《民事审判指导与参考》房地产纠纷案件裁判规则汇总(11-40)

11、当事人一方向对方发出载明变更合同之意思表示的《承诺书》，在对方当事人未明确认可时，不发生合同变更的法律后果

——合同一方将载有合同变更内容的《承诺书》发给对方，对方没有作出任何表示，不产生合同要约承诺双方意思表示的后果，即合同没有变更。

关键词：合同性质；合同内容；意思表示

规则详解：《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。付款时间是合同的主要内容。合同约定的付款时间的变更是合同变更。合同变更实际上是合同内容变更部分的重新订立，应符合《合同法》关于合同订立的规定。合同一方将载有合同变更内容的《承诺书》发给对方，对方没有作出任何表示，不产生合同要约承诺双方意思表示的后果，即合同没有变更。根据《合同法》第二十二条的规定，承诺应以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。在本案中，广发公司的《承诺书》应视为广发公司对合同付款时间进行变更的要约。大鹏公司对广发公司发出的要约没有作出承诺的意思表示，广发公司亦未提供根据双方交易习惯可以默认的方式表示承诺的证据。大鹏公司与广发公司联合向郑州市政府写报告要求市政府解决上访职工干扰开发的问题，并不能理解为大鹏公司接受了广发公司的承诺，因为，该报告没有对此问题的表述。在大鹏公司否认对广发公司的要约作出承诺的情况下，应认定双方未就合同约定的付款时间达成变更协议，广发公司的付款义务仍应按合同约定的时间履行。

案例索引：二审：最高人民法院（2005）民一终字第120号民事判决，见《民事审判指导与参考》（第38集）第272-282页。

12、土地使用权转让合同的转让方因与第三人的纠纷导致土地被法院查封，受让方有权中止支付相应的土地转让款

——在履行土地使用权转让合同时，作为土地使用权转让合同的转让方，应承担法定的瑕疵担保责任。如果因转让方与第三人的纠纷，导致涉案土地被法院查封，受让方有权中止支付相应的土地转让款。

关键词：土地使用权转让合同；瑕疵担保责任；土地转让款

规则详解：依照《合同法》第一百五十条的规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”土地使用权转让合同的转让方，应承担法定的瑕疵担保责任，应保证第三人不会就标的物向受让方提出任何权利要求。《合同法》第一百五十二条规定：“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。”在本案中，侨实公司作为土地使用权转让合同的转让方，应承担法定的瑕疵担保责任，应保证第三人不会就标的物向金盛公司提出任何权利要求。而由于侨实公司与中兴公司存在前期合作的纠纷，导致涉案土地一再被法院查封，侨实公司违反了法定的瑕疵担保义务。金盛公司在涉案土地被法院解除查封之前，有权中止支付相应的项目转让补偿款。

案例索引：（2006）粤高法民一初字第16号，见《民事审判指导与参考》（第36集）第189-205页。

13、房地产转让合同不能以后手当时尚未取得房地产权属证书为由认定后手与第三人之间的房地产转让合同无效；基于后手对第三人隐瞒了其已将涉案房地产的部分标的物再次转让给前手的事实，即应认定后手的行为对第三人构成欺诈，第三人因此依法享有撤销权

——根据个案情况审查第三人提起的撤销权之诉，有利于减少讼累和提高司法效率。

关键词：合同效力；撤销权；欺诈

规则详解：当事人所签订合同约定的“名”与“实”不符时，应当根据“实”即合同中约定的权利义务内容来认定合同的性质；在房地产连环转让合同纠纷中，前手合法取得房地产产权后，将该房地产转让给后手，虽然尚未及时办理房地产过户手续，但前手同意后手将该房地产再次转让给第三人并待日后条件成就时通知后手办理房地产过户手续，应认定后手的转让行为属于有权处分，故后手与第三人之间的房地产转让合同不属于《城市房地产管理法》第三十八条规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的情形，即不能以后手当时尚未取得房地产权属证书为由认定后手与第三人之间的房地产转让合同无效；基于后手对第三人隐瞒了其已将涉案房地产的部分标的物再次转让给前手的事实，即应认定后手的行为对第三人构成欺诈，第三人因此依法享有撤销权；根据个案情况审查第三人提起的撤销权之诉，有利于减少讼累和提高司法效率。

