【建纬观点】集体建设用地建设租赁住房政策观察（一）
编者按
为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，国土资源部（机构改革后为自然资源部）与住房和城乡建设部先后在2017年8月21日与2019年1月11日分两批确定18个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，第一批13个城市为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆与成都，第二批5个城市为福州、南昌、青岛、海口与贵阳，试点的18个城市已陆续出台了地方性试点实施方案，其中北京和上海的试点实施方案尚未在国土资源部的官网上公布。有鉴于此，本所房地产团队将陆续对已发布的18个试点城市实施方案的主要政策进行梳理回顾。
1、《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》
发布单位：国土资源部、住房和城乡建设部
发布时间：2017年08月21日
生效时间：2017年08月21日
时效性：现行有效
文号：国土资发[2017]100号
原文链接：
http://www.mohurd.gov.cn/wjfb/201708/t20170828_233077.html
为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，并于2017年08月21日发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《租赁住房试点方案》）（国土资发[2017]100号）。
该《租赁住房试点方案》从总体要求、试点内容、组织实施三方面做出了原则性规定。该试点目标通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
该《租赁住房试点方案》规定，试点城市应当完善试点项目审批程序、完善集体租赁住房建设和运营机制、探索租赁住房监测监管机制、探索保障承租人获得基本公共服务的权利。
2、《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》
发布单位：国土资源部、住房和城乡建设部
发布时间：2018年1月16日
生效时间：2018年1月16日
时效性：现行有效
文号：国土资厅函[2018]63号
原文链接：
/201801/t20180125_1747220.html
为加强利用集体建设用地建设租赁住房，建立租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居，国土资源部、住房和城乡建设部于2018年1月16日发布《关于沈阳等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》（以下简称《11个城市试点实施方案意见的函》）（国土资厅函[2018]63号）。
该《11个城市试点实施方案意见的函》表明原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。《11个城市试点实施方案意见的函》要求牢固树立大局意识和责任意识，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；把握正确方向，严格落实试点城市人民政府主体责任。试点城市要平稳有序实施试点工作，坚持城乡统筹，统筹规划城市、乡镇建设用地和空间布局；要统筹提高管理效能，求真务实、勇于创新，探索应用现代化信息管理平台和先进科技手段，在试点过程中研究加强公共服务配套，推进集体租赁住房纳入政府主导的住房租赁服务平台管理，加强土地市场动态监测监管，促进节约集约用地。试点城市不得随意改变试点实施方案内容。
3、《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》
发布单位：自然资源部、住房和城乡建设部
发布时间：2019年1月11日
生效时间：2019年1月11日
时效性：现行有效
文号：自然资办函[2019]57号
原文链接：
http://gi.mnr.gov.cn/201901/t20190116_2387957.html
为进一步加强利用集体建设用地建设租赁住房，增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，自然资源部、住房和城乡建设部于2019年1月11日发布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》（以下简称《5个城市试点实施方案意见的函》）（自然资办函[2019]57号）。
该《5个城市试点实施方案意见的函》表明原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。《5个城市试点实施方案意见的函》要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，严格落实试点城市人民政府主体责任。试点城市要聚焦市场需求，坚持城乡统筹；要规范审批和监管程序，明确集体建设用地建设租赁住房的项目申报主体，完善项目审批程序；要积极探索应用现代化信息管理平台和先进科技手段；认真组织实施试点工作，不得随意改变试点实施方案内容。
4、《南京市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》
发布时间：2018年1月16日
生效时间：2018年1月16日
时效性：现行有效
原文链接：
/201801/t20180125_1747220.html
按照《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）要求，并结合南京市实际，制定了《南京市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》（以下简称《南京试点实施方案》）。
