当事人“以房抵债”的房屋能否对抗强制执行

裁判要旨

执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。普通买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得物权，其本质上仍是债权请求权。对于“以物抵债”所签订的房屋买卖合同既要考量所抵债务是否具有优先属性，更要考量该民事法律行为的真实意思表示。一般而言，房屋买卖合同作为“以物抵债”实现方式，双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2022）最高法民申104号

再审申请人（一审被告、二审上诉人、案外人）：田蕙，女，住贵州省贵阳市云岩区。

委托诉讼代理人：周剑青，贵州黔信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗鑫尧，贵州黔信律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路27号。

负责人：李松峻，行长。

委托诉讼代理人：王超，员工。

被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：贵阳青丰房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路41号。

法定代表人：李世敏，执行董事。

再审申请人田蕙因与被申请人中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行（以下简称农行黔灵支行）、贵阳青丰房地产开发有限公司（以下简称青丰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2020）黔民终488号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

田蕙依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定向本院申请再审。事实及理由如下:

一、申请人与青丰公司签订的《商品房认购书》系合法有效的书面合同。1.双方主体具备法律规定的缔约资格，双方意思表示真实，双方行为并不违反法律、行政法规或社会公共利益，因此《商品房认购书》完全合法有效。2.申请人交付房款且青丰公司也出具了收据，即视为双方签订的《商品房认购书》成立，实际上申请人也履行了预约《商品房认购书》中的义务。

二、申请人实际交付房款并使用了房屋。申请人提交证据证明其于2011年7月6日起使用案涉房屋，双方于2014年8月26日签订《商品房认购书》。从时间节点来看，双方债权债务产生于申请人使用案涉房屋以及双方签订《商品房认购书》之前并无矛盾。胡军与青丰公司法定代表人达成从胡军对青丰公司债权中扣除100万元用于冲抵申请人应付购房款，青丰公司出具收据并给申请人开具发票，应当认定申请人实际交付房款。另，申请人提交的各项收据收款人为物业公司或青丰公司，收款方式为现金,用现金交易符合交易习惯，且均有书面收据；对于发票客户名为青丰公司，系因当时房屋并未办理过户登记手续,以青丰公司为名并无不妥，因此，应当认定申请人实际使用了房屋。

三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款以及最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知(法[2019]254号)中第127点对上述第四款的明确阐述：一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。本案中，未办理过户登记手续系青丰公司的原因，且《商品房认购书》系合法有效的买卖合同，因此申请人行为符合前述规定；另外，对于申请人名下只有一套住房的举证责任在于被申请人,而不是申请人。

农行黔灵支行提交书面意见认为，一、田蕙与青丰公司签订的《商品房认购书》为无效合同。本案中田蕙与青丰公司在签订认购书的时候不具有真实的意思表示，故该虚假的认购书无效。二、田蕙提交的证据无法证明缴款行为的真实性及关联性，不能证明田蕙在人民法院查封前合法占有该不动产。三、田惠提交的证据不能证明其已支付案涉房屋购房款。四、应当由田蕙承担举证责任证明其执行异议成立。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，田蕙对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：

一、原审认定田蕙未支付购房款并不缺乏证据证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的是无过错不动产买受人的物权期待权，其中条件之一是“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，且该条件的举证责任由买受人承担。本案田蕙主张是以房抵债，也就是购房款中的100万元是用案外人胡军对青丰公司享有的债权冲抵的方式支付。田蕙仅提交了青丰公司法定代表人李世敏向胡军出具的《借条》以及余义选向青丰公司转账共计700万元的凭证，《借条》中载明的“转账950万元、现金350万元”与胡军二审庭审中陈述的“1000万元转账，300万元现金”相矛盾。胡军于二审调查中陈述1300万元转账是通过余义选转账，而余义选向青丰公司转账金额为700万元,这与《借条》所载950万元及胡军本人陈述1000万元均不相符。因《借条》涉及案外人的权利义务，且存在上述疑点，故在田蕙未提供其他证据的情况下，原审未认定田蕙支付了全部案涉房款有事实和法律依据。

二、通过“以物抵债”方式取得的房屋期待权一般不能阻止执行。执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。普通买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得物权，其本质上仍是债权请求权。对于“以物抵债”所签订的房屋买卖合同既要考量所抵债务是否具有优先属性，更要考量该民事法律行为的真实意思表示。一般而言，房屋买卖合同作为“以物抵债”实现方式，双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。本案即使案外人胡军对青丰公司的债权真实存在，胡军也认可田蕙的主张，基于田蕙对执行标的物即案涉房屋本质上享有的债权和债的平等性，结合旧债即《借条》所产生债权为普通金钱之债的事实，在农行黔灵支行对案涉房屋依法强制执行的情况下，田蕙无权阻止强制执行。至于《商品房认购书》的效力及其与《商品房买卖合同》的关系，因如上所述理由，其真实性不影响本案处理结果。

另外，田蕙提交的缴费收据中各项费用缴款人均为胡晓，田蕙未提供充足证据证明其与胡晓的关系，无法确认缴款行为与田蕙存在关联性，不能认定田蕙在人民法院查封之前已合法占有该不动产。

综上，田惠的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回田蕙的再审申请。

审 判 长　 王朝辉

审 判 员　 秦冬红

审 判 员　 蒋　科

二〇二二年三月十六日

法 官 助 理　 杨　云

书 记 员　 罗映秋

来源：最高人民法院、民事审判