以混合赠与的方式转让共有财产份额时按份共有人能否行使优先购买权，需要在个案审理中具体判定

所谓混合赠与，是指要求受赠人为一部分对待给付的赠与。混合赠与和一般的赠与不同，其兼有买卖和赠与因素，故不能按照赠与的情况来完全否定优先购买权的行使。实际上，混合赠与在实践中有多种情况，需要分情况进行讨论。如果混合赠与中的买卖部分和赠与部分可以完全分开且不影响经济价值的，则优先购买权人可就买卖部分行使优先购买权；如果买卖部分和赠与部分不能分开或者分开可能影响经济价值的，在此情况下，要重点根据转让人真实意愿中的买卖因素大小决定能否行使优先购买权。对此，需要在个案审理中根据优先购买权制度的功能、目的以及对相关权利的衡平之价值理解具体判定。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第272—273页。

13.按份共有人只有与第三人处于同等条件下，才可以行使优先购买权

优先购买权有限制转让人缔约自由和处分自由的作用，基于此，为了避免实质损害转让人的利益，优先购买权人只有与第三人处于同等条件下才可行使该权利，也只有在同等条件下才能论及“优先”，所以满足“同等条件”是优先购买权行使的核心要件，是优先购买权行使的前提。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第275页。

14.在共同共有情形下，不存在原共同共有人优先购买的问题

在共同共有情形下，共有人不分份额地共同享有某一所有权，除非共有的基础丧失或者出现重大理由，否则共有人不得请求分割，对共有物的处分需经过全体共有人同意。对共有物进行分割或处分后，共同共有关系消灭，原共有物上成立新的所有权，也就谈不上原共同共有人优先购买的问题。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第92条规定了“原共同共有人优先购买权”，但针对的是共有物分割之后的情形，明显不同于《物权法》第一百零一条规定的按份共有人的优先购买权。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第278页。

15.优先购买权中的“同等条件”并非绝对等同

所谓绝对等同，是指优先购买权人提出的受让条件和转让人与第三人之间的转让合同的条款完全相同。我们认为，优先购买权中的“同等条件并非绝对等同。如果优先购买权人提供的条件优于第三人提供的条件，转让人自无拒绝其行使优先购买权之理。只有当优先购买权人提供的条件足以减少转让人的实质利益时，才可排除优先购买权的行使。在判断是否同等条件时，应以第三人的对待给付为基本标准，但不能完全受限于此，应综合考虑交易具体情形，把同等条件当成平衡转让人和优先购买权人的利益的杠杆，既要实现优先购买权，又不能损害转让人的利益，也不能绝对剥夺第三人的购买机会。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第278—279页。

16.行使优先购买权应具备相应的法定主体资格

优先购买权行使的后果是在优先购买权人和转让人之间成立转让合同，因此优先购买权的行使为法律行为，行使主体必须有完全民事行为能力，此为前提要件。此外，在标的物的流通性受法律或政策限制的情形，优先购买权人与第三人一样，还应有法律或政策允许的资格，如农村村民只能将住房出卖给本集体经济组织成员，故优先购买权人必须是本集体经济组织成员。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第279页。

17.在第三人提供的交易条件不可被替代的情形下，按份共有人不得行使优先购买权

在认定何为优先购买权中的“同等条件”时，就第三人提供的交易条件而言，该条件应能被替代或复制，不应包含无法替代履行的给付。假如第三人除了支付价歉，还有照料转让人起居生活的从给付义务，并且该义务对转让有决定作用，优先购买权人无法替代履行，此种情形下，优先购买权人因无法满足同等条件，故无法行使优先购买权。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第279—280页。

