【建纬观点】长租公寓之运营法律问题简析（二）
刘柳 上海市建纬律师事务所不动产金融部成员，毕业于复旦大学和荷兰莱顿大学，获国际商法硕士学位。主要执业领域包括：建设工程与基础设施、房地产、金融等领域的法律事务。
在之前的长租公寓系列文章中，不动产金融团队的资深律师已经归纳了长租公寓市场参与者获取房源的主要方式：通过公开市场竞拍土地以自行建设租赁用房、利用集体建设用地建设租赁用房、改建及改造自由存量项目、收购或租赁存量项目并加以改建及改造，并针对不同房源获取方式下的相关法律法规、政策及实操经验进行了归纳。而对于长租公寓而言，在获取房源之后，还需由运营方对物业进行良好的运营管理。有鉴于此，本文拟对长租公寓运营过程中的法律问题进行简要分析。
在《长租公寓之运营法律问题简析（一）》中，笔者提到，一部分长租公寓是由公寓所有者开发之后自行组建运营团队进行运营，但更多情况下是由具有丰富经验的运营服务商通过资产托管或承包公寓等方式进行运营管理。
从运营服务商的角度来看，在运营的过程中主要可能与以下几方面主体产生业务往来并建立法律关系：承租人、服务或产品供应商、物业管理公司等，在轻资产运营模式中还包括公寓所有者。各方主体示意图如下：
本系列上一篇文章对运营方（作为出租人）与承租人之间的法律问题进行了归纳，本文将结合团队为运营方提供法律服务的经验，对运营方与其他主体之间比较常见的法律问题进行简要分析。
一物业管理公司方面
1、物业管理公司是否有权采取强制停水、停电等措施？
2018年初，由于物业产权人发生变更，新派公寓北京顺义新国展店被停水停电，反映出轻资产运营的长租公寓在物业管理方面可能面临的风险。那么，物业管理公司是否有权采取强制停水、停电等措施呢？
物业管理公司依据业主方与其签订的物业服务合同提供物业管理服务，根据《物业管理条例》第二条，“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”物业管理服务并不包括水/电的供应。供水/供电等行为，依据的是供水/供电方与业主签订的供用水/电合同。《合同法》第一百八十二条规定：“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。”
由此可见，物业公司、供水/供电企业与业主间分别存在物业服务合同关系和供水/供电合同关系，两种法律关系是独立的，仅供水/供电企业有权在特定情形之下采取停止供应水/电的措施，物业管理公司无权强制停水、停电。即使业主与物业管理公司通过《业主公约》或相关管理规定进行约定，物业管理有权在业主违反相关规定时采取停水、停电的措施，该约定也应归于无效，物业管理公司擅自停水、停电的行为构成侵权。在相关判例中，法院认为，只有法律、法规允许的政府相关部门且依一定的程序才能行使停水、停电的权利，其他部门和个人不得违法施行，双方约定的停水、停电条款应为无效条款。[1]
2、运营方能否更换物业管理公司？
在物业运营的过程中，若物业管理公司无法提供合格的物业服务，运营方是否有权更换物业管理公司？
需注意的是，更换物业管理公司只能由业主决定。根据《物业管理条例》第十一条第四款，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。如果设立有业主大会，则应由业主大会决定选聘或解聘，由业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；不设立业主大会的，则应由业主共同决定。
业主大会的设立涉及到“物业管理区域”的问题。《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
以重庆市为例，根据《重庆市物业管理条例》：
第七条 物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第八条 新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门备案。区县(自治县)房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
第九条 已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处（乡镇人民政府）参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。
因此，运营方在实际操作中需要更换物业管理公司时，应注意核实自身运营的物业是否已经设立业主大会、业主大会的成立是否符合物业管理区域相关要求等，尤其应注意相关的地方性规定。
二服务或产品供应商方面
1、运营过程中可能主要涉及哪些合同？
从我们实际服务的经验来看，运营管理过程中涉及的合同类型比较广泛。在房屋改建、改造阶段，涉及设计协议、施工合同等工程类合同，还有家具采购合同、空调销售及安装合同等采购类合同；房屋改建、改造完成之后对外出租阶段，除与承租人签订的房屋租赁合同之外，可能主要涉及租赁代理合同、保安服务合同、保洁服务合同、在线运营系统使用协议等各种服务类合同。
2、租赁代理的佣金支付条件应如何设置？
在运营过程中，部分运营方会将一些服务进行“外包”，例如将房屋租赁事宜委托给租赁代理，由租赁代理开展具体宣传事宜并向运营方推荐潜在租户，运营方根据其推荐成功的租户数量向其支付佣金。此时，“推荐成功”的标准设置非常关键。如仅设置为“运营方与该租户签订《房屋租赁合同》”，未对租户后续履约的行为作出约定，则无法判断推荐租户的履约能力与意愿，也可能发生租赁代理与第三人进行串通以骗取佣金的行为。
因此，建议明确“推荐成功”的标准，适度增加佣金支付的前提条件，示例条款如下：
运营方向租赁代理支付佣金的前提条件为：租赁代理向租户推荐本项目，并成功实现租户租赁某单元，以下条件均已满足：
1）运营方与该租户签署了《房屋租赁合同》；
2）租户已按照合同约定完成接房手续；
3）租户已按照合同约定支付首期承租费（一般为三个月的租金）及履约保证金。
3、运营方是否可以随时解除租赁代理合同？
运营方与租赁代理之间就房屋租赁事项签订的合同，从性质上来看属于委托合同。委托关系基于双方之间的信任而建立，因此委托合同双方都享有任意解除权。根据《合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”因此，虽然运营方有权随时解除租赁代理合同，但应注意以下方面：
1）建议在合同中约定租赁代理应当达成的业绩指标，如“租赁进度预期指标”，未能达成指标一定比例的，运营方有权单方解除合同且不承担任何赔偿责任；
2）建议在解除合同之前，与租赁代理进行协商；若无法协商解决的，可以通过正式书面通知的方式解除合同。
综上所述，长租公寓的稳定有序发展离不开运营方日积月累的持续努力。而长租公寓的运营方在运营管理的过程中需要与各方主体（包括业主、承租人、物业管理公司、服务或商品供应商等）签订多种类型的合同，可能面临不同方面的法律风险。因此，长租公寓的运营方在运营过程中应始终重视法律风险的防控，以最大限度地降低风险，保护自身合法权益。
[1] 参考案例可见：（2014）闽民申字第2252号，林崎莉与泉州盛世阳光物业管理有限公司排除妨害纠纷申请再审民事裁定书，部分判决原文如下：“阳光物业公司系物业服务企业，应当严格按照《阳光国际广场前期物业服务协议》的相关约定行使权利，履行义务和管理职责。而只有法律、法规允许的政府相关部门且依一定的程序才能行使停水、停电的权利，其他部门和个人不得违法施行。阳光物业公司提供的证据无法证明其享有对业主的房屋或者店面可以采取擅自停水、停电的权利，其与一审第三人就违反《阳光国际广场前期物业服务协议》的附件相关规定中约定的停水、停电条款应为无效条款，因而其不得对林崎莉承租的103号、105号店面采取停电措施。”
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