【建纬观点】乡村振兴战略下的集体建设用地建设租赁住房制度与住房制度改革
作者简介
曹珊 全国律协建房委秘书长，财政部PPP入库专家，住建部市场监管司法律顾问，上海市建纬律师事务所副主任、PPP中心主任。
陈然 上海市建纬（南京）律师事务所 助理律师，华政法学学士，香港中文大学法学院硕士，专注于建设工程业务领域。
面对我国目前地价、房价居高不下，供地需求大土地资源紧缩的现状，国家正大力推动住房制度改革，培育住房租赁市场。《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）中强调：“实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。”[1]总书记在十九大报告中提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度，让全体人民住有所居。”为完善购租并举的住房制度，国家推行了各项政策增加租赁住房的供应。为了扩大租赁住房的供地来源，国家拟推行在集体建设用地上开展租赁住房的建设。为了有效遏制地价、房价，增加租赁住房的供应，多地开始推行“竞建自持商品住房面积”的拍地模式。
作为增加租赁住房供应的两项政策，开发商自持租赁住房和在集体建设用地上建设租赁住房具有一定的共性和差异性。集体建设用地上建设租赁住房制度不仅是推动住房租赁市场发展的重要改革措施，更是实施乡村振兴战略的重要举措之一。下文将对集体建设用地上建设租赁住房制度和开发商自持租赁住房制度进行分析，并对两项制度的差异进行解读。
一、集体建设用地建设租赁住房法律问题分析
（一）集体建设用地建设租赁住房制度改革的提出和意义
中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“要建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股、实行与国有土地同等入市、同权同价。”在农村集体建设用地流转改革的背景之下，国家进一步提出利用集体建设用地建设租赁住房的政策。2017年8月，国土资源部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发[2017]100号）（以下简称“方案”），就利用集体建设用地建设租赁住房问题进行规范，并在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都开展第一批试点工作。
为解决“三农”问题，在十九大报告中提出要大力实施乡村振兴战略，集体建设用地上建设租赁住房是实施乡村振兴战略重要举措，乡村振兴战略为集体建设用地上建设租赁住房制度改革提供政策性支持。中共中央指出农民增收渠道拓宽、农村人居环境改善是实施乡村振兴战略的目标任务[2]， 集体建设用地上建设租赁住房能够有效实现这一目标任务。通过在集体建设用地上建设租赁住房，集体经济组织和农民集体能够获得稳定持续的租赁收益，农民拓宽收入来源；通过租赁住房的配套基础设施建设能够有效改善乡村居住环境，增加乡村的宜居性。目前在集体建设用地上建设租赁住房面临着法律障碍，若要全面推行集体租赁住房建设则首要任务是解决法律障碍。实施乡村振兴战略提出要深化土地制度改革，系统总结集体经营性建设用地入市试点经营，加快土地管理法修改，完善农村土地利用管理政策体系，在符合土地规划的前提下有效利用农村零星分散的存量建设用地。[3]乡村振兴战略为下一步土地制度改革、法律法规修改指明了方向，也为集体租赁住房建设提供了政策性保障，未来土地法律修改时也应考虑放宽对集体建设租赁住房的限制。集体建设用地上建设租赁住房制度不仅仅可以单独作为实施乡村振兴战略的举措，还可以与特色小镇的建设相结合。乡村振兴战略指出要构建农村一二三产业融合发展体系，特色小镇建设是构建该体系的方式之一。[4] 特色小镇建设与集体租赁住房建设相结合能够有效实现特色小镇的建设目标，推进乡村振兴战略的实施。集体租赁住房及其周边配套设施的建设能够有效的实现特色小镇的人口集聚，同时防止特色小镇建设的房地产化倾向。通过集体租赁住房的建设能够吸纳小镇周边的人口，为就业人口、常住人口以及农业转移人口提供住房来源；同时只租不售的租赁住房政策也能够防止开发商在特色小镇中变相开发房房地产项目。集体租赁住房的配套基础设施建设可与特色小镇建设相融合，增强特色小镇的生活服务功能，构建便捷“生活圈”、完善“服务圈”和繁荣“商业圈”。
