【建纬观点】关于《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中部分要点的理解探析

前言

2023年4月20日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）（下称“《批复》”），《批复》内容虽短，但对于目前形势下“烂尾楼”现象频发导致的大量商品房项目纠纷中，购房者房屋及房款请求权、工程款优先受偿权、抵押权和其他债权相关问题的处理作出了重要指示，除各级法院外，房地产企业、施工单位、购房者、银行、破产管理人等主体都应当予以关注。《批复》发布后引发了热烈讨论，本文将从可能存在争议的优先权权利冲突及对“以居住为目的”的理解两方面，结合既往法规政策及司法案例，就规定的部分要点进行探讨分析，以供读者参考。

笔者认为，导致本次《批复》出台及产生争议和讨论的根源在于，为了维护社会公共利益及践行公平合理原则保护部分群体的利益，出现了几种优先权的情形，包括建设工程价款优先受偿权、购房者优先权、抵押权人优先权等，包括在房地产企业破产诉讼及执行纠纷中，几种优先权常常同时出现但又指向同一标的物，此时需要明确多种优先权产生冲突时的权利顺位，对此也出台了一系列的相关规定及解答。就这些优先权设置的目的，特别是工程优先受偿权已有太多文章进行分析探讨，本文不再赘述，现就《批复》中关注的问题例举探析如下。

一、《批复》第二、三点设置的目的探析

（一）属于对购房者优先权的再次明确

不论是《批复》第二条规定的房屋交付请求权还是第三条规定的价款返还请求权，我们暂统一表述归于购房者优先权。根据理论界主流观点及最高院采纳的“物权期待权”理论，购房者优先权系基于对购房人生存权和居住利益这一更高价值的维护，在购房人未取得房屋所有权但仍赋予其类似所有权人的地位，以物权的期待权确定其优先于其他金钱债权人及其附属权利人的地位并排除强制执行的效力。同时，对于普通个人购房者来说，其有充分理由相信开发商在预售情况下，购买的房屋不存在任何权利瑕疵，如果在购房人已支付购房款或大部分购房款的情况下，不能取得房屋，则其对于交易安全的信赖就会受到损害。为了保护交易安全及减少交易成本，提高交易效率，应当赋予处于弱势地位的购房者优先权。

虽然并未如建设工程价款优先受偿权及抵押权优先权一样在《民法典》中予以明确，但纵观相关规范文件沿革，购房者优先权规则在我国民法体系中一直存在。2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称“《2002批复》”）第二条、2005年《最高人民法院执行工作办公室关于最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（下称“《2005答复》”）、2014年《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（下称“《2014答复》”）、2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议和复议规定》”）、2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称“《九民纪要》”）第125、126条中均不同程度地提及了对商品房消费者权利的优先保护，同时限制规定了该优先权的行使范围和条件。

实务中该规则的适用常见于执行异议之诉及商品房销售合同纠纷，如在（2019）最高法民终537号判决中，最高人民法院最终判决购房者排除了土地使用权抵押权、在建工程抵押权及房地产抵押权人的执行。在（2023）辽01民终294号商品房销售合同纠纷中，法院判决认定购房者权利优先于银行享有的在建工程抵押权，并要求银行与开发商办理解除抵押手续。

（二）《批复》为何需进一步明确了在满足条件的前提下，购房者优先权优于工程款优先受偿权、抵押权及其他债权的探析。

根据 1、《2002批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该条在原则上简单确认了商品房消费者权利优先于建设工程承包人优先受偿权、抵押权及其他债权的优先保护顺序。

2、《2014答复》第二条明确，对于《2002批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。同时建议山东高院在破产程序中适用《2002批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定。该《2014答复》的背景案件为山东省济南市三联集团彩石山庄项目案，案件争议焦点在于涉及的众多主体之间的利益如何平衡、债权清偿的顺序如何确定，最终济南中院根据《2014答复》，按照购房者的权利顺位优先于建筑工程承包人和抵押权人受偿的规则安排了债权清偿顺序，最高法认为其为“全国确保公正司法典型案例”，并将其写入了工作报告。

3、《执行异议和复议规定》第29条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。即在执行程序中，符合条件的购房人有权排除其权利的执行。

