以案说法：实际占有、使用未做产权登记的房屋

裁判要旨：

实际占有、使用未做产权登记的房屋的案外人，如不能证明其对该房屋享有所有权或其他足以排除执行的权利，则即便被执行人明确认可该案外人的权利，法院仍不会支持其请求中止执行的诉情。

案情介绍：

一、案件争议的执行标的是厂房，所在地的土地使用权和原厂房产权均登记在被执行人某设备公司名下，根据案外人某工贸公司与某设备公司签订的《土地使用权及房屋租赁协议》及《土地使用权及房屋租赁补充协议》，土地和房屋均租赁给某工贸公司使用，由某工贸公司出资拆除原厂房，建造新厂房，然后再由某工贸公司租赁使用。新厂房（包括2号厂房）至今未做产权登记。

二、改建工程施工合同由某设备公司与某建筑公司签订。某建筑公司建成承建工程之后，某工贸公司在2010年对2号厂房已经实际接收并投入使用。因为涉及工程款纠纷，双方向仲裁委员会提出仲裁申请。仲裁委员会作出仲裁裁决，要求某设备公司支付某建筑公司工程款、违约金、利息并赔偿损失。某设备公司未履行上述支付义务。

三、某建筑公司向中院申请执行该仲裁裁决，并申请对查封房地产进行拍卖，中院在执行过程中查封了诉争房屋。

四、案外人某工贸公司向中院请求中止执行仲裁裁决，解除对诉争房屋的查封，法院裁定驳回了某工贸公司的执行异议。某工贸公司向法院提起案外人执行异议之诉，请求中止对诉争房屋的执行并确认诉争房屋归某工贸公司所有。

五、中院和高院均未支持案外人某工贸公司的诉讼请求，某工贸公司向最高法院申请再审，最高法院认为案外人提交的证据不足以证明其享有足以排除执行的权益，裁定驳回某工贸公司的再审申请。

裁判要点：

新建成的2号厂房尚未办理房屋产权初始登记，根据相关规定，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件及其他相关证据确定权属。根据某工贸公司与某设备公司签订的《土地使用权及房屋租赁协议》和《土地使用权及房屋租赁补充协议》以及某设备公司与某建筑公司签订的施工合同，由某建筑公司施工所建的涉案房屋的所有权应归属于某设备公司，在合同约定的期限内由某工贸公司向某设备公司交纳租金并进行租赁使用。

本案中某工贸公司只举证证明了其与某设备公司之间曾经签订过租赁合同，虽然被执行人某设备公司对某工贸公司的权利主张表示认可，但某工贸公司并未完成其对诉争2号厂房享有所有权或有其他足以阻止对该厂房转让、交付实体权利的举证责任，因此不支持案外人某工贸公司要求停止对2号厂房的执行并确认该厂房归其所有的诉讼请求。

案外人某工贸公司和被执行人某设备公司认为作为执行依据的仲裁裁决是错误的问题，关于仲裁机构作出的仲裁裁决是否正确，并非执行异议之诉案件的审理范围，某工贸公司和某设备公司要求对上述裁决和裁定进行审理，缺乏法律依据，本院对此不予审查。

审理论述：

本院认为：根据某工贸公司与某设备公司签订的《土地使用权及房屋租赁协议》和《土地使用权及房屋租赁补充协议》以及某设备公司与某建筑公司签订的施工合同，由某建筑公司施工所建的涉案房屋的所有权归属于某设备公司，在合同约定的期限内由某工贸公司向某设备公司交纳租金并进行租赁使用。新建成的2号厂房尚未办理房屋产权初始登记，根据相关规定，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。因此，根据已经查明的相关事实，直至本案原审期间某设备公司仍是房地产（包括2号厂房）的用地单位，故原判决认定2号厂房为某设备公司所有是正确的。即使某工贸公司提供了一些证据材料以证明某建筑公司在其他场合表述过该厂房系由某工贸公司出资建设的意见，但该证据并不足以否定原判决认定该厂房属于某设备公司所有的事实。因此，本案中某工贸公司只举证证明了其与某设备公司之间曾经签订过租赁合同，但确实并未完成证明其对2号厂房享有所有权或有其他足以阻止对该厂房转让、交付实体权利的举证责任，原判决认定某工贸公司没有提供出充分证据证明其对2号厂房享有所有权或有其他足以阻止对该厂房转让、交付的实体权利，因此不支持其要求停止对2号厂房的执行并确认该厂房归其所有的诉讼请求，不存在某工贸公司在再审申请中提出的基本事实缺乏证据证明和适用法律错误的情形。

虽然被执行人某设备公司对某工贸公司的权利主张表示认可，并认为作为执行依据的仲裁裁决和人民法院驳回某设备公司申请撤销仲裁裁决的裁定是错误的，但仲裁机构作出的仲裁裁决和人民法院驳回某设备公司申请撤销裁决的裁定是否正确，均非本执行异议之诉案件的审理范围，某工贸公司和某设备公司要求对上述裁决和裁定进行审理，缺乏法律依据，本院对此不予审查。综上，某工贸公司再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：驳回某工贸公司的再审申请。

实务总结：

一、对未完成房屋初始登记的执行标的主张执行异议时，实际占有并不能证明拥有足以排除执行的权益，即便被执行人对其权利明确表示认可

本案中，新建成的2号厂房尚未办理房屋产权初始登记，被执行人某设备公司为诉争房屋所占土地的使用权人，某建筑公司申请执行某设备公司财产时即将诉争房屋列为执行范围。案外人某工贸公司虽然实际占有并使用该诉争房屋，并在执行异议之诉中主张了自己对诉争房屋享有所有权，被执行人亦表示认可，但最高法院认为，根据已经查明的相关事实，直至本案原审期间某设备公司仍是华丹路688号房地产（包括2号厂房）的用地单位，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据认定该诉争房屋为某设备公司所有。

二、无初始登记房屋在执行过程中，对所有权进行转让时，实际的登记操作非常困难

《城市房地产管理法》第三十六条规定未依法登记领取权属证书的不得转让，《物权法》第三十条、第三十一条规定房屋合法建造即取得物权，但如需转让则需先办理产权登记，可见对于没有首次登记的房屋进行处分等行为时，登记机构很难进行变更所有权人的登记操作。所以在处理这部分房产时，当事人要注意即便赢的官司有法院裁判文书和《协助执行通知书》，处分这部分财产也是非常困难的。

三、此外，本案中再次重申《民事诉讼法》第二百二十七条“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理”的规定，明确案外人异议之诉的审理范围，案外人在主张权利时需特别注意。

相关法律：

《民事诉讼法》

第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《物权法》

第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

《城市房地产管理法》

第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。