最高院判例︱ 经营性房屋是否符合房屋消费者物权期待权的保护条件？

最高院判例︱经营性房屋是否符合房屋消费者物权期待权的保护条件？

来源：法门囚徒

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我国《执行异议复议规定》第29条中是关于房屋消费者物权期待权保护条件的规定，其中该条第（二）项规定：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。对此条款中商品房的性质是否仅仅是住宅用途而非包含经营性房屋呢？最高院在《执行异议复议规定理解与适用》【第433页】中认为“在判断购房人是“为生活需要”还是“为生产经营需要”的问题上，确实存在技术上的难题。如以购房人主观上是不是为了生活需要判断，存在一定的难度，有的人购买普通居住用房可能是为了出租牟利；有的人购买商业用房，可能就靠收取其租金维持基本生活。对此，原最高人民法院执行办2005年12月25日作出的( 2005)执他字第16号批复认为：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[ 2002]16号）第2条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。从最高人民法院最近几年监督案件的经验来看，基本形成了以案外人购买房屋的性质作为判断的“客观标准”。也就是说，如果案外人所购房屋的性质为居住用房，则认定为消费者。如果所购房产为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者。为了减少执行法官在具体案件中的判断难度，本条第（2）项将其表述为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”这里的用于居住应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。”从该解读来看，29条关于商品房的性质应当不限于经营性用房，不过在实践中大多还是坚持以所购房屋的性质作为判断的客观标准，因此就此尚需进一步凝聚共识，统一意见。

法规指引

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

案例索引

《王会杰与常春、吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司等案外人执行异议之诉案》【（2017）最高法民申1109号】

裁判意见

最高院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，王会杰并未实际支付合同价款给被执行人国泰分公司，而是支付给施工单位吉林尉氏建筑工程有限公司，亦未实际占有该四套案涉房屋，且四套案涉房屋均为网点，即为经营性用房，不属于用于居住的房屋。因此，王会杰主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，证据明显不足，本院不予支持。