人民司法案例：商品房买卖合同“补充协议”的效力认定
来源：《人民司法·案例》， 文：漳州中院 林微 黄兴
转自： 法务之家
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裁判要旨
商品房买卖合同的补充协议与主合同一致，同样可能存在格式条款，对于其效力的认定，应根据条款约定的内容及具体履行情况，综合判断是否存在免除开发商责任或排除购房人主要权利的无效情形。
【案情】
原告：李贵耀、蔡燕梅。
被告：福建聚宏房地产开发有限公司(以下简称聚宏公司)。
2015年6月12日，李贵耀、蔡燕梅与聚宏公司签订商品房买卖合同及附件(附件六为合同补充协议)，由李贵耀、蔡燕梅向聚宏公司购买福建省漳浦县绥安镇聚源广场6号楼某号商品房，总价款649259元。商品房买卖合同第八条对交付条件与期限约定：出卖人应当在2015年12月30日前，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格;2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。第十四条对产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按如下方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同补充协议第八条第一款约定：出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。出卖人办理初始预登记后，则视同买受人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始预登记报告/证明之日起，出卖人无需就买受人是否在本条规定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。如因出卖人原因，买受人不在商品房取得竣工综合验收备案证明后24个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款日0.05%.的标准向买受人支付违约金，出卖人因此承担违约金金额不超过买受人已付款的0.5%.合同签订后，李贵耀、蔡燕梅依约向聚宏公司支付了全额购房款649259元。双方于2015年8月5日签订了房产验收确认书，李贵耀、蔡燕梅接收案涉房屋并人住。现该房屋未通过竣工验收，聚宏公司未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，亦未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付李贵耀、蔡燕梅。李贵耀、蔡燕梅遂向一审法院起诉，请求聚宏公司支付自2015年10月5日(即房屋实际交付之日起60日)起算的逾期办理房屋权属登记违约金。
【审判】
漳浦县人民法院一审认为：李贵耀、蔡燕梅与聚宏公司签订的商品房买卖合同及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按照合同约定履行相应的义务。本案中，双方在合同补充协议中明确约定不适用商品房买卖合同第十四条的约定，根据该补充协议第八条约定，聚宏公司应在商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付李贵耀、蔡燕梅。虽该商品房至今尚未通过竣工综合验收，但根据商品房买卖合同第八条约定，聚宏公司至迟应2015年12月30日通过竣工验收，即至迟应在2016年12月30日办理完毕案涉商品房所有权初始预登记，并向李贵耀、蔡燕梅交付办理权属登记所需资料。聚宏公司至今未予办理，其行为违反合同约定，李贵耀、蔡燕梅请求聚宏公司支付逾期办理房屋权属登记违约金，有合同约定为据，予以支持；但请求自2015年10月5日起，按已付购房款日0.01%计付违约金，与合同约定不符，应调整为自2016年12月31日起，以649259元为基数，按日0.05‰计付，且金额不超过已付款的0.5%即3246元，故聚宏公司应支付违约金3246元。聚宏公司辩解关于产权登记应适用合同补充协议第八条的约定，予以采纳；但辩解本案案涉房屋尚未竣工验收，办理产权登记条件尚未成就，因此不承担逾期办理权属登记违约责任，理由不能成立，不予采纳。依照合同法第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，漳浦县法院判决：一、聚宏公司于判决生效后10日内向李贵耀、蔡燕梅支付逾期办理房屋权属登记违约金3246元；二、驳回李贵耀、蔡燕梅的其他诉讼请求。
一审宣判后，聚宏公司不服，向漳州市中级人民法院提起上诉。
二审另查明，造成聚源广场6号楼迄今未能竣工验收的原因是聚宏公司2015年与银行发生纠纷导致银行断贷（断贷时间在发生纠纷之前），因资金原因造成扫尾工程无法继续施工。在资金到位前，完成扫尾工程并通过竣工验收的时间尚无法确定。