（二）集体建设用地建设租赁住房的法律问题
利用集体建设用地建设租赁住房能够有效的增加租赁住房的供地来源，增加租赁住房的供应，缓解租赁住房的供需矛盾，集约利用集体建设用地资源，拓宽集体经济组织和集体成员的收入来源。但是，在实施集体租赁住房制度改革时主要会面临供地、集体建设用地使用权流转、建设和运营机制、住房租赁和监管制度、融资几方面的法律问题。
1、供地问题
首先，利用集体建设用地建设租赁住房与我国现行土地管理法律的有关规定冲突，突破了土地管理法律对于集体建设用地用途的限制。根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，除了宅基地、乡镇企业用地和乡镇村公益性建设用地之外的其余建设用地均应当申请国有土地。[5] 而方案实际上突破了土地管理法对于集体建设用地用途的限制，许可试点地区直接使用集体建设用地建设租赁住房。方案中要求项目用地应符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。[6] 部分试点地区对集体建设用地的利用提出了更为详细的要求，例如南京市的实施方案中提出“鼓励优先利用农村闲置废弃的存量建设用地和亟需转型的村镇企业用地”。由于土地管理法对于集体建设用地用途的限制，若需在全国范围内推广利用集体建设用地建设租赁住房制度，则可能需要相应修改土地管理法律的规定。
其次，利用集体建设用地建设租赁住房涉及到土地整理的问题。目前部分地区集体建设用地相对分散，建设租赁住房及配套设施需要集约利用建设用地，因此部分地区需要通过土地整理、城乡建设用地增减挂钩等方式进行土地综合整理，保证为建设租赁住房提供集中的建设用地。成都市实施方案中就要求区、县政府通过土地整理将存量集体建设用地整合集中使用。
2、集体建设用地使用权流转问题
利用集体建设用地建设租赁住房涉及集体建设用地使用权的流转问题。根据现行法律法规的规定，集体建设用地使用权无法入市流通。国家目前正在推进农村改革发展，其中一项重要的举措是推进农村集体建设用地流转，部分地区出台了本地集体建设用地流转的相关政策。广东省人民政府在2003年即出台《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》（粤府[2003]51号）即规定符合条件的农村集体建设用地使用权可以出让、转让、出租和抵押，并享有与国有土地使用权同等的权益。[7] 《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局市农委关于开展农村集体建设用地流转试点工作若干意见的通知》（沪府办发[2010]3号）中则明确符合土地利用总体规划和城乡规划、依法取得的农村集体建设用地使用权，原则上均可流转，流转的方式为租赁、出让等。
在集体建设用地上建设租赁住房如何与集体建设用地流转制度相衔接是亟待解决的问题。若许可社会资本通过流转的方式取得集体建设用地使用权后独立建设租赁住房，则扩大了社会资本加入集体租赁住房建设的渠道，回避了方案中对于项目实施主体的限制。北京市的实施方案规定在集体经营性建设用地入市试点区域，可以由土地竞得者进行开发建设。若选择流转方式取得建设用地使用权，则需要确定建设用地使用权的定价机制，避免定价过高损害社会资本的利益。另外，集体建设用地使用权流转中面临集体建设用地所有权人和使用权人之间的权利冲突。当集体建设用地的使用权人并非农民集体本身时，集体建设用地使用权人是否能够如国有建设用地使用权人一样对集体建设用地使用权进行处分（如转让、抵押等），如何协调所有权人与使用权人之间的利益分配尚需进一步明确规定。
3、建设和运营主体
方案中提出村集体经济组织可以单独自行开发运营也可以通过联营、入股等方式吸纳社会资本共同建设运营。根据方案的要求，项目实施均要求集体经济组织作为主体参与其中，集体经济组织不能够直接将土地交由社会资本单独运作。限制项目建设实施主体能够保证集体经济组织对于集体建设用地的控制，对于租赁住房项目建设享有决策权，保障集体经济组织有长期稳定的收入来源，避免出现开发商哄抬地价和房价的情况出现。有部分地区直接明确了实施主体必须为集体经济组织，审批手续均应当由集体经济组织进行申请。例如上海市规定农村租赁住房建设主体以集体经济组织为主，只有在确有资金困难的情况下可以引入社会资本参与投资。[8] 南京市实施方案中要求“原则上以有意愿和条件的镇街、村集体经济组织为项目实施主体，统一办理相关立项、规划、用地及建设手续。”；杭州市则规定“集体租赁住房由村集体经济组织作为项目的建设主体。鼓励市、区国有企业与村集体经济组织合作，参与集体租赁住房的建设、运营和管理。”；厦门市则要求“项目申请人须为项目所在地的集体经济组织”。部分地区则要求集体经济组织与社会资本组建联合体时，集体经济组织的持股比例不得低于50%。