《南京试点实施方案》提出，到2020年底，建成一批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目，建设集体租赁住房总建筑面积30万平方米左右，促进南京市房地产市场持续稳定发展。结合园区布局，美丽乡村、特色小镇建设等，根据农村存量集体建设用地现状分布情况，综合选取产业集聚度较高、区域配套设施完善、居住需求旺盛、建设规模适中、便于实施启动的地块作为试点项目选址。集体租赁住房项目原则上以有意愿和条件的镇街、村集体经济组织为项目实施主体，统一办理相关立项、规划、用地及建设手续。此外，支持集体经济组织自行运营管理租赁住房，并纳入全市住房租赁试点企业范畴，享受相应的扶持政策；鼓励集体经济组织将集体租赁住房委托给专门的住房租赁企业进行管理和运营。相关政府部门也会加大政策支持力度。
5、《杭州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》
发布时间：2018年1月16日
生效时间：2018年1月16日
时效性：现行有效
原文链接：
/201801/t20180125_1747220.html
为丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居，增加人民群众的获得感，并结合杭州市实际，制定了《杭州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》（以下简称《杭州试点实施方案》）。
《杭州试点实施方案》提出，以建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系为方向，审慎稳妥开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在萧山区、余杭区、富阳区、临安区、大江东产业集聚区范围内分别确定1-2个地块开展试点；建德市、桐庐县、淳安县可自愿申请开展项目试点。集体租赁住房由村集体经济组织作为项目的建设主体，并按规定办理基本建设程序。鼓励市、区国有企业与村集体经济组织合作，参与集体租赁住房的建设、运营和管理。房屋的租赁年期、经营方式和租金分配等事宜，由村集体经济组织与合作主体协商确定，并签订书面合同。此外，集体租赁住房应纳入杭州市住房租赁监管服务平台，实行统一管理，确保所有集体租赁住房严格用于对外出租。
6、《沈阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作实施方案》
发布时间：2018年1月16日
生效时间：2018年1月16日
时效性：现行有效
原文链接：
/201801/t20180125_1747220.html
依据《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号），并结合沈阳市实际制定了《沈阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作实施方案》（以下简称《沈阳试点实施方案》）。
《沈阳试点实施方案》提出，通过集体租赁住房项目，增加住房的有效供应，缓解住房供求矛盾。在沈阳市行政范围内选择试点项目分批开展，地块从小到大，从易到难，循序渐进，逐步开展，首期试点拟选择1-2个地块。重点选择基础设施完备，医疗、教育、交通等公共设施配套齐全，有较大人口住宿需求的区域。集体租赁住房项目可以由村镇集体经济组织自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营。此外，集体经济组织可以利用自有资金及向银行贷款建设租赁住房。县（市）、区政府则将承租人纳入居住地教育、医疗管理体系，享受沈阳市医疗服务项目及所在地义务教育，并将符合条件的集体租赁住房承租人纳入社保体系。
7、《成都市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》
发布时间：2018年1月16日
生效时间：2018年1月16日
时效性：现行有效
原文链接：
/201801/t20180125_1747220.html
为落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和要求，构建成都市稳定房地产市场长效机制，制定了《成都市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》（以下简称《成都试点实施方案》）。
《成都试点实施方案》提出，坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用，按照“政府主导、严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”要求，审慎稳妥推进试点。在成都市选取道路、医疗、教育等公共配套设施相对齐全，对租赁住房有较强需求的区域作为试点区域，包括产业园区（特别是产业新区）周边、特色镇周边、旅游型川西保护林盘等农村新产业新业态集聚区周边等。集体租赁住房项目可以由试点区（市）县政府成立国有公司，通过农地整理、城乡建设用地增减挂钩等方式开展土地综合整理，推动田、水、路、林、村综合整治。试点区（市）县政府为责任主体，村镇集体经济组织可以自主开发运营，也可通过联营、入股等方式参与，开展利用集体建设用地建设租赁住房项目。此外，建设的租赁住房应纳入属地政府房管部门，按租赁住房有关政策统一管理。
房地产业务部 简介
建纬房地产业务部在全国首创了包括项目发展初期的土地一级开发和土地使用权流转、房地产项目收购、合作建房、房产租售及抵押、银行按揭等在内的房产开发经营全过程法律服务模式，并在传统房地产开发项目之外，不断开拓新的服务领域。
上海市建纬律师事务所副主任、高级合伙人邵万权律师任部门主任，部门成员先后为名列世界500强前列的日本丸红株式会社在上海的房地产投资项目（好世樱园、好世凤凰城、好世麒麟园、好世鹿鸣苑等）的建设、销售、租赁、物业管理提供全过程法律服务及法律顾问服务；为上海证券交易所、中国金融期货交易所、中国证券登记结算有限责任公司投资建设的“上海国际金融中心项目”提供全过程法律服务及法律顾问服务；为上证所金桥技术中心基地项目开发建设提供全过程法律服务；为远东宏信广场项目开发建设提供全过程法律服务；为桂桥路115号金桥印刷厂改扩建工程项目等提供专项法律服务，具备丰富的房地产相关的法律服务实践经验。
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