案例索引：（2005）鄂民一初字第3号，见《民事审判指导与参考》（第32集）第182-206页。

14、承租人就行使优先购买权与出租人发生争议，不受双方租赁合同中仲裁条款的约束

——在租赁合同中订有仲裁条款的情况下，当事人就承租人行使优先购买权发生争议时，任何一方有权向人民法院起诉，而不是只能向合同约定的仲裁委员会申请仲裁。

关键词：租赁合同；优先购买权；仲裁条款

规则详解：在房屋租赁合同中订有仲裁条款的情况下，当事人就承租人的优先购买权发生争议时，任何一方是否有权向人民法院起诉，还是只能向合同中约定的仲裁委员会申请仲裁。主要可以从以下三个方面对这一问题进行分析：第一，承租人的优先购买权的来源是法律的直接规定，二不是当事人之间的约定，因此不属于房屋租赁合同中约定双方权利义务的内容，不受仲裁条款的约束；第二，承租人就其行使优先购买权提起的民事诉讼，直接指向房屋所有权人（出租人、售房人）与购房人签订的《房屋买卖合同》，其诉讼的目的是请求人民法院确认《房屋买卖合同》无效，进而可以以承租人的身份行使优先购买权即以同等条件购买房屋。因此，这一诉讼不仅局限于房屋租赁合同双方当事人之间，而且必然涉及购房人。退一步说，即使承租人应当受房屋租赁合同合同约束，因而也受到其中仲裁条款的约束，那么，要求不属于房屋租赁合同的当事人的购房者也受仲裁条款约束，只能到仲裁机构去应诉则既没有法律依据也没有合同依据。

案例索引：（2008）民一终字第124号，见《民事审判指导与参考》（第32集）第207-212页。

15、租赁期间发生所有权变动，原出租人可以对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权

——现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。

关键词：租赁合同；出租人；合同解除权

规则详解：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是通常所说的“买卖不破租赁”原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。在租赁关系存续期间，租赁物所有权因出租人的买卖、赠与、互易等行为发生变动时，原租赁合同的效力并不受影响，新的所有权人取代原出租人地位后，应尊重承租人的使用收益权。新的所有人与承租人之间的权利义务内容，如租金的数额、租期、修缮衣义务等，均应依照原租赁合同的约定履行。新的所有人当然地继承原出租人享有租赁合同中的权利，同时承担租赁合同的义务。而原出租人则脱离租赁关系，不再承担原租赁合同的义务，也不再享有相应的权利。也就是说，租赁物所有权变更前因租赁事宜产生的各种纠纷，应由原出租人处理；租赁物所有权变更后发生的问题，应由新的所有人处理。

案例索引：（2005）津高民一初字第0005号，见《民事审判指导与参考》（第32集）第236-245页。

21、合作开发房地产合同无效后，不能根据无效合同约定所能分得的房产价值作为投资补偿

——合作开发房地产合同被认定无效后，当事人无法举证证明因合同无效造成其他具体损失的情形下，投资损失应按银行同期贷款利率计算。

关键词：合同无效；房产估价；投资补偿

规则详解：根据《合同法》第五十八条规定，合同无效时，受损害方可通过请求过错方赔偿损失以回复缔约前其所处的状态。这里的损失是指合同一方基于对合同相对方信任而为合同履行所作必要准备而支出的费用和为准备该合同所丧失的其他合同机会所造成的损失。学理上，一般将该类损失归属到信赖利益损失的范畴。一般认为，信赖利益的损失赔偿，原则上不得超过当事人在订立合同时应预见到合同不成立、无效或被撤销时可能造成的损失，在总额计算上也不得超过合同有效成立后当事人可能得到的履行利益。这里应对信赖利益和履行利益加以区分。信赖利益是缔约人在缔约过程中善意一方因相对人过错行为导致合同未成立、无效或者被撤销时自身失去的利益。与信赖利益不同，履行利益则是合同的有效成立和合同的圆满履行所带来的利益。合同缔约过程中，当事人之所以自愿地实施作为或者不作为，损失掉本属自己拥有的利益，目的在于以牺牲较少的成本获得更大的所需利益——履行利益。当履行利益因当事人的过错无法实现时，则善意一方有权要求过错方弥补其为缔约所付出的成本也即信赖利益。因为合同无效是法律对当事人合意内容的彻底否定性评价，所以当事人因合同无效取得的赔偿，一般不能超过因合同有效得到履行后获得的收益。也即信赖利益应小于履行利益。因此，当事人因合同无效取得的赔偿，一般不能超过因合同有效得到履行后获得的收益。若双方均存在过错，则应对合同无效的损失共同分担责任。本案中，合作开发房地产合同被认定无效后，当事人无法举证证明因合同无效造成其他具体损失的情形下，投资损失应按银行同期贷款利率计算。