针对与集体经济组织合作的社会资本一方，有地区不对社会资本的性质加以限制，有的地区则明确社会资本只能为国有企业。厦门市实施方案中明确强调“项目仅能由集体经济组织与市、区属国有企业合作开发建设”。集体经济组织作为集体建设用地所有权人，直接参与开发建设和运营能够保障主体统一，保证集体经济组织仍能享有土地所有权，保障农民集体的根本利益不受侵犯。由于贯彻这一政策要求社会资本方主要通过协议的方式参与项目，因此集体经济组织与社会资本方在合作协议中应当对于各方的参与模式、利益分配、集体建设用地使用权归属、建设和运营模式等内容进行明确约定。至于项目的运营主体，集体经济组织可以自行运营租赁住房，也可以与社会资本组建联合体共同运营项目。多地鼓励集体经济组织将房屋委托给专业的住房租赁企业管理和运营，以便能够提供更加专业的物业服务。同时，各地还建议将集体租赁住房纳入全市统一的租赁信息服务与监管平台进行统一的运营和管理。
4、不动产登记和监管机制
在集体建设用地上建设租赁住房涉及到集体建设用地所有权登记、集体建设用地使用权登记和房屋所有权登记。各地均要求集体建设用地必须先进行所有权登记明确权属后，方可开展租赁住房建设的试点工作。对于集体建设用地使用权，有的地区则要求在取得集体建设用地使用权批复后应当办理不动产登记，土地使用权应当按照项目整体核发。沈阳市、肇庆市、佛山市要求租赁住房建成后，办理不动产登记证书，房屋所有权按幢登记，不得按单户、楼层或单元分割登记，同时产权证书上应当注明不得转让。南京市、厦门市、杭州市、上海市、合肥市、北京市、广州市则要求统一申请办理不动产权利证书（包括土地使用权和房屋所有权），权利证书按项目整体核发，不予分割办理不动产权登记。
对于集体建设租赁住房各地均提出了详细的监管要求，从立项审批、项目用地、项目建设、项目运营、收益分配、租金定价等方面均明确了主管部门。各地均要求建立联席会议制度，定期召开工作会议协商和解决制度推行过程中遇到的问题。另外，各地均要求建立“政府引导，市场主导”的租金定价机制，政府部门要加强对租金波动的监管防止出现租金异常波动的情形。
5、融资问题
若集体经济组织独立开发建设租赁住房的，集体经济组织应当以其自有资金开展租赁住房项目建设。若集体经济组织资金不充裕，可以考虑采用建设用地使用权抵押贷款、在建工程抵押贷款、房地产信托投资基金、租金收益权质押贷款等方式进行融资。集体经济组织还可以通过引入社会资本共同投资开发建设租赁住房项目。虽然可以采用抵押等方式进行贷款融资，但是由于集体建设用地使用权流转的限制，如何能够确保抵押权的实现需要进一步的政策规定。
二、房地产开发商自持租赁住房法律问题分析
开发商自持租赁住房是近几年来在土地招拍挂时新出现的一种规则，是指土地在交易市场招拍挂时，国土部门为出让土地设置合理的上限价格，当竞买价格达到土地合理上限时，则不再接受更高报价转为现场竞报企业自持商品住房面积比例。部分出让还会设置企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
2016年11月16日至17日，北京市首批“限房价、竞地价”试点地块现场竞价，按照公告规则最终投报自持商品住房面积比例达到100%。[9] 随后各地相继出台相关政策调整本地的拍卖规则，南京市取消了已执行快2年的现房销售政策，全面推行“竞建自持商品住房面积”，2018年南京市更直接挂牌出让5幅全部为自持租赁住房用地。杭州市规定“竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目，自持商品房屋应全部为住宅。”除了调整竞拍政策之外，各地纷纷出台规范性文件对开发商自持商品住房问题进行规范。2017年4月，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（京建发[2017]145号）；杭州市国土资源局、杭州市住房保障和房产管理局联合发布《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》（杭土资发[2017]15号）；同年8月，杭州市房地产市场持续健康发展协调小组发布《关于印发<杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则>的通知》（杭房市场[2017]4号）；2018年3月，佛山市国土资源和城乡规划局、佛山市住房和城乡建设管理局联合发布《佛山市企业自持商品房屋租赁管理实施有关问题的通知（征求意见稿）》。
