【建纬观点】卖方一句不卖了，买方就只能“蓝瘦香菇”了吗？

作者介绍

俞斌，上海市建纬律师事务所合伙人律师，主要专注于房地产开发及建筑工程领域的诉讼和非诉讼法律服务。

本轮上海房价的暴涨尽显楼市奇葩本色：房价上涨过快，甚至超过双方约定解除合同的违约金金额，导致一些卖方宁可选择支付违约金，也不愿交付房屋。由于不少买方因所购房屋年限未满2年、公积金贷款年限未到等原因，约定的房屋过户时间比较延后。但在房屋过户之日前，卖方就提出解除合同，这往往会让买方处于十分尴尬的境地。一方面，因尚未到房屋过户之日，买方仅凭卖方口头提出拒绝履约的意思表示，很难追究其违约责任；另一方面，买方又担心卖方在过户日前会恶意处置房屋。像类似纠纷，近两个月内笔者就接到六位当事人的咨询。在此，对于当事人所提的几个共性问题，进行了整理归纳，以供参考交流。

问题一：买方要求继续履约，卖方是否可以单方解除合同，赔点违约金就了事？律师观点：生效合同系签约各方之间的法律，各方均应该恪守履行。除非有法律规定或合同约定，任何一方均不可以擅自解除合同。目前，法律尚未规定，在买方守约的情况下，卖方具备单方解除合同的权利；故，除非双方在合同中有明确约定，否则卖方不能随意解除合同。关于违约金：一般而言，买方可以关注两类违约金：一、合同解除时，卖方应该给付的违约金；二、卖方延迟交付房屋或办理过户登记的违约金。第一类违约金，适用前提是房屋买卖合同被解除，买方最终无法取得房屋所有权的，此时买方可按照双方合同约定的违约金追究卖方责任，或者按照实际损失要求卖方赔偿。第二类违约金，适用前提是买方不同意解除合同，待交付之日或办理登记之日到来后，卖方仍拒绝履约的，则按超期之日计算违约金。当买方不愿解除合同时，可以根据卖方实际履行合同的情况，来判定是否追究其逾期交付的违约责任。问题二：在交付日之前，卖方是否能够将房屋转让给别人？律师观点：若双方签订的是网签备案合同，在网签有效期内，合同是网上公示的，可以有效防止卖方“一房多卖”。但是需要特别提醒的是：上海市网签有效期一般为三个月，超过三个月后，即便双方未办理撤销网签的手续，理论上卖方还是可以将房屋转卖给第三方。超过网签有效期后，卖家可能与他人另行签订新的网签备案合同，虽然在新的网签合同中可能会载明在此之前已有过网签合同的事实，对第三方申请银行贷款会有障碍；但对于一次性支付全款的善意第三方而言，仍然可以在通过不动产登记部门的审核后，与卖房办理过户手续。若双方签订的合同非网签备案合同，比如双方自行签订的房屋买卖合同、房地产（买卖）居间合同等，上述合同可能也是合法有效的房屋买卖合同，但不具备公示性。若卖方再次将房屋转卖给善意第三方且办理了过户手续的，则房屋转让的事实将被确认。此时买方再要求主张房屋所有权的，将面临很大的难度。问题三：如何防止卖方将房屋转让给其他人？律师观点：1、若所购房屋为一手房屋的，则双方可根据合同约定，依法向不动产登记机关办理“预告登记”。所谓预告登记是指买卖双方签订买卖房屋等不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机关申请登记的一种行为。需要提示的是：办理预告登记一般需要双方共同到场方可办理，除非双方在合同中明确约定可由一方到场办理。在上海市房地产买卖合同（示范文本）的格式条款中并未约定可由一方办理预告登记，故若要单方办理预告登记的，需在补充条款中加以约定。2、向人民法院提起诉讼并同时申请法院采取财产保全措施。通过对涉案房屋进行司法查封的方式，确保房屋无法被再次交易。需要说明的是：目前人民法院很少采取诉前保全措施，故若想查封房屋，前提是要先提起诉讼。

问题四：若买方通过诉讼方式解决纠纷，需注意哪些问题？律师观点：出现类似纠纷，买方切不可坐等交易之日到之后，再来判断是与卖方协商谈判，还是直接打官司。而是应该在获悉卖方不愿继续履行合同后，第一时间与之协商，判断是否有协商解决问题的可能。如难以协商一致，且与房屋中介等机构斡旋无果的情况下，可尽快选择通过诉讼方式解决。一旦决定通过诉讼方式解决本次纠纷的，则有以下几个方面值得买方注意的：1、明确诉讼主体：被告应该为房屋的所有权人，一般为签约的主体，若房屋属于夫妻共同财产的，还应该包括签约人的配偶。买方可按签约主体作为原告向人民法院提起诉讼。2、关于诉讼请求，一般可以由以下几项构成：（1）要求卖方继续履行《上海市房地产买卖合同》，包括将房屋腾空交付，将房屋内户口迁离，配合办理房屋过户手续，配合办理银行贷款，配合办理税务登记等。（2）要求卖方承担逾期交付房屋的违约金。若起诉时尚未出现逾期交付房屋的事实，可待逾期交付事实发生时再向人民法院补充增加诉讼请求或另案起诉。(3) 若房屋确已不具备交付条件的，则应增加要求卖方承担违约责任或赔偿损失的诉请。需要说明的是:在起诉时，买方可以将房屋的合同价与目前的评估价之间的差额，作为损失而列入诉讼请求中，最终可由人民法院依法判决是否支持。3、关于证据方面，除双方签订的合同外，还需收集整理已付款凭证、卖方明确表示不同意继续履行合同的证明材料：如卖家自认材料（包括书面文件、短信、电子邮件、传真件等）；第三方证明材料（包括中介结构出具的证人证言、公安派出所笔录、调解机构笔录等）；录音摄像资料等。问题五：若案件胜诉后，卖方还是不配合，下一步该怎么办？律师观点：可以根据生效判决书、调解书向人民法院申请强制执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条之规定：“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理”以及第五百零二条之规定：“人民法院在执行中需要办理房产证、土地证、林权证、专利证书、商标证书、车船执照等有关财产权证照转移手续的，可以依照民事诉讼法第二百五十一条规定办理”，人民法院有权向不动产登记部门发出协助执行通知书，由不动产登记部门协助完成房屋过户手续。

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