案例索引：一审：（2003）高民初字第1301号，见《民事审判指导与参考》（第46辑）第183-199页。

22、合同解除以享有解除权一方的相关解除文件送达相对方之时生效

——合同一方当事人构成根本违约时，守约方享有法定解除权，合同解除的确定以享有解除权一方的相关文书送达相对方时作为发生合同解除效果的依据，相对方有一定期限的异议权，未在法定期限内行使的，异议权丧失。

关键词：法定解除权；文书送达；发生效力

规则详解：合同当事人一方构成根本违约时，守约方享有法定解除权。《合同法》第九十六条第一款规定“依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”，其中“通知”应当包括各种形式，如信件、函、电话、传真、电子邮件、直接送达等。由此可见，诉讼不是行使法定解除权的唯一方式。为平衡双方利益，守约方行使解除权时，另一方享有异议权，即需在异议期间内，向人民法院提起确认之诉，若“当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月后向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中富山宝公司于2004年12月25日收到解除函件后，并未在规定的时间内行使异议权，因此，应当认定福星公司与富山宝公司签订的《合作投资兴建三星花园合同书》已经在合同解除函到达富山宝公司时解除。

案例索引：二审：（2010）民一终字第45号，见《民事审判指导与参考》（第48辑）第190-211页。

23、当事人之间签订的合同所约定的合同义务与民事法律行为所附条件是有区别的，其不能被认定为民事法律行为的附条件

——法律上所称的条件是指决定民事法律关系的效力产生和消灭的不确定的事实。双方当事人在合同中约定的一方应履行的合同义务，是确定的。合同约定的当事人义务同民事法律行为的附条件是有区别的，其不能被认定为民事法律行为的附条件。

关键词：附条件；合同效力；不确定事实

规则详解：民事法律行为的附条件与给付义务的区别主要在于：第一，附条件是不确定的，而履行义务是确定的。第二，对于所附条件来说，当事人恶意阻止条件成就的，则视为条件已成就，当事人之间约定所约定的法律行为就发生法律效力；对于合同义务来说，当事人违反则要承担相应的违约责任。第三，民事法律行为的条件还可以区分为延缓条件和解除条件，其所附条件的成就对于法律后果有影响；而在履行义务上其分类对于其法律后果来说影响不大。实践中，当事人一方往往会将合同履行条件未成就作为抗辩理由，此时法院会审查抗辩理由是否成立。若成立，则另一方主张的事实就不存在；若不成立，则另一方主张的原因就成立，此时才需要进一步审查是否存在违反交付义务的情形。本案中，关于建宇公司配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证的问题，如果这是绿庭公司付款的条件，则此条件无论是否系建宇公司配合取得的条件，还是建宇公司的主要条件，在条件不成就时，则绿庭公司的付款行为即不成立，而一审法院支持建宇公司相应的诉讼请求则理由并不充分。而将上述事实理解为合同的履行义务来说，则当事人基于实际行动就可以实现合同内容的相应变更。故虽然双方当事人关于建宇公司配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证的约定因违反国家土地管理政策不能履行，但双方对上述约定已经在实际履行时作了变更，香泉湖公司能否取得高尔夫别墅用地的土地使用权证，并不影响香泉湖公司按照政府批准的香泉湖温泉度假区总体规划的要求进行建设。进一步，绿庭公司以建宇公司未配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证拒绝支付本案所涉相应款项，不符合诚实信用原则，亦与双方当事人实际履行行为和本案事实不符。对于绿庭公司拒绝付款的理由，法院不予支持。