漳州市中院认为：虽然讼涉合同补充协议第八条约定不适用商品房买卖合同第十四条，转为约定聚宏公司应当在讼涉商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（即将逾期办证的起算条件由房屋交付使用变更为房屋取得竣工验收备案证明）。但综合本案具体情形，聚宏公司与李贵耀、蔡燕梅在讼涉商品房未通过竣工综合验收的情况下，于2015年8月违法对讼涉商品房进行了交付（接收），即双方已经用实际履行行为变更了商品房买卖合同第八条第四款关于讼涉商品房在规定日期内未达到交付条件（包括竣工验收），买受人可拒绝接收房屋，由出卖人承担逾期交房违约责任的约定。换言之，由于讼涉商品房的违法交付，实际上聚宏公司已经无需承担逾期交房（包括逾期竣工验收）的违约责任。因此，在合同对聚宏公司积极履行房屋竣工验收义务已经失去约束的情况下，讼涉合同补充协议第八条将竣工验收作为逾期办证的起算条件，客观上造成聚宏公司因其违法交付行为，反而可以长期怠于履行协助办证义务而无需承担任何违约责任的后果，在实体上规避了聚宏公司作为商品房出卖人主要义务之一的协助办证义务。综合聚宏公司在2015年实际已经因为银行断贷而出现施工困难的事实，可以认定聚宏公司对于讼涉商品房无法及时通过竣工验收主观上是明知的，其与李贵耀、蔡燕梅签订讼涉合同补充协议具有明显的规避出卖人办证义务及违约责任的意图。根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。讼涉合同补充协议系聚宏公司提供的格式合同，其第八条第一款（含转变逾期办证起算条件、将协助办证义务限缩为办理初始预登记、为逾期办证违约金设定上限等）具有免除聚宏公司协助办证义务及违约责任的情形，依法应认定为无效条款。故本案逾期办证的违约责任仍应根据讼涉商品房买卖合同第十四条的约定，由聚宏公司在讼涉商品房实际交付（2015年8月5日）后90日开始，每日按已付款的0.01%计付逾期办证违约金。聚宏公司关于其不承担逾期办证违约责任的上诉主张不能成立，不予采纳。依上述计算，本案逾期办证违约金数额已超过一审认定的数额，但因李贵耀、蔡燕梅未提起上诉，是其对自身权利的处分，对一审判决认定的违约金数额不予调整。漳州中院遂作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案虽经二审维持原判，但二审判决系基于李贵耀、蔡燕梅未提起上诉而对一审的实体结果予以维持，实则一、二审对本案合同补充协议第八条第一款的效力作出了不同的认定，并由此导致了裁判理由的本质不同。对于聚宏公司所应承担的逾期办证的违约责任，一审采纳了《合同补充协议》第八条第一款的约定，而二审则认为该条款属于免除聚宏公司协助办证义务及违约责任的格式条款，相关违约责任应根据主合同的约定进行认定。对于商品房买卖合同补充协议的效力，司法实践中存在不同的观点和认识，给此类案件的审理带来了一定的不确定性。
一
商品房买卖合同补充协议存在大量格式条款
作为商品房买卖合同的一部分，补充协议对商品房交易起着很大的促进作用。在商品房交易中，商品房买卖合同（以下简称主合同）一般都已对购房款、房屋交付、权属证书办理及相关违约责任等基本事项进行了明确约定，而签订补充协议的本意在于对主合同中未约定、约定不明的内容进行明确、补充，或双方协商对主合同条款进行变更、增补或删减。从补充协议的本意看，其本应是开发商与购房人通过平等协商达成合意后签订，但在商品房交易实践中，由于开发商处于资金、市场及专业知识上的优势地位，其往往要么不签订补充协议，要么事先将补充协议的条款拟定好而不与购房人进行协商（条款所约定的权利义务往往也向开发商一方倾斜）。而对于购房人而言，往往只能决定是否签订合同（即是否购买该房屋），而对补充协议的内容并无选择和协商的权利。合同法第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款（即将于2021年1月1日施行的民法典对格式条款的定义与此相同）。据此，法律对于格式条款的要件主要规定为：1.以重复使用为目的；2.提供者预先拟定；3.订立合同时未与对方协商。依此标准，实践中存在的未经协商且与主合同同时订立的补充协议，其中即可能存在大量的格式条款。例如本案涉及的合同补充协议第八条第一款，就属于聚宏公司自行拟定，未与购房人进行协商，且采取“要么订约，要么走开”方式所订立的格式条款。一审因未对其格式条款的性质予以认定，迳以条款有效进行审理，导致裁判结果在公平性上出现了一定程度的失衡。在案件审理中，应注意根据法律规定的标准，对补充协议中存在的格式条款予以甄别，并依照合同法（民法典施行后则依照民法典）对于格式条款的规定，对其效力予以具体认定。
二
补充协议中格式条款的效力认定
对于格式条款的效力，现行法律主要规定在合同法第三十九条、第四十条。但上述两个条款及相关司法解释对格式条款的订立以及效力认定的规定存在一定程度的模糊和矛盾，这也导致了司法实践中对于格式条款效力认定不尽一致。对此，施行在即的民法典修改完善了合同法的规定，进一步厘清了格式条款的效力审查认定问题。笔者依据民法典的规定，对商品房买卖补充协议中格式条款的效力认定问题进行探讨。民法典第四百九十六条第二款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第四百九十七条规定：有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。据此，对于商品房买卖补充协议，应遵循以下逻辑步骤对其条款的效力进行审查认定：