18.优先购买权人支付的价款一般应等同于第三人向转让人允诺支付的价款，如果转让人以合理的让利方式转让份额给第三人的，该让利价格不能适用于优先购买权人

价格因素为判断同等条件时主要考虑的因素。一般情况下，优先购买权人支付的价款应当等同于第三人向转让人允诺支付的价款。如果优先购买权人愿意支付高于第三人对待给付的价款，只要是真实意思表示，自然应予以准许。如果转让人基于某种特殊原因，以合理的让利方式转让份额给第三人时，优先购买权人应以市场价格作为要求受让的同等条件，而非转让人给予第三人的让利价格。在审判实践中，转让人应当对让利的合理性承担举证责任，以说明让利价格不能适用于优先购买权人的原因。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第280页。

19.在支付方式从根本上影响到转让人的利益的情形下，应将支付方式作为判断行使优先购买权“同等条件”的一项条款

在判断行使优先购买权中的“同等条件”时，应当考虑价款支付方式。在支付方式从根本上影响到转让人的利益的情形下，应将之作为判断同等条件的一项条款。例如，第三人一次性付款的，优先购买权人不得主张分期支付；转让人基于对第三人信用的信赖，允许第三人分期付款的，优先购买权人如果不能取得转让人的信赖，则应一次性付款，或对分期付款提供充分担保；但是如果分期付款属于行业习惯，与第三人信用无关，则优先购买权人有权要求采用相同的付款方式。如果是一次性付款，则无论是现金交付还是转账支付，对转让人的利益影响不大，不宜作为同等条件。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第280页。

20.判断行使优先购买权的“同等条件”，应当考虑履行期限；优先购买权人的履行期限原则上应当等同于或不晚于第三人向转让人允诺履行的期限

履行期限是判断行使优先购买权的“同等条件”的重要考量因素。原则上，优先购买权人的履行期限应当等同于或不晚于第三人向转让人允诺履行的期限。如转让人要求第三人在某个具体日期之前付款的，优先购买权人的付款日期应不晚于这个日期。为平衡第三人与优先购买权人的利益，不能以转让人与第三人约定的付款到期日作为同等条件的标准，而应以合同订立之日至付款到期日的相同期限为标准。此外，如果转让人信赖第三人的信用，给第三人以延期付款的优待，优先购买权人若不能同样取得转让人的信赖，则应按期付款，或者对延期支付的金额提供充分担保。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第280—281页。

21.在价款条件和付款条件相同的情况下，其他交易条件是否为行使优先购买权的“同等条件”，应视其是否影响拟转让的共有人的利益而定

在价款条件和付款条件相同的情况下，其他条件是否相同的判断，应当遵循不能实质损害转让人利益的原则，根据合同的具体情况以及其他合同条款是否对转让人具有特别重要的意义，是否影响转让人利益的实现来决定其是否能够作为同等条件。如果没有影响，则应认定为同等条件，其他共有人有优先购买的权利。如果影响了，则不能认定为同等条件，其他共有人就没有优先购买的权利。例如履行地点，若转让人和第三人之间以互易形式转让，且特别约定合同履行地的，履行地点就属于同等条件的内容，优先购买权人不能变更合同履行地，给转让人造成不便。又如相关税费的承担，若转让人和第三人约定由此产生的税费由第三人承担，则优先购买权人亦应承担相关税费，才算满足同等条件。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第281页、第321页。

22.只有在转让人和第三人之间的转让条件确定下来，转让人将转让条件等内容通知优先购买权人后，才能确定同等条件

无论转让人是在何时告知优先购买权人其转让份额的意向，无论第三人和优先购买权人之间有无经过购买竞争，同等条件的确定只能以转让人和第三人之间的交易条件为参照，所以只有在转让人和第三人之间的转让条件确定下来，转让人将转让条件等内容通知优先购买权人后，才能确定同等条件。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第281—283页。

23.转让人与第三人之间的转让行为根本无效的，按份共有人不得行使优先购买权

通常情况下，转让人与第三人间的转让行为需有效，若转让人与第三人间的转让行为根本无效，亦即自始不存在，则所谓优先购买权即无从发生。若因当事人无完全民事行为能力、价款约定非出于第三人的真实意思、内容违法等瑕疵而不生效或被撤销，优先购买权也因缺失了基础事实而无法行使。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第283页。