案例索引：一审：（2011）皖民四初字第00005号，见《民事审判指导与参考》（第53辑）第184-204页。

24、合作开发房地产合同中，不负有出资建设义务的一方，实际完成案涉项目建设的，不应认定为违约

——合作开发房地产合同中，不负有出资建设义务的一方，实际完成案涉项目建设，在对方对此明知并认可的情况下，应视为双方在合同履行过程中的变更行为。工程已实际交付使用的，负有出资义务的一方应自工程实际移交之日支付相应的工程款及利息。

关键词：出资义务；房地产开发；项目工程

规则详解：合作开发房地产合同中，对不负有出资建设义务的一方，实际完成涉案项目建设的行为应如何认定的问题。二审法院最终将该行为的性质定性为合同履行过程中的变更，理由在于双方合同中只约定了其中一方有出资的义务，而未约定其有项目建设的义务，但从各方签署的会议纪要、用地分配协议以及公司付款等事实看，能够证明各方对此行为默示同意。故认定本案中当事人已在实际履行过程中对合同原约定进行了变更，不视为违约，各方应按照变更后的权利义务关系承担相应责任。

案例索引：一审：（2007）高民初字第154号，见《民事审判指导与参考》（第53辑）第205-216页。

25、当事人对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积

——当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量规范或者登记规范的影响。人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。

关键词：商品房买卖；结算面积；转让价款

规则详解：商品房于预售合同中，合同的解释具有十分重要的意义。商品房结算面积条款与国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准具有不同的功能和目的。有关结算面积条款的约定是当事人意思自治的体现，而国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准主要是基于行政管理、公共政策的目的。当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量范围或者登记规范的影响。人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。本案中，根据双方当事人的合同约定，外交服务局不应向华富公司承担支付涉案房屋实测面积超出合同约定面积部分的价款。

案例索引：一审：（2005）二中民初字第01100号；二审：（2005）高民终字第1059号；再审：（2006）高民再终字第915号；见《民事审判指导与参考》（第46辑）第171-182页。

31、合作建房合同被认定无效后，出地方对出资方资金已转化为在建工程的，应给予相应比例的经济补偿

——合资、合作开发房地产合同被认定无效，出地方应当返还其从出资方取得的财产。当出资方的出资已经转化为在建工程时，出地方取得的财产为出资方出资转化为在建工程部分相应的财产利益，出地方应当折价补偿出资方。

关键词：合资、合作开发房地产；无效合同；投资款

规则详解：合资、合作开发房地产合同被认定无效后，根据《物权法》在处理土地与地上建筑物关系时的“房地合一”原则，因联建房屋占用的土地使用权属于出地方，双方联合建设的房屋（在建工程）亦属于出地方，出资方的投资物化到联合建设的在建工程中，由出地方取得。故已转化为在建建筑物的，由出地方给予相应比例的经济赔偿，按照在建工程的市场价值折价返还。由于目前并无对在建工程的市场价值进行评估的部门，因此人民法院在判决时一般会综合考虑出资方的出资数额、在建工程的建设程度及当地房地产业的利润等情况，确定出地方的折价补偿数额。

案例索引：（2005）一中民初字第9655号，（2010）民一终字第47号；见《民事审判指导与参考》（第46辑）第159-182页。

32、房地产开发经营合同尚不具备最终结算条件，一方请求对部分争议先行处理的，法院一般不予支持

——双方合同约定事项尚不具备最终结算条件时，若一方请求对部分争议先行处理的，难免会造成双方利益不平衡的情况，以至影响案件最终处理，故法院一般不予支持。

关键词：未结算；部分争议；先行处理

规则详解：因为合作开发房地产双方当事人未能提供相关结算依据，合同约定事项也尚未履行完毕，并且双方在诉讼中也并未请求解除或终止合同履行，上述原因使得本案始终无法进行结算。由于本案未进行决算，导致双方涉及款项支付的事实问题迟迟无法认定，在此情况下，一方当事人提出因对方过错造成的经济损失，请求对该部分争议先行处理；但另一方提出反诉，请求返还多支付的款项。如果法院仅处理一方的请求，判决另一方给付款项，将有可能导致另一方多支付款项，也有可能造成违约方先行得到补偿的情形，无论发生上述何种状况都将对本案的判决造成不利的影响。因此在双方未进行最终决算，一方当事人请求对部分争议事项先行处理的，法院一般不予支持。

