二手房买卖合同纠纷——违约金、定金等争议焦点初探
文/郑明伟 广东经天律师事务所律师
本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请注明来源
近期深圳二手房价格在2015年3.30政策出台后，价格一路走高，导致大量二手房交易出现卖方（业主）不履行买卖合同、要求涨价引发的纠纷。据了解，近期深圳各区法院房地产庭案件受理量大幅度上升，本律师在近期也办理了多宗二手房买卖合同纠纷，结合自身办理案件的经验和对深圳地区法院案例的研究，就二手房买卖合同纠纷的违约金、定金等争议焦点做个回顾总结，权当抛砖引玉。
一、问题的提出
深圳房地产中介的二手房买卖合同通常约定卖方违约的，买方可以解除合同并主张房价款20%的违约金或双倍返还定金。依据合同法及其司法解释，违约金过高的，当事人可以要求调整，即法院对违约金的数额拥有较大的自由裁量权，同时深圳中院并未出台相关的指导意见，导致对违约金的调整数额缺乏预期，不同法院判决不一，相同法院不同法官的判决不一，相同法院相同法官在不同案件中的判决不一，使得部分深圳律师惊呼二手房买卖合同纠纷的违约金主张犹如赌博。
二、如何增加违约金获得支持的数额
（一）避免出现双方违约
出现双方违约时，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条和合同法司法解释二第二十九条等规定，法院通常会较大幅度地调低违约金数额，在深圳南山区人民法院（2012）深南法民三初字第488号民事判决中，一审认定一方违约，判决守约方按照违约方与第三人的交易价格与原被告件的二手房买卖合同价格之差额作为违约金数额，总计48万元；二审法院【（2013）深中法房终字第2718号】改判为7万元，主要理由是认为存在双方违约，依据上述买卖合同司法解释第三十条调低违约金为7万元，即判决支持的违约金减少了41万元。双方违约的情形容易出现在以资金监管、赎楼、银行放款承诺函等环节，因这些通常需要双方配合办理，否则难以完成，作为履行支付义务的买方通常需要发起资金监管、银行贷款等程序，卖方需要配合前往银行等金融机构现场办理，若买方未能证明已经履行了发起程序并通知卖方办理相关程序的，存在被认为违约的风险；卖方在收到相关通知和配合要求后，未能履行配合办理义务的，会被认为违反附随义务，承担违约责任，最为典型的案例是（2014）粤高法审监民提字第70号案件，广东省高级人民法院认为'卖方不配合履行合同附随义务（注：不配合资金监管）……是本案合同最终无法履行的根本原因'。
（二）证明损失
3.30政策出台后深圳房价上涨较快，依据买卖合同司法解释第二十九条、合同法司法解释第二十九条和合同法第一百一十三条'当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失'和《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条'人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据'，即守约方提交证明可得利益损失（包括涉案房屋市场价值、转售第三方价值或购入第三方房屋与原房屋买卖合同的差价），有助于法院认定守约方的损失，避免被法院调整的违约金过低。对于涉案房屋的价值较可靠的证据是申请法院指定评估机构的评估报告。
关于可得利益或交易机会损失，典型案例为最高人民法院审理的（2014）民抗字第75号，最高人民法院认为'一审法院委托的司法鉴定结论亦证实涉案房屋的市场价格已明显上涨，在此情况下，昌旺达公司已无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。一、二审法院依据司法鉴定结论，以涉案房屋的市场溢价作为无效合同损失认定的基础，由宇昌公司承担因其主要过错给昌旺达公司造成的该部分损失60%的赔偿责任并无不当。该认定符合《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效合同损失的规定。'
（三）适当的诉讼策略
