最高院裁判观点：买卖已被法院查封的财产，合同有效

来源：法客帝国

最高人民法院（2016）最高法民申1365号

本院认为，本案争议焦点为，本案二审法院认定合同有效的主要事实是否缺乏基本证据证明以及适用法律是否错误。

1.二审法院认定合同有效的主要事实是否缺乏基本证据证明

二审法院对案涉合同效力，系通过会议纪要和协议书，以及福建高院为何易所做笔录等相关证据进行认定的。

关于福建高院为何易所做笔录的认定问题。金龙公司没有证据证明该笔录内容为虚假，二审法院以此份笔录作为佐证，强化对债权转让合同真实性的认定。而退一步讲，即使没有何易在场的证明，也无法否定案涉合同签订时存在债权转让协议以及魅力公司受托看管维护房屋的事实。二审判决并不存在仅根据何易的单方表述而认定事实的情形。

关于二审法院认定魅力公司作为债权受让人的问题。二审法院在判决中认定魅力公司为债权受让人，是指认定魅力公司在签订案涉合同时具有债权转让合同中债权受让人的法律地位，而非确认魅力公司已经实际取得了债权。魅力公司在签订案涉合同时的法律地位有债权转让协议等证据证明。

关于二审判决认定案涉合同目的的问题。

2．二审法院认定案涉合同效力所适用的法律是否正确。

金龙公司主张魅力公司处分标的物的行为符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项的规定，应当追究刑事责任。而这一情形又符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应当认定合同无效。案涉会议纪要和协议书是金龙公司与魅力公司经过协商达成，是双方当事人当时的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。而涉案房产存在被查封的障碍，房产不能办理过户，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定，转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的追究其刑事责任，但该规定并未明确处分查封财产合同的效力，金龙公司以此主张会议纪要与协议书无效，理由不能成立，山东高院在二审程序中适用法律并无不当。

附：山东省高级人民法院（2015）鲁商终字第361号

二、关于本案所涉会议纪要和协议书的效力问题

金龙公司主张本案所涉会议纪要和协议书无效的主要理由是魅力四射公司以债权受让人的身份与其签订会议纪要和协议书构成胁迫、欺诈，并且会议纪要和协议书所涉房产已被法院查封，不得转让。本院认为，本案所涉会议纪要和协议书应为有效。理由如下：

第一，魅力四射公司以债权受让人的身份与金龙公司签订会议纪要和协议书，是在魅力四射公司与高士通公司签订债权转让协议、高士通公司委托魅力四射公司看管和维护抵押房产之后，且魅力四射公司与金龙公司签订会议纪要和协议书时，原债权人高士通公司委托的嘉沃公司项目经理何易也在场，魅力四射公司对金龙公司并不构成欺诈。金龙公司主张魅力四射公司与其签订会议纪要和协议书的行为构成胁迫、欺诈，证据不足。退一步讲即使构成胁迫、欺诈，金龙公司所享有的也仅是撤销权，而并不必然导致本案所涉会议纪要和协议书无效。

第二，本案所涉会议纪要和协议书，是金龙公司与魅力四射公司就查封房产的恢复建设、手续完善和对外销售等所签订的协议。魅力四射公司作为债权受让人，金龙公司作为被申请执行人，双方签订会议纪要和协议书的目的是为完善抵押房产手续、增大抵押房产价值、实现债权抵押权以及充分保障债务人金龙公司的利益，其性质不同于处分法院查封房产的买卖合同。该会议纪要和协议书是金龙公司与魅力四射公司经过充分协商达成，是双方当事人当时的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。

第三，本案所涉会议纪要和协议书的性质即使是针对法院查封房产的买卖合同，根据物权变动与其原因行为的区分原则，本案所涉会议纪要和协议书也并不当然无效。查封房产的买卖合同是物权变动的原因行为，其只有存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形时，才应被认定为无效。至于涉案房产存在被查封的障碍，房产不能办理过户，属于物权变动问题，其不影响作为物权变动原因行为即买卖合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款规定“被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”，但未规定就房产所签订的转让合同无效，金龙公司以此主张本案所涉会议纪要和协议书无效，理由不能成立。

第四，本案魅力四射公司的身份具有特殊性。2010年4月2日魅力四射公司与原债权人高士通公司签订债权转让协议，2010年6月和9月魅力四射公司以债权受让人身份与抵押人金龙公司分别签订本案所涉会议纪要和协议书。之后由于债权转让款的支付问题，魅力四射公司与高士通公司产生争议。但中国国际经济贸易仲裁委员会已就双方争议作出了仲裁裁决，裁决魅力四射公司与高士通公司签订的债权转让协议合法有效，魅力四射公司支付债权转让款4564万元，高士通公司履行债权转让的通知义务。只要魅力四射公司支付剩余债权转让款，魅力四射公司就能取得对涉案房产的抵押权，魅力四射公司与金龙公司所签订的会议纪要和协议书也就能得到实际履行。所以本案所涉会议纪要和协议书也不宜认定为无效。