【建纬观点】案例评析 | 房屋存在质量问题情况下法院对于开发商责任的认定

案情简介

上诉人（原审被告）：上海XX置业有限公司。

被上诉人（原审原告）：鞠某

被上诉人（原审原告）：高某

一审法院查明：

2010年12月9日，鞠某、高某（以下简称乙方、买方）与上海XX置业有限公司（以下简称甲方、卖方）就上海市浦东新区XX路XX弄XX庭（X号地块）XX号X层XX（复式）室房屋（以下简称系争房屋）签署《上海市商品房预售合同》，该房屋建筑面积为195.99平方米，每平方米建筑面积单价10,380元（人民币，下同），总价2,034,376元。上述预售合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.5倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。同日，鞠某、高某、卖方签署《房屋交接书》，办理了房屋交接手续。2011年1月21日，鞠某、高某就房屋质量问题向物业管理公司报修。2015年3月19日，物业管理公司出具《情况说明》，内容为：XX路XX弄XX号XX室业主于2014年9月24日前来物业再次报修房屋墙角开裂，经查墙角有修过仍然有开裂，经与施工方邬某沟通房屋墙角开裂属于沉降问题，无法维修。至今钥匙托管于物业。

根据卖方出具的《上海市新建住宅质量保证书》，门、窗工程、墙面、顶棚抹灰层工程、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年，屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏保修期为5年。

经鞠某、高某申请，原审法院就房屋质量问题、修复方案及修复费用分别委托司法鉴定，鉴定费共计26,500元，均由鞠某、高某预缴。经鉴定，关于房屋质量的鉴定意见为：1）系争房屋存在墙面粉刷空鼓、不同材料交接缝、客厅地坪下沉、客厅墙角潮湿、北阳台楼面积水等施工质量缺陷；存在窗台、窗角裂缝、局部粉刷龟裂等施工通病。系争房屋室内配电箱、线管内电线缺失、二楼金属扶手生锈、入户门锁具损坏、大门变形，是由于对房屋的保护、维护不当所致。2）对房屋存在的施工质量问题、施工通病，应予以修复。对保护、维护不当引起的问题，应予以整修。3）西南卧室梁下净高符合设计和规范要求。鞠某、高某、卖方对于该份鉴定意见均无异议，但卖方认为维修超过保修期的项目需鞠某、高某付费；除了地坪下沉不确定有无超过保修期外，其余保修期均已超过。鉴定机构表示，地坪下沉属施工质量缺陷，不受保修期限制；系争房屋进门客厅地坪下沉2厘米，整个地坪要翻修，且电线被拉掉了，配电箱也没有，无法居住。

关于修复方案的鉴定意见为：1、墙面底部粉刷空鼓：1）铲除全部空鼓粉刷；2）清理干净墙面；3）涂刷界面剂；4）按原设计和规范要求重新做粉刷层；当墙面涂饰层受损时，并对相关房间顶板、墙面按原设计、施工规范要求满刷涂料。2、客厅地坪下沉/底部受潮：1）铲除客厅全部混凝土地坪；2）铲除客厅内全部不符合要求的松散填土；按原设计和规范要求重新对客厅地坪地基进行填土施工。确保填土压实系数达到设计要求；3）按原设计和规范要求恢复客厅地坪，并做好地坪和墙角防潮处理。3、客厅、厨房、卫生间墙面及窗台裂缝：可采用填缝法进行裂缝处理：1）剔凿干净裂缝表面的抹灰层；对于厨房、卫生间外墙，铲除裂缝处外饰层；2）沿裂缝开凿U型槽，槽深不宜小于15mm，槽宽不宜小于20mm；3）清理干净凿槽；4）将裂缝及周边砌体表面湿润；5）采用改性环氧砂浆充填；6）按原设计要求做粉刷和外饰层；7）对相关房间顶板、墙面按原设计、施工规范要求满刷涂料。4、入户门：宜按原设计要求更换。5、所有插座线管内无电线，配电箱内空无一物：按原设计要求重新安装。6、北阳台楼面积水：1）将原细石混凝土面层凿除；2）清理干净楼面；3）重做细石混凝土楼面，楼面坡度应符合设计要求。7、天井金属栏杆轻微锈迹：对生锈的不锈钢予以更换。鞠某、高某对于该项鉴定意见亦无异议。卖方认为除地坪是否过保修期不能确定外，其他均已超过保修期；不认可客厅地坪下沉/底部受潮的修复方案，根据质量鉴定意见，裂缝属施工质量瑕疵，卖方认为没有必要将整个客厅混凝土铲除，主体结构有问题时才会这样做，对于其他修复方案本身无异议，但不代表卖方对该些修复应承担责任。