经查阅深圳中级人民法院审理的近年部分二手房买卖合同纠纷，支持的违约金大部分在50万元以内，因此恰当地选择诉讼策略是获得较高赔偿的重要步骤。具体而言，在已支付的定金数额较小时，可以依据买卖合同司法解释第二十六条拟定诉讼策略：20%违约金 定金一倍返还；在已支付的定金数额较大时，可以依据买卖合同司法解释第二十八条拟定诉讼策略：定金双倍返还 赔偿损失。
在（2013）深南法民三初字第264号案件中，原告支付的定金10万元，主张赔偿损失约120万，最终法院支持的数额为定金10万元返还，支付违约金20万元，总额30万元，超过定金双倍返还合计20万的数额，属于恰当的诉讼策略。
在（2014）深中法房终字第726号案件中，因诉讼策略选择为20%违约金 定金一倍返还，而非定金双倍返还 赔偿损失，在已支付40万元定金情况下，法院判决违约方向守约方支付违约金20万元，一倍返还定金40万元，即总额度为60万元，低于双倍返还定金合计80万 赔偿损失的主张（因定金双倍返还具有明确法律依据，法院通常支持，因此预计该主张的最低支持数额为80万元，高出前者20万元）。诉讼策略有待检讨。
三、涉案房产的查封
对近期因3.30政策出台后的二手房买卖合同纠纷，是因房产价格上涨所引起，通常卖方有违约高价转售第三方的计划，因此及时查封涉案房屋可以使卖方转售的目的落空，有利于双方协商解决争议。据统计，深圳各法院二手房买卖合同有相当一部分案件撤诉结案，即双方庭外和解结案。本人承办的案件中，亦有通过查封涉案房产迫使卖方高价转售第三方目的落空，随后双方成功协商，我方委托人（买方）象征性加价，卖方继续履行合同。深圳各个法院关于财产保全的具体程序不一致（南山法院程序较为复杂），且近期法院财产保全数量较多，应当预留足够的保全时间，有条件的应当争取诉前财产保全（法律规定诉前财产保全在48小时内作出裁定，裁定保全后立即执行）。目前深圳各区法院接受指定担保公司的保函作为查封对方房产的担保，担保公司审查案件材料并收取费用后为当事人开具保函。
四、关于中介机构居间费用
二手房买卖合同通常由中介机构提供居间服务。在双方发生争议后，中介机构作为居间方，最了解双方的履行情况，因此如何利用中介机构证明有利事实，是诉讼要点。通常追加中介机构作为第三人，但该做法的缺点是中介机构作为第三人，通常没有诉讼风险，可能不参加庭审，导致有利事实无法证明；若追加中介机构为第二被告，要求其承担部分责任，则有可能导致与中介机构的对抗，不利于通过中介机构证明有利事实，因此适当设计诉讼主张、与中介机构充分沟通有利于证明有利事实。
与中介机构相关的另外一个争议点是居间报酬的支付。依据合同法第四百二十六条'居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬'，支付居间报酬的条件是促成合同成立，而不是合同履行完毕，因此大部分二手房买卖合同纠纷在中介结构提供居间服务签订二手房买卖合同后，就已经满足了支付居间报酬的条件，（2012）深南法民二初字第335号民事判决实质上支持违约方向中介支付居间报酬。但在实践中也有部分判决认为'房地产中介服务事项包含买方看楼、促成交易双方签订预约合同，协助买方办理资金监管、签订正式买卖合同、卖方赎楼、办理过户等有关事项'（（2012）深龙法民三初字第2255号民事判决），中介机构的在房屋买卖合同被解除、撤销或无效情况下，中介机构没有提供后续服务，应当减少相应的居间报酬。总之，中介机构促成二手房买卖合同成立且明确约定应当支付一定数额居间报酬的，中介机构可以主张部分居间费用。
综上，买方在合同履行过程中应防止自身违约，必要时向律师等专业人士求助；提起诉讼时应当综合考虑定金已支付的数额拟定适当的诉讼策略、及时申请法院查封涉案房产、提交证明自身损失等有利于法院认定损失的证据。二手房买卖合同纠纷的违约金与定金争议在具体案件中法官基于案情的不同会有不同的自由心证标准，虽然没有具体明确的裁判标准，但是在本轮二手房买卖合同纠纷爆发潮中，卖方因涨价违约是普遍存在的事实，大部分法官均有很好的生活体验，相信在处理时会充分考虑这一因素，使得违约方不能获得利益。
实习编辑/孙显
为无讼供稿/tougao@wusongtech.com