各地出台的政策对于企业自持商品住房主要针对房屋用途、租赁期限、建设、运营、不动产登记、监管几方面进行了规范。对于房屋用途，各地均要求自持房屋用于对外公开租赁，不得进行销售，企业自持的年限与土地出让的年限应当一致。对于租赁期限，各地的规定有一定的差异。例如佛山市规定对外单次租期不得超过20年，北京市和杭州市则规定单次租期不得超过10年。[10] 对于租赁住房建设，自持租赁住房由开发商自行开发建设，部分地区对于开发商自持房屋的建设提出了明确的要求，要求自持房屋的开发建设不得落后于商品房的开发建设，否则将会影响开发商申领预售许可证或影响销售备案。对于租赁住房运营，开发商可以自行运营自持房屋，也可以与住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。对于不动产登记，各地政策均要求开发商自持租赁住房应作为单一产权申请办理不动产登记，不能够分割登记，并且不动产登记证书中应当注明“不得分割、销售、转让”。在监管方面，对于开发商自持租赁住房的监管较为严格，政府严禁开发商通过“以租代售”等形式变相规避自持的规定销售住房。根据北京市和杭州市的规定，企业若变相销售租赁住房的可能会影响其企业开发资质和后续参与招拍挂的资格。[11] 而根据佛山市的规定，一旦开发商“以租代售”变相销售租赁住房的，则其控股股东以及控股股东所设立的企业均将承担连带责任。[12]
三、集体建设用地建设租赁住房与开发商自持租赁住房差异化分析
集体建设用地建设租赁住房政策与开发商自持租赁住房政策均能推动购租并举的二元住房体系建设，扩大租赁住房的来源。但是基于两种租赁住房建设用地来源不同、开发建设主体不同导致集体租赁住房与开发商自持租赁住房在以下几方面存在一定的差异。
1、土地整理的责任主体
国有建设用地由国土部门或其委托的企业进行土地整理工作，土地整理工作完成后土地方可进入市场交易。开发商通过招拍挂竞得的国有建设用地已为净地，开发商可直接在国有建设用地上开展租赁住房项目建设。
某些地区的集体建设用地较为分散、存量较少，为了便于集约利用集体建设用地开展租赁住房项目建设，需要通过征收、城乡建设用地置换等方式提供足够的建设用地。集体经济组织作为集体建设用地所有权人不仅需要负责建设运营工作，还需要兼顾土地整理工作。若集体经济组织独立开展租赁住房建设项目的，则前期的土地整理工作应由集体经济组织自行完成，与原土地使用权人之间的补偿问题也由集体经济组织自行协商解决。但是若集体经济组织与社会资本合作开展租赁住房建设项目的，各地区对于土地整理的责任主体则有不同的规定。南京市实施方案中规定，集体经济组织与社会资本共同成立新企业作为实施主体的，新成立的企业应与土地所有权人和原使用权人签订占用土地补偿协议。厦门市实施方案则规定若集体经济组织与社会资本为合作开发而成立项目公司的，土地使用权人变更为项目合作公司，并由原土地使用权人、项目合作公司、区政府与国土房产部门签订补充协议。成都市实施方案规定由试点区（市）县政府成立国有公司，进行土地综合整理工作，将分散低效的存量集体建设用地整合集中使用。合肥市实施方案规定建设项目地块由集体经济组织负责交付净地，对原土地使用权人的拆迁安置补偿参照被征收集体土地上房屋补偿办法执行。
2、涉及的法律关系
集体租赁住房和开发商自持租赁住房均涉及多方主体，存在较多的法律关系。由于集体建设用地的特殊性，集体建设用地所涉主体和法律关系更为复杂，各方主体利益平衡有待进一步细化规定。
开发商自持租赁住房中所涉及的主体主要为开发商、国土部门、运营单位、承租人。首先，开发商作为公司法人其应当根据公司法的有关规定开展经营活动，经营利润由开发商根据公司章程和法律法规的规定进行分配。其次，开发商取得的自持租赁住房的建设用地为国有建设用地，因此开发商需与国土部门签订国有土地出让合同取得建设用地使用权，在出让合同中双方应当就开发商自持住房的面积、用途及转让限制等问题加以明确。再次，若开发商委托专业的租赁住房经营企业运行租赁住房的，则开发商与运营主体之间会签订委托管理协议。最后，在租赁住房中最为重要的法律关系即为开发商作为出租人与承租人之间租赁合同关系。租赁合同中应当对租赁期限、租金金额及缴纳方式、双方权利义务等内容进行约定。开发商自持租赁住房的租金根据市场水平决定，由出租人和承租人双方协商确定。