关于修复费用的鉴定意见：1、鞠某、高某、卖方无异议部分的房屋修复费用为29,682元；2、鞠某、高某、卖方有异议部分共三项（共计55,634元），分别为:1、内墙和顶板涂料的修复费16,460元；2、不锈钢栏杆的修复费1,935元；3、插座线管内电线、配电箱的费用7,557元。鞠某、高某认为以上三项费用均应计费，并明确诉请主张的修复补偿费为27,817元；卖方则不认可，表示房屋销售合同为毛坯交付，没有涂料；栏杆有锈迹是鞠某、高某保管不善；插座线管内电线及配电箱费交付时都是完好的，系鞠某、高某没有关好窗户而被人偷了，应另案处理。

二审法院另查明：上诉人在原审期间就系争房屋修复费用鉴定报告作补充说明，内墙、顶板按批腻子进行计费，费用为10,645元。

各方观点

原告观点：一、鉴定报告已明确系争房屋存在质量问题，上诉人原审对修复方案并无异议，其应承担相应修复责任。二、被上诉人一直报修并多次主张租金损失，但上诉人没有将系争房屋修好，导致房屋无法居住，被上诉人主张租金损失合理，且未超过诉讼时效。

被告观点：一、对修复方案中“客厅地坪下沉/底部受潮”该部分不予认可，裂缝属于施工质量瑕疵，不属于主体结构问题，无需将整个客厅混凝土地坪铲除，可通过其他方式予以修复，且修复方案中超过保修期的项目维修费用应由被上诉人承担。二、系争房屋系毛坯交付，上诉人对内墙和顶板涂料不承担修复责任；插座线管内电线、配电箱和不锈钢栏杆的维护属物业公司责任，且已超过了保修期，上诉人不应承担修复责任，故原审认定修复补偿费金额有误。三、被上诉人无证据证明其在2011年报修后向上诉人主张过租金损失，该项诉讼请求超过诉讼时效。同时，被上诉人亦未提供证据证明其发生了租金损失，且租金损失并非上诉人订立合同时可预见到或者应当预见到的损失，每月2,000元的标准远高于实际损失，被上诉人也未采取合理措施防止损失扩大，故被上诉人租金损失的诉请不应得到支持。

法院观点

一审法院观点：

系争房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，鞠某、高某、卖方均应严格履行。本案中，鞠某、高某在房屋交付后不久即发现房屋存在多处质量问题故要求维修，但根据本案司法鉴定意见，至今未全面修复，卖方认为除地坪外的质量问题均已超过保修期限的抗辩意见，没有事实依据。关于涂料修复费用争议，在对修复方案鉴定意见质证时，卖方对涂料修复方案无异议，现又认为系争房屋毛坯交付时没有涂料，但又未提供反驳证据，法院不予采信。本案纠纷系因卖方未及时、有效履行保修义务所致，客观上鞠某、高某至今仍将房屋钥匙留存于物业公司，卖方认为栏杆有锈迹是鞠某、高某保管不善、插座线管内电线及配电箱费应另案处理的意见，没有事实依据。鞠某、高某要求卖方按照鉴定修复意见修复并依约支付修复补偿费用的诉讼请求，具有事实和合同依据，法院予以支持。鞠某、高某将房屋钥匙一直留在物业公司等待修复完成，应自修复之日起计算赔偿请求权的时效期间，卖方认为鞠某、高某诉请的租金损失已超过诉讼时效，法院不予采纳。卖方履行修复义务是其应承担的合同义务，鞠某、高某要求修复时全程监督、修复后，卖方出具鉴定机构的合格报告，非涉案预售合同约定的权利义务内容，该部分诉请缺乏合同依据，法院不予支持。涉案房屋底层客厅地坪下沉严重，根据鉴定意见需铲除原有全部混凝土地坪后进行全面翻修修复，该质量问题直接导致鞠某、高某无法装修入住，鞠某、高某要求卖方赔偿租金损失，具有事实和法律依据。对于租金损失数额，法院根据系争房屋所处位置、近几年的租赁市场行情并结合本案具体案情,酌定为每月2,000元。

二审法院观点：

本案的争议焦点有三。一、上诉人应否按照司法鉴定意见书确认的修复方案对系争房屋进行修复；二、原审确认的修复补偿费金额是否准确；三、被上诉人主张租金损失是否超过诉讼时效以及若未超过诉讼时效，原审确认的租金标准是否合理。