24.转让人与第三人之间的转让行为效力瑕疵不影响同等条件的实质判断的，优先购买权仍可行使

比如，因第三人的原因导致合同未获批准，合同因此不生效，但价款约定足以表明当事人的真意，优先购买权就不受影响。又如，为了干扰优先购买权，转让人与第三人恶意串通，虚拟过高的价款或严苛的支付条件，或以假赠与掩盖真买卖，这些无效的约定不影响优先购买权人以真实价款或支付条件确定同等条件。再如，转让人与第三人约定以优先购买权的行使为合同的解除条件，转让合同系因优先购买权的行使而解除的，并不影响优先购买权行使的法律效力。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第283—284页。

25.确定优先购买权的同等条件，应针对某一具体的交易进行，不包括该次交易以后的其他交易情形

比如，在本次交易中优先购买权人放弃行使优先购买权之后，如果转让人与第三人之间的转让合同因故被认定无效、被解除或被撤销的，嗣后转让人再次转让共有份额时，优先购买权人仍可行使优先购买权。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第284页。

26.转让人与第三人以互易方式转让共有财产份额的，优先购买权的“同等条件”应视互易物为种类物还是特定物分别判断

互易是一种有偿转让，在互易情形下，其他共有人亦可行使优先购买权。在作为共有份额对价的互易物为种类物的情形下，因种类物可以被替代，一般情形下优先购买权人可以行使优先购买权。比如互易物为贵金属，只要优先购买权人可以提供同等份量的贵金属，自然可以满足同等条件。在作为共有份额对价的互易物为特定物的情形下，则要结合转让人和第三人的缔约目的具体分析。比如第三人以提供一套学区房作为对价购买转让人的共有份额，转让人转让份额的目的也在于取得该学区房的所有权以解决孩子上学问题，则简单按照该学区房的市场价格折算为金钱就不能成为同等条件，但如果优先购买权人也可以提供同等位置的学区房一套，可以满足转让人解决孩子上学问题的目的，则应当认为已经满足同等条件。当然，如果转让人取得该学区房的所有权主要是待升值时再售出，则优先购买权人可以转让人预估的升值后的价格作为同等条件予以购买。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第286—287页。

27.转让人或转让人与第三人恶意串通，限制或剥夺他人优先购买权的，应重点审查转让人与第三人之间的真实意思，并以真实的交易条件来认定优先购买权的“同等条件”

比如，转让人与第三人恶意串通，避开优先购买权人私下进行转让，办理变更登记；又如转让人以明赠暗卖的方式规避法律规定，变相侵犯优先购买权人的优先购买权。上述情形下，人民法院应按照《合同法》第五十二条等法律、行政法规规定，认定转让人与第三人行为的效力，同时，可以转让人与第三人的交易条件来认定“同等条件”。实践中还存在转让人恶意提高“第三人对待给付”标准，在优先购买权人表示放弃优先购买权后，又与第三人以较低标准修改转让合同，或者以其他方式变相对第三人予以补偿的情形，此种情形下，人民法院应探究转让人与第三人之间的真实意思，以真实的交易条件来认定“同等条件”。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第287页。

28.有证据证明优先购买权人滥用优先购买权的，应允许转让人对优先购买权人提出更高的交易条件作为“同等条件”

优先购买权人滥用购买权的情形，如声称愿意受让共有份额，却以各种名义一拖再拖，不愿履行其合同义务，迫使转让人满足其无理要求；又如利用欺骗、胁迫等手段，使其他人不能或不敢受让，遂以低价受让份额的情形。为防止上述情形出现，在转让人确实有证据证明优先购买权人的履约信用或履约能力有问题时，应允许转让人对优先购买权人提出一些更高要求，综合认定“同等条件”。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第287页。

