最高法：房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位！

导读：近期，恒大、华夏幸福、福晟等很多房地产开发商有陷入经营危机，很多楼盘无法交房甚至烂尾的风险，很多购房者通过诉讼解除了购房合同！但是按照最高人民法院的最新判决，已支付的购房款属于一般债权，指望破产开发商清偿将遥遥无期！要房还是要钱，如何通过诉讼手段来实现自身利益最大化，请参考：1.最高法：已付全款的购房者，要求被破产清算的开发商办理过户登记的，人民法院应予支持！2.最高法审委会：因开发商未按期交房，致使《商品房预售合同》解除，房贷由出卖人承担，购房人无需还款全文：

【裁判要旨】房屋买受人已于开发商破产前以诉讼方式解除了双方签订《商品房买卖合同》，其在房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位，故其主张消费购房人的优先受偿权，缺乏事实和法律依据，法院不应支持。

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中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申5141号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄小永，女，1984年9月16日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：黄山市金诚投资置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区黄山东路139号宇隆大厦1301号。

诉讼代表人：牛和勇，安徽徽商律师事务所律师，系该公司破产管理人负责人。

再审申请人黄小永因与被申请人黄山市金诚投资置业有限公司(以下简称金诚公司)破产债权确认纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（以下简称二审法院）(2020)皖民终963号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

黄小永申请再审称：原判决符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项规定的情形，请求再审。理由如下：（一）原判决认定黄小永不属于商品房消费者，认定事实及适用法律错误。1.“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”审判实践中掌握标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定精神。2.解除《商品房买卖合同》系开发商违约行为所致，黄小永作为购房人，消费者的地位并未改变，不能因积极主张权利而使其丧失比怠于行使权利更为劣势的法律地位。（二）合同解除不影响购房人优先受偿权。购房人与房地产开发公司之间系房屋买卖合同关系。购房人在房屋买卖合同继续履行情形下请求交付房屋，其请求权基础是合同约定权利，属于合同债权范畴。在商品房预售纠纷中，已经预售但尚未办理过户登记的房屋还涉及到物权期待权。物权期待权能对抗其他一切债权，购房者无论是谁，其具有的优先权都是一样的，不应有歧视，而区分保护的主体。对购房人的保护是基于生存权，并不因是否解除合同而改变。无论消费者是否解除购房合同，其在破产程序中的购房款债权均应获得优先受偿权的保护。

金诚公司未提交书面意见。

本院经审查认为，黄小永的再审申请事由不能成立。理由如下：

原审查明，黄小永与金诚公司于2012年8月7日签订《商品房买卖合同》，并支付了房屋总价款30万元。因金诚公司未按期交付房屋，黄小永于2014年12月25日向金诚公司发函要求解除合同，并于2015年4月23日向法院起诉要求解除《商品房买卖合同》并退回已付购房款、利息等款项。安徽省黄山市屯溪区人民法院判决金诚公司返还黄小永购房款30万元并支付利息。2019年5月10日，安徽省黄山市中级人民法院裁定受理黄山徽建控股集团有限公司对金诚公司的破产清算申请。依据上述事实可知，黄小永已于金诚公司破产前以诉讼方式解除了案涉《商品房买卖合同》，黄小永在房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位，黄小永主张消费购房人的优先受偿权，缺乏事实和法律依据。

综上，黄小永的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回黄小永的再审申请。

审 判 长　 王富博

审 判 员　 于　蒙

审 判 员　 李敬阳

二〇二一年八月三十一日

法 官 助 理　 刘园园

书 记 员　 杨　鹏