集体租赁住房中所涉及的主体主要为集体经济组织、集体成员、社会资本、政府、运营单位、承租人。首先，集体租赁住房中应当明确集体经济组织与集体成员之间的关系。集体经济组织与集体成员之间的关系不同于房地产开发企业与其股东之间的关系。集体经济组织属于人合性组织，不同于企业法人的资合性，集体成员在集体经济组织中享有的权利系成员权。集体成员对于集体建设用地建设租赁住房项目应当享有决策权、收益权及监督权。各地实施方案中均明确是否开展集体建设用地建设租赁住房项目应当经由集体经济组织三分之二以上成员同意或者村民代表同意。集体经济组织应当根据农村集体资产管理制度的要求，定期公开财务账目供集体成员监督。至于成员权的取得、集体经济组织与集体成员之间的利益分配方式、集体成员监督权的行使方式则需要法律法规或者政策的进一步规定。其次，若社会资本参与租赁住房项目，集体经济组织可以以集体建设用地使用权作为股本，通过入股或联营的方式与社会资本方共同组建新的公司（或联合体）实施租赁住房建设项目。集体经济组织需与社会资本方签订合作协议，约定双方的合作方式、合作期限、收益分配、建设运营方案等内容。除此之外，集体经济组织与社会资本方作为股东还需制定新成立的公司的章程以保障公司的正常经营，并且对于集体经济组织作为股东的分红权（包括是否应当给予集体经济组织保底分红）也应当进行明确以此保障集体经济组织和集体成员的利益不受损害。再次，政府对于集体租赁住房项目进行全程的监管，项目审批、建设用地使用权定价、建设审批、产权登记、租金定价、租赁经营监管等项目实施的各个方面，政府均要进行监管或审批，以确保集体租赁住房项目能够顺利推行。对于开发商自持租房项目，政府只需履行一般的商品房开发项目的审批和租赁住房的监管手续即可。最后，在租赁合同关系中，集体经济组织虽然也可与承租人协商制定租金标准，但是集体租赁住房的租金水平受到政府的监管，若租金水平明显偏离市场标准的政府有关部门可能予以干预。在开发商自持租赁住房项目中，政府则不会对租金定价进行干预。
3、运营模式选择中租赁住房的保障性
开发商自持租赁住房本质上属于商业开发项目，开发商在选择运营模式时首要考虑的因素为项目的盈利能力。在符合规划、土地用途及法律法规规定的前提下，政府对于开发商的运营模式选择并没有限制。因此开发商可能倾向于选择酒店式公寓、长租公寓、公寓式酒店等更有利于吸引高端消费者的运营模式。开发商在考虑盈利能力的同时也需要相应承担实施租赁住房项目的风险性，项目可能由于多种多样的原因导致开发商亏损。开发商自持租赁住房并不具备过多的保障性功能，因此不适合大面积用于作为保障性住房的来源。开发商通常竞得土地以及租赁住房的建设成本较高，若作为保障性住房的来源则限制了开发商对租赁住房的定价，影响开发商的盈利能力。
集体建设用地的建设租赁住房的不同之处在于，集体租赁住房的实施主体为集体经济组织，在衡量盈利能力的同时还需要考虑集体租赁住房的保障功能。除了开发长租公寓、酒店式公寓等项目外，多地实施方案也建议将集体租赁住房作为保障性住房的来源。北京市实施方案通过给予税费减免的优惠政策鼓励将集体租赁住房作为公租房房源；广州市实施方案则建议由集体经济组织与政府委托单位签订租赁住房运营协议，整体承租后可作为保障性住房提供。将集体租赁住房作为保障性住房的来源有利于推动保障性住房体系的建设，扩大保障性住房的来源。同时，通过政府整体承租或者提供财政支持、政策优惠等方式能够保障集体经济组织有稳定的租金收入来源。
4、特殊情况下的转让
由于集体经济组织作为集体建设用地的所有权人参与集体租赁住房的开发建设和运营，因此集体建设用地使用权和房屋所有权的转让受到严格限制。各地实施方案明确规定在不动产权证书上应当明确集体建设用地只能用于建设租赁住房，建设用地不得转让、出让、出售等。广州市实施方案中则明确规定纳入租赁住房试点项目的集体建设用地不得再办理流转手续。有地地区要求在办理的不动产权证书（房屋所有权）中注明，房屋仅用于租赁使用，未经批准不得转让、抵押；[13]有的地区则规定的更为严格禁止集体租赁住房项目转让、禁止分割销售或变相以租代售的行为。[14]