29.认定优先购买权的同等条件时，不应考虑近亲属间有偿转让情形中所包含的人身关系成分

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，出租人若将房屋出卖给其近亲属，承租人不得行使优先购买权。按份共有人优先购买权不能比照上述承租人优先购买权来认定。因为两者存在本质的区别，承租人优先购买权为债权，不具有对抗第三人的效力，按份共有人优先购买权具有物权性质，可对抗第三人。基于此，按份共有人优先购买权行使时，无需考虑近亲属间有偿转让情形中所含人身关系成分，第三人为转让人近亲属时，优先购买权人仍可行使其优先购买权，并且可以转让人与其近亲属之间的交易条件为标准确定同等条件。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第288—290页。

30.按份共有人在行使优先购买权时，不能对转让的共有财产份额的某个部分行使优先购买权

根据《合同法》第十二条、第三十条的规定，“数量”为合同的基本条款，确定优先购买权的“同等条件”，目的在于保护转让人的经济利益不受实质损害，自然应当包括同等转让数量。因此，按份共有人对于转让的共有财产份额不得部分行使优先购买权。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第290—291页。

31.转让人转让其共有财产份额的，应在一定的合理期限内通知其他按份共有人

虽然《物权法》第一百零一条及相关条文对转让人的通知义务未作明确规定，但从按份共有人优先购买权制度本身看，按份共有人要行使优先购买权，必须以知晓转让人与其他买受人之间的转让条件为前提，因此，转让人负有通知义务实属该制度的应有之义，故司法实践中认定转让人负有此项义务应无异议。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第296页。

32.转让人就其转让共有财产份额向其他按份共有人发出的通知，应包含“同等条件”的内容

转让人转让其共有财产份额的，应在一定的合理期限内通知其他按份共有人。－般情况下，转让价格、支付方式、支付期限等价款条件是通知的必备内容，但如果其他条件对转让人的利益会产生重大影响，则通知时未包含其他条件也属于未尽到告知义务。因此，确定通知的内容与“同等条件”的判定属于“一枚硬币的两面”，与“同等条件”有关的审查判断标准也应准用于判断转让人通知的内容是否符合要求上。也就是说，转让人就其转让共有财产份额向其他按份共有人发出的通知，应包含“同等条件”的内容。另外，此处的通知可以采取口头形式，也可以采用书面形式。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第297—298页。

33.转让人就其转让共有财产份额向其他按份共有人履行通知义务的起算点为转让人和其他买受人已经达成确定的转让条件

因转让人在与第三人订立了转让合同后，只有将此合同规定的交易条件告诉其他按份共有人，后者才能在同等条件下行使优先购买校，因此，转让人就其转让共有财产份额向其他按份共有人履行通知义务的起算点，应当是转让人和其他买受人已经达成确定的转让条件，即转让人应当在与第三人确定了转让条件后毫不迟延地将转让条件通知其他按份共有人。此种做法能够全面地保障按份共有人优先购买权的实现，比较合理。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第298页。

34.优先购买权人在收到转让通知后未答复转让人的，优先购买权并不因此而消灭

实践中，经常遇有转让人在通知中载明，优先购买权人在收到通知后较短期间内需就其是否行使优先购买权答复转让人。如果其他按份共有人接到转让人通知后，在该期间未予答复，应如何处理。我们认为，考虑到优先购买权的行使期间一般不会很长，故仅需把握该人是否在期间内行使了优先购买权这一事实即可，不宜因此认定优先购买权这一法定先买权因权利人未作答复而消灭。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第303页。

35.优先购买权的行使应有期限限制，具体期限应按相关司法解释的规定确定

我国《物权法》对此没有规定。通说认为，在拟转让的共有人通知其他共有人其要转让份额时起，其他共有人必须在一定的期限内行使优先购买权。超过了该期限，其他共有人的优先购买权丧失。对此，《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》

第十一条规定：“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。”