关于争议焦点一，一、上诉人不认可“客厅地坪下沉/底部受潮”该部分的修复方案，其认为裂缝属于施工质量瑕疵，不属于主体结构问题，无需将整个客厅混凝土地坪铲除，对此，本院认为，司法鉴定意见书已载明“底层客厅地坪与墙身脱开，中部有通长裂缝，主要是由于地坪下填土密实度达不到规定要求，致使地坪下沉所致，不符合国家标准要求：基土应均匀密实。”鉴定人员原审也出庭释明，地坪属于隐蔽工程，裂缝原因系地坪下面填土密度不符合要求，局部维修不能解决下沉问题。因此，系争房屋既然存在“客厅地坪下沉/底部受潮”的质量问题，理应按照鉴定机构提出的专业修复意见进行全面修复，如此方可从根本上解决该质量问题，对上诉人的上述观点本院难以采纳。二、上诉人主张除了地坪下沉外的其他质量问题已超过保修期，故不应由其承担维修责任。对此，本院认为，原审查明情况显示，被上诉人在房屋交接后不久即发现房屋存在若干质量问题并于2011年1月21日提出维修要求，而上诉人至今未能进行全面修复，上诉人现以超过保修期为由拒绝承担维修责任，其主张并无事实依据，也有违诚信、公平原则，本院不予支持。三、上诉人提出系争房屋系毛坯交房，内墙和顶板并非刷的涂料而是批的白色腻子。现被上诉人二审期间已向本院表示同意相关房间内墙和顶板按原设计、施工规范要求批腻子，此系被上诉人对自身权利的合法处分，于法不悖，本院予以认可，并对修复方案进行相应调整。四、上诉人主张插座线管内电线、配电箱和不锈钢栏杆的维护属物业公司责任，且插座线管内电线、配电箱被偷原因在被上诉人，故上诉人不应承担修复责任，本院认为，该两项问题均系上诉人未及时、全面履行保修义务所致，且上诉人上述主张并无确凿依据佐证，本院不予采信。综上，除前述涉及的修复方案调整内容外，上诉人应按照司法鉴定意见书确定的修复方案将系争房屋质量问题予以修复。

关于争议焦点二，如前文所述，上诉人对相关房间的内墙和顶板应承担批腻子的修复责任，对插座线管内电线、配电箱和不锈钢栏杆亦应承担修复责任。关于内墙和顶板修复费，被上诉人二审期间表示同意该项修复费按批腻子的费用进行计算，原审鉴定机构已明确内墙、顶板按批腻子进行计费，费用为10,645元，因此本院采纳鉴定机构意见，确认内墙和顶板批腻子的修复费为10,645元。原审鉴定机构关于插座线管内电线、配电箱和不锈钢栏杆的修复费用的认定并无不当，原审予以采纳正确，本院予以确认。综上，本院对原审判决确定的修复补偿费由27,817元调整为24,909.5元。

关于争议焦点三，上诉人以租金损失诉讼请求超过诉讼时效，被上诉人无证据证明其发生了租金损失，租金损失每月2,000元标准过高且非上诉人订立合同时可预见到或者应当预见到的损失，以及被上诉人未采取合理措施防止损失扩大等为由，主张不应支持被上诉人关于租金损失的诉讼请求。对此，本院认为，相关鉴定意见已明确系争房屋底层客厅存在地坪下沉问题，需要将客厅全部混凝土地坪全部铲除后方可进行全面修复，显然该质量问题属于主体结构问题且直接导致被上诉人无法正常入住使用系争房屋，被上诉人主张系争房屋对外出租的租金损失，于法有据，本院予以支持。同时，从该质量问题的性质看，应由上诉人承担修复义务实属毋庸置疑，上诉人认为被上诉人未采取合理措施防止损失扩大，系将自身责任推卸给被上诉人，对其该观点本院难以认同。上诉人主张被上诉人的该项诉请超过诉讼时效，本院认为，被上诉人于2011年1月21日即提出维修要求，并将房屋钥匙托管于物业公司，而上诉人始终怠于履行修复义务，导致被上诉人利益受损，原审认为被上诉人主张损失赔偿请求权的诉讼时效应自修复之日起计算，本院予以认可，对上诉人关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。至于租金损失标准，被上诉人基于毛坯房租金价格主张每月3,000元的损失赔偿标准，原审在此基础上综合相关因素酌定为每月2,000元并无不当，本院亦予认可。

