【建纬观点】商品房买卖合同中格式条款的认定与解释

本文作者杜怡系上海市建纬律师事务所房地产团队专职律师

案情简介原告孙某与被告开发商于2013年签订商品房买卖合同一份，购买被告所开发的位于宁波市某路某号某室住宅楼一套（下称：系争房屋）。后原告获悉，在签订合同前，被告已于2013年1月出具了内部整改联系单，但在现场看房时，被告只字不提将房屋进行局部整改变更一事，在签订购房合同时以及之后也均未告知该房屋要做局部结构调整和变更。原告认为，被告故意隐瞒、欺骗商品房买受人，未经买受人同意，未报主管部门审批、备案的情况下，擅自对竣工多时且已出售的商品房卫生间排污管道移位及下沉式降板变更，且整改变更后也没有报主管部门备案，导致卫生间由原来靠窗通风的位置变成不通风、不敞亮的暗间，卫生间地面未作防水处理，装修后卫生间地面将高出旁边老人卧室地面及其他地面30CM，极不安全与方便，安全隐患重重。故，原告向一审法院提起诉讼，请求判令：1.依法判决解除原告与被告于2013年签订的《商品房买卖合同》；2.依法判决被告退还原告已一次性付清的购房款及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算至房款退还之日止）。一审法院审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的基本条款系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性禁止规定，依法有效，双方均应按约履行。但该《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》属被告提供的格式合同，其中第十七条及补充条款中关于退房或单方解除合同的补充中“买受人行使本《合同》约定或法律规定的其他单方面解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃解除合同的权利”的约定属合同的格式条款，该条款加重对方责任、排除对方主要权利的，属无效条款。故被告抗辩原告提出解除合同的期限，已超过合同约定的期间，合同依据不成立，不予采纳。根据《建设工程质量管理条例》第十一条、《中华人民共和国建筑法》第五十八条的规定中可以看出，建筑工程施工必须按照工程设计图纸进行，而且所使用的施工图设计文件需经相关单位审查批准。然而被告在工程竣工后，仍进行施工行为实质上是在没有合法施工图纸的情况下进行的，显然，被告的这一行为未经规划设计单位同意，也无法向规划行政主管部门报批，被告更不可能也没有书面通知原告，所以被告主张的只有经“规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更”才书面通知原告的抗辩意见不成立。同时，被告的这一施工行为实际也改变了房屋卫生间在整套房屋中位置，致使该商品房的空间尺寸和结构形式发生变化。《中华人民共和国合同法》第九十七条第（一）款规定，被告违反法律规定且未按合同约定在对房屋的空间尺寸和商品房结构形式进行变更时，未及时将这一变更情形按照合同约定告知原告，原告以此提出解除合同，符合合同约定“变更商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”的情形。故原告要求解除合同的诉讼请求，理由正当，予以支持，被告应按合同返还原告已支付的房款及利息。被告对一审判决不服，委托本所律师为其诉讼代理人（下称：代理人）向二审法院提起上诉。

二审情况代理人在接受本案的委托后，查阅原审相关材料，并且为了进一步充分了解本案的一审情况，于开庭前前往二审法院调取本案原审庭审笔录进行研究。代理人在结合本案已有的相关证据及原审判决情况的基础上，以本案的事实部分及法律依据为出发点，找准本案的争议焦点，并就总结的争议焦点展开分析：一、开发商对卫生间所做的局部调整是否构成解除涉案合同的事由？本案一审判决所依据的是合同第十一条，但代理人对合同仔细研读后发现，该条款已被双方签订的补充协议第八条予以了变更，‘设计变更’仅指合同生效后，出卖人对合同附件一‘房屋平面图’明示的内容因改动而发生的变化”。因此，对此，代理人认为本案开发商对卫生间的层高和管道地下位置的局部调整，并未改变合同中约定的房屋平面图，此种变更不构成补充协议第八条第1款的设计变更情形。一审法院置补充条款相关约定于不顾，依据已被变更的合同条款作出的孙某有权解除合同的认定，存在明显的错误，应予以改判。二、本案所涉商品房买卖合同和补充协议中有关合同解除权行使期间的约定是否为无效条款？代理人认为：虽然本案所涉合同及补充协议为开发商提供的格式合同，但并非格式条款就当然无效。双方对于合同解除权行使期限的相关约定不存在加重消费者责任、排除消费者主要权利的内容且符合法律规定。《合同法》的九十五条第一款作了相应的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。” 因此，涉案合同中第十七条及补充协议中关于当事人退房或单方面解除合同时解除权行使期限的相关约定，符合《合同法》的相关规定，于法有据。一审判决认定该等条款为无效条款则有悖于法律的规定。三、如果涉案合同解除，相应的利息费用应否被支持？经代理人就该项判决仔细研究孙某与开发商签订的合同后发现，根据合同补充协议第十二条第2款的约定：“依据合同解除而产生的退款，出卖人应当自该商品房完成网上售房合同的撤销备案手续和撤销预告登记手续（如有）之日起30天内将买受人已支付的全部款项在扣除买受人应承担的相应扣款及费用后的余额无息退还买受人。”该等约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，理应作为法院判案的依据。因此，代理人认为即使合同被判解除了，开发商仅应承担退还孙某支付的全部房价款本金的责任，而无需承担利息。最终，二审法院经对本案进行审理后，完全支持了代理人的观点，认为：1、双方当事人约定的设计变更应以房屋平面图为准予以认定。而据房屋平面图显示，本案所涉的排污管道、下沉式降板、排气管道等均未在其中予以明确标注。孙某的主张缺乏事实依据。2、关于《商品房买卖合同》及其补充协议中有关合同解除权行使期限的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款之规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。因此，该部分约定并非为法律所禁止；且《商品房买卖合同》与补充协议中所涉合同解除权行使期限的约定虽系格式条款，但其中并无免除提供格式条款一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情形。由此，原审法院认定该部分条款无效，应属适用法律错误。二审法院对本案进行改判，撤销了一审的所有判决，驳回了孙某的全部诉讼请求。

解析研判律师对于一个案件的把握很重要的一点在于找准案件的争议焦点，并正确适用法律条文。就本案而言，格式条款是否必然无效成为本案焦点中的焦点，也是许多房产开发商不可避免的问题。现今，开放商在售楼的过程中往往用的都是格式合同，一旦合同中的某些条款被认定为格式条款而无效，就会产生极大的连锁反应，可谓是牵一发而动全身。那首先就要明确何为格式条款？根据《合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《合同法》第四十条则明确规定了格式条款在什么情况下无效：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。但并不是所有格式条款都绝对禁止，只要不存在法律规定的无效情形，或者根据《合同法》第三十九条第一款的规定，条款提供方采取合理方式提请对方当事人注意并予以说明，该条款是允许订入合同的。因此，认定格式条款无效应同时具备两个要件：首先，提供格式条款的一方未履行提示和说明义务；其次，该条款免除了提供格式条款者的责任、加重对方责任、排除对方主要权利。综合以上分析，笔者建议：格式合同制订者应当尽可能的公平合理地确定合同相对人与其之间的权利义务关系，不可一味的加重对方责任，而完全免除自己的责任。对于重要的、涉及双方权利义务的相关条款，格式合同制订者可采取醒目的字体、字号等方式，表明已经尽到了特别提醒的义务；或如果采用单列重要条款的方式提醒对方特别注意相关条款时，建议要求对方在此签字或抄写该声明，表示已经知晓相关条款的内容，从而防止因格式条款未经特别提醒而产生效力不定的问题。