房屋买卖合同纠纷？2000000份裁判数据告诉你 最高院裁判规则

大数据来源

时

间：2019年6月21日之前

案例来源：Alpha案例库

案

由：房屋买卖合同纠纷

案件数量：2140186件

整体情况

从上方的年份分布可以看到，房屋买卖合同纠纷案例数量伴随文书公开，基本呈逐年增长的趋势。

从地域分布来看，当前房屋买卖合同纠纷案例主要集中在四川省、广东省、河南省，分别占比8.48%、7.06%、5.71%。其中四川省的案件量最多，达到181477件。（注：此处显示该条件下案例数量排名前五的省份。）

案由分布

从上面的案由分类情况可以看到，房屋买卖合同纠纷当前最主要的案由是其他案由，有1154938件，占一半以上，其次是商品房预售合同纠纷，商品房销售合同纠纷，商品房预约合同纠纷，农村房屋买卖合同纠纷。

行业分布

从上面的行业分类情况可以看到，房屋买卖合同纠纷当前的行业分布主要集中在房地产业，租赁和商务服务业，批发和零售业，金融业，建筑业。

程序分类

从上面的程序分类统计可以得出房屋买卖合同纠纷下当前的审理程序分布状况，其中一审案件有1361699件，二审案件有366065件，再审案件有51392件，执行案件有345272件。并能够推算出一审上诉率约为26.88%。

裁判结果

一审裁判结果

通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下全部/部分支持的有603486件，占比为44.32%；撤回起诉的有317594件，占比为23.32%；其他的有311889件，占比为22.90%。

二审裁判结果

通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有219764件，占比为60.03%；撤回上诉的有59978件，占比为16.38%；改判的有40996件，占比为11.20%。

再审裁判结果

通过对再审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有31833件，占比为61.94%；提审/指令审理的有8422件，占比为16.39%；撤回上诉的有3639件，占比为7.08%。

执行裁判结果

通过对执行裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下其他的有101198件，占比为29.31%；终结本次执行程序的有100823件，占比为29.20%；终结执行的有59767件，占比为17.31%。

标的额

通过对标的额的可视化分析可以看到，标的额为50万元以下的案件数量最多，有1096584件，50万元至100万元的案件有62729件，100万元至500万元的案件有55248件，500万元至1000万元的案件有6586件，1千万元至2千万元的案件有2530件。

审理期限

通过对审理期限的可视化分析可以看到，当前条件下的审理时间更多处在31-90天的区间内，平均时间为88天。

最高院裁判规则

1、出卖人未取得《商品房预售许可证》是否导致商品房预售合同无效？

【裁判宗旨】出卖人如未取得涉案房屋的《商品房预售许可证》即销售商品房，买卖双方签订的商品房预售合同自始无效，但在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定为有效。

【律师评析】最高人民法院对此类案件的裁判观点完全一致，即依据相关法律规定，确认出卖人未取得涉案房屋《商品房预售许可证》而与买受人签订的商品房预售合同无效；但在确定违约责任、划分买卖双方过错责任环节尺度不一，既有判令出卖人按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金的，亦有判令按照同期存款利率标准承担违约责任，或按照其他酌定比例划分违约责任，司法裁判尺度有待统一。

2、逾期办证是否承担违约金？

【裁判要旨】在《商品房买卖合同》合法有效的情况下，出卖人未在《商品房买卖合同》约定的期限内将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案，已构成违约，应当按照《商品房买卖合同》的约定支付相应的违约金。

【律师评析】根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，购房者本身是申请办理房屋权属证书的法定义务人，开发商具有协助义务，基于开发商对办理房产证的协助义务，现实情况中，尤其是对于购买商品房的购房者而言，可以在购房合同中约定由开发商代为办理房屋权属证书。如果出现开发商逾期办证的情况，要由开发商向购房者承担相应的违约责任，而与银行没有关联性，购房者可要求开发商承担赔偿责任。

3、延期交房是否承担违约金？

【裁判要旨】在《商品房买卖合同》合法、有效的情况下，出卖人未在《商品房买卖合同》约定的期限内向买受人交付房屋的，应当按照《商品房买卖合同》的约定支付相应的违约金。因不可抗力原因导致出卖人无法按期交付房屋的，不可抗力原因持续时间应在逾期交付时间中予以扣减，买受人收房后主张自收房之日至竣工验收备案之日的逾期交房违约金，不予支持。在约定交房日期买受人拒绝接受房屋，之后出卖人通过公告方式交付，不视为逾期交房。

【律师评析】在采集的数据案例中，买受人主张逾期交房的主要原因为出卖人未建造完毕房屋、买受人拒绝接收房屋，其中买受人拒绝接收房屋的理由均为房屋不符合交付条件或存在质量问题。然而在商品房买卖合同关系中，逾期交付房屋与房屋是否符合交付条件分别为《商品房买卖合同》不同条款的约定内容，为两个不同层面的问题。因此出卖人构成逾期交房的违约情形应同时具备两个条件：

第一，因出卖人的原因未在《商品房买卖合同》约定的期限内交付房屋；

第二，买受人尚未接收房屋。如果买受人因交付条件或者房屋质量问题拒绝接收房屋，应当向出卖人主张未达到交付条件的违约责任或者要求出卖人承担质量保修责任，否则在《商品房买卖合同》约定了公告送达方式的情况下，买受人因上述问题拒绝接收房屋从而主张逾期交付的违约责任很难得到法院支持。

4、购房人因卖房人违约而遭遇限购政策，还能否请求合同继续履行？

答：为遏制当前部分一、二线城市房地产市场价格上涨过快，国家出台了一系列调控政策。由于相关政策不断升级且陆续出台，实务中因合同订立、履行等遇到阻碍而产生的纠纷不在少数，有的还诉至法院。人民法院需要根据不同情况，作出妥善处理。例如在检索的案例中，由于守约方被认定为限购对象，不具备购房的主体资格，法院一般不宜判令合同继续履行，应判决解除房屋买卖合同。不过，结合双方履约情况分析，守约方如果已经履行合同义务，那么在违约方也依约履行的情况下，双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续，合同目的就能够实现。因此，对守约方请求合同继续履行的主张虽不能支持，但是守约方主张追究违约方的违约责任并赔偿其所受损失的合理诉求，人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护的。

周律师，北京市康达（苏州）律师事务所律师、国家二级心理咨询师。

律师执业领域为民商事诉讼与刑事法律服务，主要进行公司法与家事法律的融合，研究处理夫妻家庭公司股权的复杂疑难问题以及刑事法律风险防范，并对婚姻家庭财产与子女问题、遗产与继承、家族财富传承等领域深入研究，以及家族财富传承架构设计。