案例索引：（2005）浙民一初字第9号；见《民事审判指导与参考》（第48辑）第145-162页。

33、建设用地使用权转让合同无效后，在当事人之间可能产生的返还财产、折价补偿或者赔偿损失权利，可以作为合同转让的标的

——《合同法》第五十八条规定，合同无效后，可能在当事人之间产生返还财产、折价补偿或者赔偿损失的权利。上述权利的权利人可以通过合同将上述权利进行转让。该转让合同效力的判断，不能以之前的合同无效作为理由来认定此种返还财产、折价补偿或者赔偿权利的转让合同无效。

关键词：合同无效；标的；转让

规则详解：当合同被认定为无效后，基于合同所发生的债权债务关系归于消灭的同时，原来基于合同所发生的物权变动也当然丧失基础，进而发生物权变动回转的法律后果。建设用地使用权转让合同纠纷中，即使合同无效，作为转让一方也可能享有基于合同无效的返还财产、折价补偿或者赔偿损失权利。对于此种可能存在的权利，受让一方与第三方签订《合同权利转让协议书》约定，将该权利加以让与，是当事人之间的真实意思表示，不存在合同法第五十二条所规定的无效情形，故该转让协议书中合法有效。

案例索引：（2012）年粤高法民一初字第3号，见《民事审判指导与参考》（第55辑）第182-195页。

34、非因双方当事人原因导致合作开发房地产合同解除的，出资方有权享有相应的土地增值收益

——合资合作开发建设房地产项目中，非因双方当事人原因导致合作开发房地产合同解除的，出资方有权共享合作期间合作项目形成的相应权益包括土地增值部分。出资方未全部出资到位的，如无特别约定，应根据权利义务一致原则，以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益。

关键词：合作开发；合同解除；土地增值

规则详解：合资合作开发建设房地产项目中，非因双方当事人原因导致合同解除的，对于土地增值部分，出资方有权共享相应收益。至于出资方请求权的基础，即出资方依据何种权利主张其享有相应的土地增值收益，最高院多数意见认为可将合作开发的法律特征，即共享利益、共担风险作为裁判的理论依据。对于出资方按照何种比例享受土地增值收益，最高院多数意见认为以双方实际出资比例确定各自应享有的项目权益符合权利义务一致原则，故应以各方实际出资比例作为计算依据。

案例索引：（2011）闽民初字第29号；见《民事审判指导与参考》（第62辑）第183-200页。

35、认定当事人之间究竟是房屋买卖法律关系还是名为房屋买卖实为民间借贷法律关系，应当充分重视书面合同所具有的较高证明力

——民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。书面合同是确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅应在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。

关键词：法律关系；书面合同；实际履行

规则详解：书面合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐瞒法律关系的性质且该隐瞒法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思表示的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。此外，即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，借此传达和树立重诺守信的价值导向。因此，认定当事人之间法律关系的性质，应当充分重视书面合同所具有的较高证明力；若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为谨慎的分析研判。

案例索引：（2015）民一终字第78号；见《 民事审判指导与参考》（第63辑）第186-199页。

36、国有土地使用权受让人与国有土地原使用权人约定交地义务不足以否定国有土地使用权受让人与国土部门随后签订的国有土地使用权出让合同性质

——具体判断国有土地出让还是转让关系时，应结合合同文义表述、合同签订主体是否特定、土地使用权年限长短、土地使用权用途是否变化以及土地使用权价款的归属等因素加以判断。

关键词：合同性质；出让；转让

规则详解：司法实践中，有些划拨土地使用权人为了使自身利益最大化，往往采取先与竞买人签订协议要求竞买人满足其利益要求后，才将土地交由国土部门收回再以招拍挂形式出让土地使用权。这种方式既规避了现行国有土地使用权出让和转让的相关法律、行政法规的规定，也使得该类合同的合同性质变得难以界定。对此最高院观点认为，国有土地原使用权人与国有土地使用权受让人对交地事项作出约定，不能必然得出案涉法律关系为国有土地使用权转让性质的结论，更不能以此否定国有土地使用权出让关系的性质。在具体判断国有土地出让还是转让关系时，应结合两者在合同签订主体、标的土地使用权用途及其使用期限等方面的不同特征加以正确的界定。

案例索引：（2009）湘高法民一初字第3号；见《民事审判指导与参考》（第54辑）第168-188页。

37、房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张应受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵原则的限制