律师点评

本案是一起比较典型的房屋质量纠纷案件，房屋所出现的质量问题比较有代表性，由本案小业主的一些诉讼请求引申出的问题也较富讨论意义。

一、质量纠纷的类型以及相应承担责任类型

1、通常的房屋质量问题包括：（1）、楼体不稳定，如过了沉降期依然沉降不止，不均匀沉降等；（2）、裂缝，如楼板裂缝及墙体裂缝；（3）、渗漏，如水平渗漏及垂直渗漏；（4）、墙体空鼓、墙皮脱落；（5）、隔音、隔热效果差；（6）、门窗密闭性差、变形，如本案中情形；（7）、上下水跑冒漏滴；（8）、水、电、暖通、气设计不合理，影响小业主正常使用；（9）、公用设施设计不合理，质量不过关，如楼梯位置不方便等。

2、针对上述房屋质量问题，开发商应承担的责任应视情况而定。根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖司法解释》）及相关规定，开发商因房屋质量问题所承担的责任主要一是维修责任及赔偿责任，二是退房责任。

开发商所承担的维修责任，根据《商品房买卖司法解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”对于本条应正确理解，关联案例1中开发商在庭审时辩称，法院不能直接判定其负给付义务，认为其未完成维修的情况下，直接判决开发商承担给付责任，违背司法解释，二审时巢湖中院认为，该条规定前后两句是并列关系，不能推断出买受人必须先维修，然后才能向出卖人主张修复费用的结论。此种解释并未点出问题的关键，费用（损失）的赔偿并不以发生为要件，应能确定即可，《合同法》第一百三十一条中关于违约损失包括合同履行后可以获得的利益，即非发生但若能确定的损失，法院也同样支持便是一例。因此，只要开发商未依约修复且房屋维修费用能够确定，法院就应予支持，而无需等开发商拖延修复。

之前我国房价一直维持上行趋势，所以当出现房屋质量纠纷时，大多数小业主要求房产开发商承担责任主要集中在维修责任上，但当出现房屋价格下跌时，小业主的要求就发生了转变，退房的要求随之增多，这同时就提出了一个问题：什么样情况下小业主的退房要求能被支持？目前我国法律对退房的相关规定主要集中在《商品房买卖司法解释》、《商品房销售管理办法》中，其中规定房屋主体结构质量经核验确属不合格及房屋质量问题严重影响正常居住使用小业主方可主张退房，其他房屋质量问题开发商承担维修及赔偿责任。同时，有的地区商品房销售合同范本也列明了房屋主体结构质量经核验确属不合格小业主可主张退房，如《上海商品房出售合同》。

实践中，对于“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的理解存在争议，我国尚未对此做出更清晰的界定，一般而言，“房屋质量问题严重影响正常居住使用”应同时兼具如下两种情形：

（1）影响居住使用与房屋本身特性有关。房屋的绝大部分都应具有满足居住于使用的功能，如果这些部分出现瑕疵，都会影响到该房屋的居住与使用，如房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂、地面空鼓、墙皮脱落等。

（2）程度必须到“严重”，因此赋予法官以自由裁量权。有两个标准可供参考 ：一是危害居住人的程度，如果已经为怀居住人的生命安全，直接认定影响居住使用，如果危害居住人健康，则居住人应以医院病历证明或相关部门技术检查认定结论为准。二是不可修复或修复次数过多，成本过大。如果多次修复仍难以达到其应有的状态，也应认定为严重影响到居住人享用房屋的正常使用功能和用途。

二、买受人因房屋质量纠纷向开发商要求赔偿损失的范围

1、《商品房买卖司法解释》第十三条规定了“修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，但该条在实际操作中往往很难准确把握，本案中，买受人还主张要求自保修之日起至实际修复之日止的租金。

2、开发商在维修过程中买受人能否主张租金损失？本案中，二审法院认为，该质量问题属于主体结构问题且直接导致无法正常入住使用系争房屋，买受人主张系争房屋对外出租的租金损失，于法有据。因此，若房屋质量问题确实引起了买受人使用的障碍（该等质量问题与上述“严重”的情况类似，法官拥有自由裁量权），买受人即有权向开发商主张该等损失。

三、房屋质量问题能否成为拒收房屋的理由

买受人能否以房屋存在质量问题向开发商主张拒收所购房屋并进而要求开发商承担违约责任。关联案例5中周吉高以房屋存在大门锁坏、电灯未安装为由拒收所购房屋，两审法院均未支持。

除合同有专项约定外，买受人应依据《合同法》第一百四十八条规定主张，该条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。因大门锁坏及电灯未安装并不能致使房屋买卖合同的目的实现，故不能拒收并主张违约责任。

另需引起注意的是，根据《商品房买卖司法解释》第十一条规定：买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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