要点索引：见最高人民法院物权法研究小组编著：《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第317—318页；另见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第292页。

36.优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理，但该约定没有对行使期间进行具体约定的，不属于“有约定”

按份共有人之间是私法关系，应以意思自治为基本原则，故而，原则上应该尊重其内部的处分约定，在共有人之间就优先购买权的行使期限有约定时，应当尊重当事人自己的选择。因此，对于优先购买权的行使期间，按份共有人有约定的，应按照约定处理。当然，此处的“有约定”要求对具体的行使期间有约定，包括期间的起算点、具体期间的长短、是否存在其他例外情形等等。按份共有人之间如果只是笼统地规定了按份共有人之一在转让其共有份额时，其他按份共有人享有优先购买权，而没有对行使期间进行具体约定，则不属于“有约定”的情形。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第296页。

37.按份共有人之间对优先购买权的行使期间没有约定或约定不明，但转让人向其他按份共有人发出的转让通知载明行使期间的，以该期间为准

在按份共有人之间对优先购买权的行使期间没有约定或约定不明的情形下，确定行使期间的权利首先应该赋予转让人一方，因为这个权利实际上是所有权主体行使其权利的一部分内容。如果该行使期间足够满足其他按份共有人进行审慎决断，则法律没有必要干涉市场主体的交易安排。因此，如果转让人在转让通知中载明了优先购买权的行使期间的，原则上应以该期间为准。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第298页。

38.按份共有人之间对优先购买权的行使期间没有约定或约定不明，且转让人对转让同等条件未通知的，其他按份共有人应自其知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日内行使优先购买权

优先购买权行使的前提是其他按份共有人对转让人转让共有份额的条件确切知道，否则，无法行使优先购买权，因此，转让人对转让同等条件未通知的情况下，其他按份共有人无从知道该条件，故应以其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日作为优先购买权行使期间的起算点。此时，优先购买权的行使期间为15日。同时，根据谁主张谁举证的基本原理，转让人应对其他按份共有人知道或者应当知道共有份额转让以及同等条件的事实承担举证证明责任。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第299页。

39.按份共有人之间对优先购买权的行使期间没有约定或约定不明，转让人虽进行了转让通知，但通知中未载明行使期间的，其他按份共有人应自通知送达之日起15日内行使优先购买权

在转让人就转让共有份额一事通知了其他按份共有人的情况下，其他按份共有人就已经具备了行使优先购买权的条件，并应以此作为优先购买权行使期间的起算点。即在转让人发出通知的情况下，应将通知到达之日作为优先购买权期间的起算点。当然，如果存在多个按份共有人，各个按份共有人的优先购买权行使期间的起算点应分别计算，自不待言。在转让通知未载明优先购买权行使期间的情况下，优先购买权的行使期间应认定为15日。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第300—301页。

40.按份共有人之间对优先购买权的行使期间没有约定或约定不明，转让人虽进行了转让通知，也载明了优先购买权的行使期间，但该载明的期间短于通知送达之日起15日的，行使期间顺延为15日

优先购买权的行使期间确定为15日，前提是需要转让通知到达其他按份共有人，对于其他按份共有人来说，确切地知道转让的同等条件，以便作出是否购买该转让份额的决定。15日是其他按份共有人进行慎重考虑的合理期间。因此，如果转让人通知载明的时间短于15日或者虽然长于15日，但通知到达之日时已经不足15日的，就会导致其他按份共有人因时间紧张，欠缺考虑，导致影响对优先购买权的行使。故在此情况下，亦应以通知到达之日为起算点，行使期间顺延为15日。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第301页。

41.按份共有人之间对优先购买权的行使期间没有约定或约定不明，转让人未进行转让通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，其他按份共有人应自共有份额权属转移之日起六个月内行使优先购买权