——房屋买卖合同当事人依据合同法第一百一十三条规定向对方当事人主张赔偿可得利益损失时，人民法院应根据可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则进行综合判断。

关键词：损害赔偿；可得利益损失；减轻损失规则

规则详解：《买卖合同纠纷解释》第二十九条规定，“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”也就是说，房屋买卖合同当事人关于赔偿可得利益损失的主张并不必然获得支持，还要受到可预见性标准、减轻损失规则、混合过错规则以及损益相抵规则的限制。具体到本案，则是关于减轻损失规则的适用问题。减轻损失规则是指，在对方当事人违约甚至根本违约的情况下，合同当事人仍负有基于诚实信用原则的合同义务，应及时采取适当措施防止损失扩大，如果其没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

案例索引：（2013）辽民一终字第168号，（2014）民申字第644号；见《民事审判指导与参考》（第59辑）第206-217页。

38、退房退款协议就违约责任的具体承担方式约定有选择权时，有选择权一方以行为方式作出选择后，不得再直接适用选择性条款主张其他追究违约责任方式

——协议就一种违约行为约定了两种违约责任承担方式供守约方选择，在守约方以具体行为方式作出选择后，守约方再次提出要求适用其他方式追究违约责任的，法院不予支持。

关键词：违约责任；选择性条款；择一行使

规则详解：《商品房买卖合同》被双方当事人协议解除后，双方当事人签订《退房退款协议书》并在协议中约定违约责任选择性条款。双方当事人在协议中就违约责任承担方式约定选择性条款意味着一方违约时，守约方获得了在约定违约责任范围内主张何种违约责任的选择权。除非双方作出特别约定，否则选择性条款只能择一行使，而不能相继行使。守约方一旦作出选择，即意味着违约责任承担的具体方式已固定下来。进而，守约方已不能主张直接适用之前约定的选择性条款，再选择其他违约责任承担方式。

案例索引：（2009）临民初字第761号，（2009）桂市民终字第2248号，（2011）桂民提字第149号，（2014）民提字第106号；见《民事审判指导与参考》（第60辑）第200-218页。

39、当事人约定解除房屋买卖合同条件成就时，合同自解除权人发出《解除合同通知》到达对方时解除

——附约定解除条件合同，自条件成就时，解除权人解除合同通知到达对方时合同解除，无需相对方作出明确意思表示；解除合同通知因意思表示生效而生解除效果、且保护相对人合理信赖，一般具有不可撤销性。

关键词：约定解除；通知；不可撤销

规则详解：约定解除是指房屋买卖合同当事人双方订立合同时，在合同中约定一方解除合同的条件，或者在订立合同以后，另行约定一方解除合同的条件，在合同成立以后，没有履行或者没有完全履行之前，出现了约定的解除合同的条件时，约定的享有解除权的人可以行使解除权，终止合同的权利义务。根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。且解除权为形成权，约定解除合同的条件发生以后，只要约定享有解除权的一方作出解除合同的意思表示，合同的权利义务就终止了，而无需再获得另一方的同意。司法实践中，解除的意思表示一般不得撤销，对此合同法尽管未作规定，但因解除的意思表示生效已生解除效果，且保护相对人的合理信赖，一般不得撤销，除非相对人同意。

案例索引：（2012）高民初字第312号，（2014）民一终字第58号；见《民事审判指导与参考》（第62辑）第235-255页。

40、变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资的约定，并不导致合同无效

——合同双方协议约定变更工业用地使用权性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。

关键词：工业用地；居住用地；合同效力

规则详解：因出让土地性质经法定程序可以变更，因此当事人在合同中约定履行合法审批程序后将工业用地性质变更为居住用地后再行开发房地产并不违反现行法律规定，不能因此认定合同无效；但是如果合同约定在工业用地上直接开发房地产，则违反法律法规效力性强制性规定，应当认定合同无效。具体到本案，本案双方当事人协议变更诉争用地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等程序，符合法律规定。至于约定内容能否全面实际履行，是考量合同应否解除或终止的因素，并不能因此认定合同无效。即，土地性质能否变更属于合同履行问题，并不能因此倒推合作开发合同无效。

案例索引：（2014）宁民初字第2号，（2015）民一终字第57号；见《民事审判指导与参考》（第65辑）第187-199页。