虽然开发商自持租赁住房也被严格限制转让，但是由于开发商为企业法人可能存在破产、合并等公司经营状况的变化，此时开发商自持租赁住房作为公司资产必然会存在转让的问题。多地政策中将破产清算、公司重组或股权转让作为可以转让的特殊情形加以规定。企业破产的，其自持商品住房按照有关法律法规处理；企业重组或股权转让涉及自持租赁住房产权转让的，经过政府同意后可进行整体转让，转让后不得改变房屋用途。[15]
四、结语
作为国家拓展租赁住房市场的重要手段，集体建设用地上建设租赁住房和开发商自持租赁住房都有利于保障租赁住房的来源。集体租赁住房和开发商自持租赁住房因投资经营主体的不同而指向的目标人群、规范的政策上有一定差异。各地应当结合试点地区的经验进一步出台详细的政策规定对集体租赁住房和开发商自持租赁住房加以区分，并解决两种制度实施过程中遇到的供地问题、建设运营主体问题、融资问题、转让问题等，保障租赁住房体系的有序建设。
参考文献：
1、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）
2、《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》
3、《中华人民共和国土地管理法》
4、《国土资源部、住房和城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发[2017]100号）
5、《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》（粤府[2003]51号）
6、《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局等七部门关于积极推进利用农村集体建设用地建设租赁住房若干意见的通知》（沪府办[2012]88号）
7、参见齐婧，《万科：靠众筹破自持难题》，载《中国房地产·市场版》2016年第12期
8、《佛山市企业自持商品房屋租赁管理实施有关问题的通知（征求意见稿）》
9、《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（京建发[2017]145号）
10、《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》（杭房市场[2017]4号）
[1] 《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）；
[2] 《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》：“（二）目标任务。按照党的十九大提出的决胜全面建成小康社会，分两个阶段实现第二个百年奋斗目标的战略安排，实施乡村振兴战略的目标任务是：到2020年，乡村振兴取得重要进展，制度框架和政策体系基本形成。农业综合生产能力稳步提升，农业供给体系质量明显提高，农村一二三产业融合发展水平进一步提升；农民增收渠道进一步拓宽，城乡居民生活水平差距持续缩小；现行标准下农村贫困人口实现脱贫，贫困县全部摘帽，解决区域性整体贫困；农村基础设施建设深入推荐，农村人居环境明显改善，美丽宜居乡村建设扎实推荐；城乡基本公共服务均等化水平进一步提高，城乡融合发展体制机制初步建立；农村对人才吸引力逐步增强；农村生态环境明显好转，农业生态服务能力进一步提高；以党组织为核心的农村基层组织建设进一步加强，乡村治理体系进一步完善；党的农村工作领导体制机制进一步健全；各地区各部门推进乡村振兴的思路举措得以确立。”
[3] 《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》
[4] 《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》：“三、提升农业发展质量，培育乡村发展新动能。（三）构建农村一二三产业融合发展体系。……实施休闲农业和乡村旅游精品工程，建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇。”
[5] 《中华人民共和国土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”
[6] 《国土资源部、住房和城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发[2017]100号）；