此种情形下，优先购买权的行使期间为6个月，并自共有份额权属转移之日起计算。所谓共有份额权属的转移，在不动产应为已经完成了变更登记，在动产应为已经完成了交付。由于共有份额具有一定的抽象性，对于动产交付的情况，应作分别理解：如果该动产原由转让人直接占有，则交付一般应为现实交付；如果该动产原由其他按份共有人或按份共有人以外的人直接占有，则应当认定为转让人仅为间接占有，按照转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时作为动产交付时间。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第302—303页。

42.优先购买权的行使期间属于除斥期间，不得中止、中断或者延长

优先购买权的性质应为附有条件的形成权，因此，根据形成权的基本理论，优先购买权的行使期间应为不变期间，性质上应属于除斥期间，原则上不适用中止或者中断，亦不能延长，除非法律另有规定，一旦行使期限经过，优先购买权没有行使的，即告消灭。其他按份共有人超出法律规定的行使期限，主张优先购买权的，人民法院不应支持。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第301页、第320页。

43.在按份共有人转让其共有的房屋的应有份额时，不存在按份共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合问题

共有房屋的应有份额与共有房屋系两个不同概念，转让共有房屋的应有份额与转让共有房屋不同，承租人优先购买权对应的是其承租的房屋，故在按份共有人转让其共有的房屋的应有份额时，承租人优先购买权并不符合行使的初始条件，故不存在按份共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合问题，更不存在二者何者优先问题。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第262页。

44.按份共有人行使优先购买权的直接法律效果是在优先购买权人与转让人之间成立转让合同，优先购买权人请求按照同等条件购买被转让的共有份额的，人民法院应作出依同等条件履行合同的给付判决

按份共有人优先购买权的性质为附有条件的形成权。根据形成权的法律特点，按份共有人可以通过行使优先购买权这一单方法律行为而产生法律关系，从而形成以转让人与第三人同等条件为内容的转让关系，而无须转让人另为其他意思表示。因此，其他按份共有人作出以符合法律规定的同等条件购买被转让的共有财产份额的意思表示到达转让人时，在其与转让人之间即成立并生效转让合同，转让人据此负有将该共有财产份额转让给优先购买权人的合同义务，优先购买权人有权通过诉讼主张转让人将该共有财产份额转让给自己，人民法院应作出依同等条件履行合同的给付判决。优先购买权人在转让人不履行生效判决确定的给付义务时，即可向人民法院申请强制执行。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第316—318页。

45.按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人以享有优先购买权为由，请求确认对转让的共有份额享有物权的，不予支持

按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人有权请求按照同等条件购买该共有份额。由于优先购买权人提起诉讼时合同尚处于履行阶段，其并未取得该共有份额的所有权，故其请求权基础是转让共有份额之债，而非物权，故如其直接请求确认对转让的共有份额享有物权，则人民法院应当予以释明，经释明仍不变更诉讼请求的，对该请求不予支持。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第318页。

46.其他按份共有人虽在法定期间内主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求的，人民法院不予支持

按份共有人优先购买权的行使受同等条件的限制。其他按份共有人虽在法定期间内主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求，属于在实质上变更了同等条件，构成对同等条件的违反，将导致其优先购买权的行使条件丧失，因此，人民法院不应支持其优先购买权的主张。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第320页。

47.按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人以其优先购买权受到侵害为由请求认定转让合同无效或撤销转让合同的，不应支持

转让人与第三人订立转让其共有财产份额的合同，如果符合《合同法》第五十二条规定的情形之一的，合同应当被认定为无效，但如果并不存在法律规定的导致合同无效的情形，则转让人与第三人订立的转让合同的效力并不因为按份共有人行使优先购买权而无效，同时如果不存在欺诈、胁迫等法定情形，亦不属于可撤销的合同。即优先购买权的行使，对于转让人与第三人之间的转让合同效力并无影响。如果优先购买权人不主张以同等条件购买转让份额，仅请求撤销转让合同、主张转让合同无效的，不应支持。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第321—322页。

48.按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人请求人民法院判令依转让人与第三人之间的转让合同所规定的条件与自己形成新的转让合同关系的，不应支持