4、《九民纪要》第125条规定，“……房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定“……人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。……”即在执行异议之诉中可直接适用《执行异议和复议规定》第29条。

《九民纪要》第126条规定，“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持……”再次明确了，执行程序中购房者优先权优先于抵押权。

综上可见，在《批复》出台前，根据上述《2002批复》、《执行异议和复议规定》及《九民纪要》等相关规定，基本上已经确定了商品房消费者权利优先于工程款优先受偿权、抵押权的冲突处理规则。

但问题在于，《2002批复》已于2021年1月1日被废止，《执行异议和复议规定》和《九民纪要》也仅规定了购房者优先权可以排除执行，《批复》发布前，在债权顺位领域事实上存在制度真空。此外，《民法典》第四百零六条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”，明确赋予了抵押权的追及力，在抵押人将抵押物转让给他人的情况下，抵押权人有权向受让人主张抵押权，即受让人取得的是有抵押权负担的财产，其不得对抗抵押权人行使抵押权。该规定似乎否定了购房者的优先权，与《执行异议和复议规定》第29条存在矛盾，可能导致购房人在支付了大部分甚至全部房款后仍无法获得房屋所有权，而抵押权人同样无法处置抵押物，两种权利均无法实现。故，笔者认为，在《2002批复》同时被废止的情况下，《批复》的出台解决了购房者优先权与抵押权人对抵押物追及力问题，并确定了满足相关条件的情况下，在债权顺位上购房者请求权优先于工程款优先受偿权及抵押权人的优先权，如购房人选择解除合同，购房款优先返还可以最大程度地保障购房人利益，如购房人选择继续履行合同，优先保障其获得房屋产权。

二、关于购房者优先权的行使条件，其“支付全部价款”是否包括按揭贷款在内的问题探析

如上所述，只有在满足规定条件时，优先权利顺位规则才能予以适用，即购房者优先权的行使应当存在限制。在《批复》出台后，受到热议的一点就包括第二条支付价款的问题，第二条第一款规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”即其中的“支付全部价款”是否包括按揭购房情形下通过银行支付价款。对此目前会有两种观点上的理解，

第一种观点认为，购房者支付的全部价款应当包括其银行按揭贷款在内，毕竟购房者作为贷款主体，其银行贷款也是属于其向房屋出卖方已支付的价款范畴，开发商通常也是按收到的房屋全款开具票据及交付房屋。故，购房者的银行贷款是属于其已支付的部分。

另外，还有第二种观点认为，优先权顺序适用条件上，购房者支付的全部价款界定不应包括其银行按揭贷款。主要理由有以下几点：

1、从既往规定来看，《执行异议和复议规定》第29条要求的支付条件为“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，但该规定仅提供了排除执行的效果，《九民纪要》第126条就该条提示“但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。”即要求该规则谨慎适用。故，综合一直以来的立法精神及法条效果，《批复》第二条作为直接规定了购房者房屋交付请求权在债权顺位上具有优先性的法律效果，比《执行异议和复议规定》第29条仅排除执行更强，故其适用也应当更为严苛，相比29条仅要求支付超过50%的限制，第二条设置要求购房者实际自付全部价款才能适用该规定的限制，可能相对更符合立法逻辑。

2、另外，如前所述，最高院此前在针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的《2014答复》中，明确规定房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，同时参照《2002批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对其“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，认为应当理解为是既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权，《批复》属于在前述文件规定基础上进一步细化。故，如果直接概要的根据《批复》中第二条明确购房者优先权优先于工程优先受偿权，而不考虑项目实际情况，也不考虑对于对于“支付全部价款”的界定，则在认定购房者支付全部价款范围包括按揭贷款情况下，可能将间接导致放款银行的抵押权优先于建设工程价款优先权，而存在不符合《施工合同司法解释》第三十六条规定精神的问题。

综上述两种观点，笔者更倾向认可第二种观点，即《批复》中“支付全部价款”，不应当直接理解包括贷款按揭方式在内。对此，我们也会后续关注是否有相关规定及司法实践对此可能存在的争议予以明确。

