最高院：尚未登记的不动产的查封应该如何操作？

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裁判要旨：查封不动产时，如该不动产尚未进行权属登记，则可通过通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告的方式完成查封；如果该不动产存在权属登记，则应当以通知有关登记机关办理登记手续的方式完成查封，此时，未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。

案例索引：《中国建设银行股份有限公司兰州西固支行、交通银行股份有限公司甘肃省分行等借款合同纠纷执行案》【（2021）最高法执监351号】‍

争议焦点：尚未登记的不动产的查封顺位如何确定？

裁判意见：最高法院认为，甘肃高院、兰州中院认定交行甘肃分行对案涉小区330套房产的查封顺位先于建行西固支行存在事实不清和法律依据不足问题。具体为：

根据查扣冻规定第七条和第八条的规定，查封不动产时，如该不动产尚未进行权属登记，则可通过通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告的方式完成查封；如果该不动产存在权属登记，则应当以通知有关登记机关办理登记手续的方式完成查封，此时，未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。本案中，根据兰州新区不动产中心于2019年12月26日向兰州中院出具《各家法院查封二十一冶建设集团有限公司“瑞岭翠苑”房产的时间》，天津市第一中级人民法院于2018年1月3日即在兰州新区不动产中心对案涉小区55套房产办理了查封登记，即案涉小区在2018年1月至少有部分房产可以办理查封登记，因此，在兰州中院执行交行甘肃分行申请执行一案时，案涉小区的房产是否可以办理查封登记以及有多少套可以办理查封登记，是判断该查封行为是否可以优先于在后的查封行为的基础，对此事实，甘肃两级法院并未查清。同时，兰州中院（2018）甘01执保326号协助执行通知书没有载明查封的案涉小区房号，如何区分其与本案以及其他案件查封房屋的关系，亦需要进一步查清。此外，申诉人还提出兰州中院在执行交行甘肃分行申请执行一案时并未实际在案涉小区显著位置张贴公告，此事实对于认定查封效力有基础意义，应当一并查清。兰州新区不动产中心出具的查封时间说明只是对事实的描述，各查封行为在法律上的效力顺位，应依法予以判断。因此，执行法院应当在查明案涉小区共有多少套房屋、不同时间段的权属登记情况、各个案件查封了多少套（是否有具体房号）、拟拍卖或实际拍卖了多少套以及互相之间的重合关系等基础事实的前提下，确定以二十一冶集团公司为被执行人的各个执行案件中对案涉小区房屋的查封顺位，依法执行本案。