[7] 《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》（粤府[2003]51号）：“任何单位和个人不得买卖或者以其他形式非法转让农村集体土地所有权，农村集体建设用地使用权可以按照本通知的规定流转。以出让、转让、出租和抵押等形式流转农村集体建设用地使用权应当遵循自愿、公开、公平、等价有偿和用途管制等原则。农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押，并享有与城镇国有土地使用权同等权益：（一）经依法批准使用或取得的建设用地；（二）符合土地利用总体规划和城市、镇建设规划；（三）依法办理土地登记，领取土地权属证书；（四）界址清楚，没有权属纠纷。”
[8] 《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局等七部门关于积极推进利用农村集体建设用地建设租赁住房若干意见的通知》（沪府办[2012]88号）；
[9] 参见齐婧，《万科：靠众筹破自持难题》，载《中国房地产·市场版》2016年第12期；
[10] 《佛山市企业自持商品房屋租赁管理实施有关问题的通知（征求意见稿）》；《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（京建发[2017]145号）；《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》（杭房市场[2017]4号）；
[11] 《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（京建发[2017]145号）：“九、住房城乡建设部门对企业违反本通知规定，将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定，并纳入“黑名单”，规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格，住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或注销。”
《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》（杭房市场[2017]4号）第十三条：“企业将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售的，由住保房管部门予以认定并责令整改，可作为不良行为计入企业诚信档案，并由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。”
[12] 《佛山市企业自持商品房屋租赁管理实施有关问题的通知（征求意见稿）》：“十八、对企业违反本通知规定，将企业自持商品房屋以租代售的，由各区国土城建和水务（利）局予以认定并责令整改，企业拒不整改的，列入佛山市土地市场失信‘黑名单’企业，该企业、企业控股股东及控股股东新设立的企业最近一年内不得参加佛山市土地竞买。”
[13] 《南京市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》；
[14] 《厦门市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》；
[15] 《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（京建发[2017]145号）》：“四、企业破产清算，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经项目所在区政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。”
《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》（杭房市场[2017]4号）第八条【特殊情形】：“企业破产清算，其自持商品房屋按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经项目所在区政府（管委会）审核并报市政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品房屋规划用途，并应继续用于出租。”
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