【建纬观点】开发商在商品住宅交付阶段面临的主要法律风险及防范（一）
作者介绍
王勇，上海市建纬律师事务所合伙人、律师。曾在法院审判庭工作多年， 执业后为多个大型基础设施建设项目、住宅商品房项目开发等提供非诉及诉讼等法律服务。目前主要服务方向为房地产开发、建设工程、市政基础设施建设、公司治理等诉讼、非诉讼法律服务。
李徐伟，上海市建纬律师事务所房地产团队执业律师。毕业于复旦大学，法律硕士，目前在读北京大学创办的国内第一个国际工程法研修班。主要执业方向为房地产与建设工程、PPP、公司业务等领域，曾长期到项目现场为大型施工企业提供建设工程全过程法律服务。
【摘要】商品住宅交付阶段是房地产开发企业在商品住宅开发过程中的重要环节，是比较复杂、容易引起商品房买卖合同纠纷的主要阶段，本文从开发商的角度探讨商品住宅交付阶段面临的主要法律风险以及可采取的相应防范措施，为解决商品住宅交付阶段存在的潜在纠纷风险提供一些建议。
【关键词】 开发商 商品住宅 交付 法律风险 防范
商品住宅属于商品房的一种，笔者拟探讨商品住宅交付阶段开发商面临的主要法律风险及防范措施，因商品住宅与商品房在法律适用上基本一致，所以如本文涉及商品住宅与商品房不一致的规定，笔者将特别说明。
在商品住宅交付阶段，房地产开发企业（下称“开发商”）的主要合同义务是按约定向购房人交付商品住宅。商品住宅的交付在商品住宅买卖合同中具有重要的法律意义，它不仅与房屋所有权的变动和风险责任的承担密切相关，同时也是确定房屋保修期限、办理房产证的起算日的依据等等。故，做好商品住宅的交付有助于开发商防范交付阶段可能出现的法律风险，对避免发生纠纷甚至是群体性事件，具有重要的意义。
一、商品房交付概念
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“司法解释”）第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
《司法解释》使用 “交付使用”的概念，有别于物权理论上导致物权变动的“交付”的概念。使用“交付使用”的概念在于我国在制定《司法解释》时并没有颁布物权法，也没有规范的不动产变动登记制度，然而，在商品房买卖实践中却经常出现房屋已交付较长期限，但房屋的产权登记并没有办理至购房人名下，导致了房屋的实际占有与所有权转移登记发生严重脱节的情况。所以，一旦发生纠纷就很难明确责任和风险的承担，例如开发商交付违约，会涉及到交付违约的起算时间、违约金的计算时间等问题，极易给购房人带来利益损失。诸如此类问题，如严格按照物权理论上关于交付的观点处理，对开发商同样不公平，故，《司法解释》将转移占有视为交付使用，赋予其交付的法律效力，但需要注意，此种法律效力因没有登记，并不会发生对抗第三人的法律效力。为与物权理论上的“交付”相区别，避免造成混乱，《司法解释》采用了“交付使用”之概念。在此，通说观点认为，《司法解释》的本条规定并不是对房屋所有权转移理论的修正。
所以，开发商在理解商品房交付时，应注意区分《司法解释》规定的“交付使用”与物权理论上的“交付”的区别与两者所具有的不同法律效果。简言之，商品房交付意指司法解释规定的“交付使用”，而非物权法上能够导致物权变动的“交付”。
二、商品房交付中的相关重要事项
在商品房交付的过程中，开发商需要重点理解商品房的交付时间、条件、方式、程序、法律后果以及可能涉及的重要文件。
（一）商品房的交付时间
开发商应以《司法解释》规定的“交付使用”作为判断商品房交付时间的标准。但是，如何界定商品房交付的时间，司法实践尚无统一观点。
目前主要存在三种观点，第一种观点认为应以将房屋的钥匙交付给购房人时为准；第二种观点认为应以交付商品房所有权证书时为准；第三种观点认为应以房屋实物与所有权转移的完全交付之时为准。笔者认为，以上三种观点均存在一定的合理性，但如何界定，还应结合实际情况作具体分析。如合同没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的情况下，开发商对房屋的转移占有，即为合同约定的房屋交付使用。也即，开发商只要在合同约定的期限向购房人交付了房屋，实践通常表现为交钥匙，就意味着开发商已履行了合同约定的交付房屋的义务；如合同明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权转移登记的，则开发商应按约定履行义务。这也符合司法解释规定的“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外“的立法本意。
此处，开发商需注意，开发商履行了交付义务并不意味开发商的合同义务已经履行完毕，根据相关法律规定，开发商还应协助购房人办理房屋所有权登记，将房屋所有权转移给购房人。
（二）商品房的交付条件
商品房交付条件是指在商品房具备何种条件时，开发商可以与购房人办理房屋交付手续。商品房的交付条件，包括合同约定的交付条件与法律规定的交付条件。如合同明确约定具体交付条件的，则依约定履行，但约定的交付条件低于法律强制性规定标准的除外；如合同未明确约定具体交付条件的，则应以法律规定为准。