三、关于《批复》中“以居住为目的购买房屋”的理解探析

对于设置购房者超级优先权的根本目的在于保障个体公民的生存及居住，如并非为此，那么也并没有最优先级保护之必要，显然最高人民法院也加了“以居住为目的”的限定，但焦点就在于如何界定“以居住为目的”的范围。如果对该范围的理解过于宽泛，有动摇民法基本原则之嫌，不利于法律公信力的塑造，同时可能造成部分投机者获利，违背保障弱势群体的立法本意；但如果对该范围理解过窄、限制过严，在目前房地产市场形势下，不利于激发市场活力，与近期国家层面释放的改善性住房需求政策不符。故一定程度上可以理解最高人民法院为何对其不作更加具体的规范，将其下放到法官自由裁量权的范围中，结合具体案例具体情况进行分析判断，似乎更为合适，但我们仍可以结合文件规定和司法案例来确认其基本内涵。

早在《2002批复》出台后，广东高院就曾就该批复向最高人民法院予以请示，最高人民法院在《2005答复》中回应，《2002批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释；而后，《执行异议和复议规定》第29条增加了“名下买受人名下无其他用于居住的房屋”的限制；对此，《九民纪要》第125条认为，“可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”根据体系解释规则，对《批复》第二条中的“以居住为目的”的理解以及对第三条的限制，笔者认为在司法实践认定方面，可也与上述规定保持一致，即名下无房或已有一房但为满足居住需要而另购房的。

同时，可以探讨以下几个问题的认定及探析

1、关于“居住目的”的认定探析

司法实践中，从最高人民法院近几年审判监督案件观点看，对于“居住目的”的认定，基本上是以房屋性质作为判断标准的。也就是说，如果购房者所购房屋的性质为居住用房，则认定为属于居住需要，这里包括包含居住功能的两用公寓等；如果所购房产为写字楼、门面房等经营需要的用房，则会被认定并非用于居住。

另外，这里较为特别的是车位是否属于“用于居住”？笔者认为可参考最高人民法院在甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行等申请执行人执行异议之诉系列案件中的裁判观点，“虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护”。

2、对于“名下无房”的认定探析

首先，参考司法实践层面，根据（2022）最高法民终149号案件裁判观点认为，“《执行异议和复议规定》第29条是基于对商品房消费者生存权优先保护就当事人权利顺位所作的例外规定，故对该条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形中的“买受人名下”应当作从宽理解，将买受人及其实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为买受人名下已有居住用房。”故，笔者认为可以购房者家庭为单位确认相对更为科学。

另外，根据最高人民法院在（2021）最高法民申4460号《民事裁定书》中的裁判观点认为，“若购房者的经常居住地与案涉房屋所在地不一致，且购房者无法证明其购买案涉房屋是为了满足基本的居住需求，则表明案涉房屋不涉及购房者基本的生存权，不影响其基本生活需求，此情形亦可认定不符合《执行异议和复议规定》第29条第（2）项之规定。”另外，根据《最高人民法院关于人民法院案例执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》也认为，这里的“无其他用于居住的房屋”，是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能否用于居住的房屋。故，笔者认为对该认定也需考量购房者经常居住地是否与案涉房屋一致。

四、结语

本次《批复》的发布在房地产领域执行和破产纠纷中化解权利冲突、确认权利顺位具有重要意义，不仅从规则上明确了对以居住为目的购房者最基础生存权益的最优先保护，同时在政策层面从司法角度给予了房地产市场信心与稳定，笔者认为，《批复》在运用规则解决社会实际问题保障社会公共利益与遵循法律基本原则维持法律权威性公信力上作出了较好的平衡，希望在接下来的司法实践中充分发挥作用，最大限度地保障各方合法权益。同时，站在施工方的角度，我们也建议其今后承接项目及履约也应当更加谨慎及注意风险防控。

作者简介

吴迪 律师

上海市建纬律师事务所合伙人律师，拥有法学、金融、工程管理（造价）复合学历背景及相应执业资格，多年行业领域实践经验。

擅长领域：不动产开发及运营、建设工程、基础设施、租赁住房、城市更新、重大争议纠纷解决、投融资并购及公司法相关等诉讼与非诉讼领域。上海市律师协会专业评定认证“建筑房地产”“公司法”律师。