从合同成立的角度看，按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人作出以符合法律规定的同等条件购买该份额的意思表示到达转让人时，在其他按份共有人与转让人之间即成立了转让合同，此时，转让人负有将该共有财产份额转让给优先购买权人的合同义务，而优先购买权人则有权通过诉讼主张转让人将该共有财产份额转让给自己。如果优先购买权人不主张以同等条件购买转让份额，而仅请求依转让人与第三人之间的转让合同所规定的条件与自己形成新的转让合同关系，则人民法院应当予以释明，经释明仍不变更诉讼请求的，对该请求不予支持。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第322页。

49.按份共有人转让其持有的动产或者不动产份额，不存在善意取得问题

共有财产份额的出让在法律性质上不同于共有财产的出让，出卖共有财产份额不等同于出卖共有财产，《物权法》第一百零一条只明确规定在出卖共有财产份额时才产生共有人的优先购买权，即共有人优先购买权行使的对象只能是其他按份共有人欲出让的共有财产的财产份额，而非共有财产。共有财产的份额是抽象的而非具体的财产，因此在共有人出让其共有财产份额时，当然即可推定第三人知道或应当知道该财产上存在其他按份共有人，而且转让人的转让行为属于有权处分，故此时并不可能存在所谓善意第三人，第三人无法依据善意取得而获得转让的共有财产份额所有权。这是按份共有人优先购买权和其他优先购买权的主要区别。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第326—328页。

50.按份共有人之间转让共有份额的，其他按份共有人不得主张优先购买权，但按份共有人之间另有约定的除外

根据《物权法》第一百零一条的规定，按份共有人向共有人之外的人转让其共有份额时，其他按份共有人享有优先购买权。可见，《物权法》规定的按份共有人优先购买权，限于按份共有人向共有人之外的人转让其共有份额的情形，其转让共有份额的对象并非是按份共有人。由于其他按份共有人较共有人之外的人具有身份上的优先性，《物权法》赋予了其优先于非共有人的购买权。如果转让共有份额的对象也是按份共有人，其他共有人就丧失了这种基于身份的优先性，且当某一共有人向另一共有人转让其份额，是在减少共有人的数量和简化共有物的使用关系，不影响其他共有人的权益，故没有必要赋予他们优先购买权。当然，如果共有人之间通过特别约定产生约定优先购买权，属于共有人的真实意思表示，并不损害国家、集体和第三人的合法权益，应当予以尊重。需要指出的是，约定优先购买权应当是全体共有人对此事项的约定，而非转让人与某个共有人之间的单独约定。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第336—339页。

51.按份共有人向共有人之外的人转让其份额，两个以上其他按份共有人均主张行使优先购买权的，应首先由欲行使优先购买权的共有人协商处理，协商不成的，按照转让时各自份额比例行使优先购买权

在按份共有内部关系中，当按份共有人向共有人之外的人转让其份额时，如果两个以上其他按份共有人在同等条件下提出行使优先购买权，将产生按份共有人优先购买权竞合。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第十四条的规定，首先应当由欲行使优先购买权的共有人协商处理，如果达成协议，则应当尊重当事人的意思自治，对协商确定的分配比例或份额予以确认；如果无法达成协议，则应当按照转让时各自份额比例行使优先购买权。司法实践中，在计算优先购买权的分配比例时，需要分两步走，第一步：先将所有欲行使优先购买权的共有人的财产份额相加得出一个基数，然后再将各个主张行使优先购买权的共有人的财产份额除以该基数；第二步：用将要转让的共有人的财产份额分别乘以通过第一步得出的欲行使优先购买权的共有人各占份额总和的比例。

要点索引：见杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第347—349页。

附：主要法律依据

1.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）

第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

2.《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》（2016年2月22日法释〔2016〕5号）

第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；

（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；

（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；

（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。

其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；

（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

实习编辑/王林