商业地产租赁合同纠纷案件中承租人提起诉讼的原因与出租人的相应抗辩|（节选，系列3）

商业房地产租赁作为解决商业性经营活动所需场地的重要途径，是营商环境的重要组成部分。本文拟对近五年来北京地区以判决方式审理结案的商业房地产租赁纠纷案件情况进行梳理分析。

承租人提起诉讼的原因与出租人的相应抗辩

承租人提起诉讼的案件（包含本诉与反诉）中，纠纷多发的情形主要包括以下三类，一是经营障碍，二是合同目的无法实现，三是出租人瑕疵交付。具体如下：

一、经营障碍

主要是涉案房屋无法正常经营使用，承租人诉请确认租赁合同无效或提前解除，并要求出租人赔偿或补偿的。此类案件在承租人提起诉讼的案件中约占 40%。

这类案件中主要存在以下三类情况：

一是涉案房屋因拆违、拆迁等被拆除，租赁合同无法继续履行；或者所在区域因拆违整治停水、停电，涉案房屋无法正常使用等。

二是涉案房屋被收回，租赁合同无法继续履行，如出租人在与承租人发生争议后，更换门锁或采取停水、停电措施，强行收回房屋；或者在转租情况下，出租人与承租人间的租赁合同到期或解除，出租人收回房屋导致次承租人无法使用。

三是在商铺租赁过程中，出租人对商场的经营业态进行整体调整，对承租人的正常经营产生根本性影响，如大规模、持续性的施工影响经营目的；商场经营业态改变导致商铺经营状况明显恶化等。

二、合同目的无法实现

涉案房屋无法满足承租人的经营要求，承租人诉请解除合同，并要求出租人承担违约责任、赔偿损失。此类案件约占 25%。这类案件又可以分为两类：

一是涉案房屋本身无法满足经营要求，如未通过消防验收、环境影响评价，不具备开业条件，或者在经营过程中被相关政府部门责令整改等。

二是相关证照办理存在障碍，如出租人无法提供、拒绝提供涉案房屋的房地产权证，或者涉案房屋所在地址已被注册，导致承租人无法办理营业执照。

对此，出租人的抗辩理由主要有两个方面：一是租赁合同中未明确约定涉案房屋将用于某一特定经营目的；二是相关设施和证照应由承租人自行搭建和办理，出租人仅负有配合和协助义务。

三、瑕疵交付

承租人起诉的案件中较为常见的情形还包括：涉案房屋存在影响正常使用的质量瑕疵（如空调无法正常使用、房屋漏水、厂区积水等），出租人怠于修缮相关问题，承租人要求出租人赔偿实际损失，或请求减免部分租金等（约占 4%）；出租人迟延交付涉案房屋，承租人诉请解除合同，并要求出租人返还已支付的定金、押金等费用（约占 3%）；出租人交付的房屋存在实际面积小于租赁合同约定面积、所在商场未在租赁合同约定时间如期开业、所在商场“市场入驻率”未达到租赁合同约定标准等交付不符的情况，承租人诉请解除合同，并要求出租人承担相应的违约责任（约占 1%）。

文章来源：作者周霞授权，北京地区商业地产租赁报告全文首发于 iCourt法秀。如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。