我国《合同法》、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规规定的房屋交付条件是“验收合格”。如合同对“验收合格”的具体标准有明确约定，从其约定，但如合同对“验收合格”的具体标准并没有具体约定时，则在司法实践中可能会出现比较大的争议。
实践中比较容易出现争议的是法律规定的“验收合格”意指工程质量验收合格、综合验收合格，或还是备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》。认定的标准不同，对开发商的义务承担有比较大的影响，关于此问题法律目前尚未做出明确的规定，所以司法实践中认定的标准也千差万别。相比工程质量竣工验收合格，《商品房竣工验收备案表》是经建设部门确认可以交房的相关文件，具有较高的可信度，故笔者认为，对于一般的商品房的“验收合格”应以备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》为准，更能平衡合同双方利益。而对于综合验收合格的认定标准，虽然比较有利于全面保护购房人的权益，但由于综合验收权全权由建设行政主管部门行使，容易造成建设行政主管部门审批权过大，而庞大繁杂的审批程序也极易造成行政效率低下，不利于公平保护开发商的相关权益。
但是，对于商品住宅的住宅小区等群体房地产开发项目的“验收合格”，应按《城市房地产开发经营管理条例》第17条、第18条的规定进行包括工程质量监督、规划、消防、人防的综合验收。此外，《商品房销售管理办法》第7条第6项还规定了房屋配套基础设施的交付条件，即供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。我国部分地方在此基础上做了更为详细的规定，如《上海市新建住宅交付使用许可规定》第2条规定：“本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。”第5条则规定了配套设施应符合的条件。此处开发商需注意，由于我国的工程竣工验收合格，只是初步的竣工验收合格，并不是对工程进行的全面验收合格，所以在收房后如发生质量问题的，开发商不能以此处的“验收合格”当然对抗购房人提出的质量问题。
除以上相关规定外，《建设工程价款结算暂行办法》第21条还规定：“工程竣工后，发、承包双方应及时办清工程竣工结算，否则，工程不得交付使用，有关部门不予办理权属登记。”笔者认为，该条规定出发点虽好，但并不合理，而且在实践中不具有可操作性，尤其是在发承包双方发生重大争议甚至解除合同的情况下，最终结算工程款可能要经过漫长的多轮诉讼方能得到解决。另外，该暂行办法效力层级低，实践中无论是人民法院，还是相关行政主管部门并不必然适用。
（三）商品房的交付方式及程序
我国关于物的交付方式主要有实现交付、拟制交付、简单交付以及占有改定。实践中主要是实现交付，即开发商将房屋现实的、直接的支配力转让给购房人。开发商的房屋交付行为作为商品房买卖合同履行中的重要环节，并不同于普通买卖合同中的交货，而是合同程序性与专业技术性紧密结合的活动。从程序上，开发商的房屋交付行为包括了开发商应按合同约定通知收房、交付房屋与购房人进行初步的质量验收、最后双方进行书面确认四个基本环节；从专业技术上，则涉及房屋的质量验收、相关房地产资料转移与出示，等等。所以，商品房的交付程序是合同程序性与房屋技术性的结合，是书面通知、交付房屋、初步质量验收、提示必要文件资料、书面确认等一系列动作的集合，开发商在实务操作中应予以重视，而不应将其理解为仅是转移房屋占有的简单行为。
（四）商品房交付的法律后果
《司法解释》第11条规定房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。概言之，商品房交付在法律上是房屋毁损、灭失风险划分的标志，同时在实践中也是开发商开始承担保修责任，购房人开始缴纳物业费的时间点。
如前述，开发商交付房屋的行为并不是物权法上的“交付”，不能发生房屋所有权转移的法律效果。根据我国法律规定，不动产所有权的转移须到法定机关办理产权登记。
（五）商品房交付涉及的相关文件
在商品房交付的过程中主要涉及的文件有“五证”、“两书”、“三表”、“一通知”。此处，“五证”分别指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》；两书分别指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；“三表”分别指《竣工验收备案表》、《房屋实测面积表》和《住宅工程质量分户验收表》；“一通知”指《交房通知书》。
以上文件有的影响房屋买卖合同的效力，有的影响开发商交房行为的有效性，所以开发商应依法依合同约定办理或取得。
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