第一，判断补充协议中的具体条款是否属于格式条款。格式条款的判断标准前文已述及，此处不再赘述。准确地识别格式条款是审查补充协议效力的前提。
第二，甄别是否属于与对方有重大利害关系的条款。民法典第四百九十六条第二款并非对于格式条款效力的规定，而是对格式条款订入合同的规定。对于格式条款中免除或减轻条款提供方责任等与对方有重大利害关系的条款，条款提供方负有提示及说明的义务。若提供方未履行该义务，并导致对方未能注意或理解重大利害关系条款，则产生对方可以主张该条款不成为合同内容的法律后果。而若相关条款被主张未订入合同，则视为无此条款存在，自然也就不存在对其效力进行审查的问题。而何谓与对方有重大利害关系的条款？格式条款的类型繁多，从民法典规定而言，应包括但不限于免除或减轻条款提供方责任的条款。实践中应从公平原则出发，从合同的性质、条款是否造成合同双方权利义务明显失衡（对方被条款所限制的权利有无对应条款加以平衡）、条款是否造成对方履行难度及风险显著增大等因素综合加以判断。例如本案合同补充协议第八条第一款就免除了聚宏公司逾期办证的违约责任，应属于与对方有重大利害关系的条款，且聚宏公司未对此进行提示说明。本案纠纷若发生于《民法典》实行后，李贵耀、蔡燕梅当可依法主张该条款未订入合同。
第三，对于订入合同的格式条款，审查是否存在法定无效的情形。民法典第四百九十七条列举了3项格式条款的法定无效情形，其中第（一）项属于一般合同条款无效的情形，不作为本案探讨的重点，而第（二）项、第（三）项系对于格式条款无效的特别规定，在判断补充协议效力时应重点加以注意。尤为值得一提的是，第四百九十七条第（二）项对于格式条款提供方免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的条款，在合同法的基础上增加了“不合理”方为无效的规定，对于合理性的判断弥合了第四百九十七条与第四百九十六条第（二）款可能存在的矛盾。具体而言，第四百九十七条规定的免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的条款显然也属于第四百九十六条所规定的与对方有重大利害关系的条款，但该种条款并非一概无效，经提供方履行提示说明义务后是可以订入合同的。决定其效力的关键在于合理性审查，即该条款免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利是否不合理，若不合理，则无论提供方是否履行了提示说明义务，该条款均为无效条款。以本案为例，聚宏公司于2015年签订本案补充协议时，已经明知讼涉楼盘因银行断贷而无法完成扫尾工程，即其主观上对讼涉楼盘无法通过竣工验收是明知的，故本案合同补充协议第八条第一款将聚宏公司承担逾期办证违约责任的起算条件由房屋交付使用变更为房屋取得竣工验收备案证明，具有明显的规避出卖人办证义务及违约责任的意图，显然不合理地免除或者减轻了格式条款提供方责任，依法应认定为无效条款。
三
对订立商品房买卖补充协议的建议
司法实践中，商品房买卖合同补充协议中的格式条款频繁因违反效力性规定而被认定无效，影响了补充协议应有的简化缔约程序、提高交易效率功能的发挥。笔者在前述效力分析的基础上，对开发商拟定补充协议中格式条款提出建议，以期平衡商品房购销双方的利益，保障格式条款的效力。
第一，基础事项不应过分偏离主合同的约定。如前所述，补充协议的主要功能在于对主合同未约定、约定不明的内容进行明确、补充，而商品房主合同中一般已对购房款支付、房屋交付和权属证书办理等基础事项的时间、流程和违约责任等进行了明确的约定。开发商在拟定补充协议条款时，应避免对上述基础事项作出大幅向本方倾斜的颠覆性修改和变更。例如，主合同约定按日万分之五的标准计算逾期交房的违约金，而开发商拟定的补充协议中将逾期交房违约金变更为日万分之0.5,甚至抛开逾期天数，而约定金额仅为数百元的一次性逾期交房违约金。此类条款即可能因缺乏合理性而被认定为无效条款。
第二，遵循公平原则，注意平衡开发商与购房人的利益。商品房买卖合同系双务合同，购房人负有依约支付购房款的义务，而与此相对应，开发商则负有交付房屋及代为（协助）办理房屋权属证书的义务。开发商在拟定补充协议时，若对本方所负责任进行免除或减轻，则一般应当对购房人对应的义务进行相应的调整。例如若在补充协议中降低了逾期交房的违约金计算标准，则亦应相应地降低购房人逾期付款的违约金标准。若只注重本方责任的单边限缩，则条款可能因违反公平原则而无法通过合理性审查。
第三，以适当的方式履行格式条款提供方的提示及说明义务。对重大利害关系格式条款进行提示及说明，是该条款订入合同的前提条件。开发商在拟定商品房买卖补充协议时，应注重以适当的方式履行该义务。实践中大部分开发商是以字体加黑加粗的形式对条款进行提示，并由购房人手书确认已理解相关格式条款的内容。这种做法虽然从证据角度可以体现提示及说明义务的履行，但商品房主合同及补充协议内容繁杂，作为一般消费者的购房人显然无法在短时间内理解数量繁多的格式条款的含义和内容。作为在专业知识上处于优势地位的开发商，更应从公平原则出发，在合同签订之前更为充分地对格式条款进行提示和说明，例如制作免责及利害关系条款告知书，以简明扼要的形式，向购房人说明格式条款的内容和含义。
案号：一审：（2020）闽0623民初830号；二审：（2020）闽06民终1433号
